Chu kỳ bất động sản mới sẽ diễn ra theo xu hướng nào?

Tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng bất động sản vẫn sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn lớn trong nền kinh tế. Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là dòng tiền đang được phân bổ hài hòa hơn giữa nhiều lĩnh vực, góp phần tạo nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững cho nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, khi đánh giá các dòng vốn trong nền kinh tế cần nhìn nhận trên cả lộ trình triển khai thực tế. Nguồn vốn FDI, đầu tư công hay đầu tư tư nhân đều đang tiếp tục được thúc đẩy và sẽ từng bước đi vào nền kinh tế trong những năm tới, tạo động lực cho sản xuất, hạ tầng và thị trường tài sản.

Một tín hiệu đáng chú ý là dòng tiền trong nước đang thể hiện vai trò ngày càng lớn. Điều này cho thấy nguồn lực trong dân vẫn rất dồi dào và đang tích cực tìm kiếm các cơ hội đầu tư hiệu quả hơn. Theo chuyên gia, sự dịch chuyển này góp phần gia tăng tổng cầu, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và tạo thêm động lực cho các thị trường như chứng khoán và bất động sản.

Đánh giá triển vọng địa ốc thời gian tới, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang có nhiều điều kiện để cải thiện nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý, quy hoạch và đầu tư được triển khai đồng bộ. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Ông cho rằng thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn khi dòng vốn không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn lan tỏa sang các lĩnh vực sản xuất, thương mại, dịch vụ và hạ tầng. Điều này giúp tạo ra nền tảng tăng trưởng ổn định, hạn chế những biến động quá lớn và nâng cao chất lượng phát triển của thị trường.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, trong giai đoạn tới, những khu vực được đầu tư hạ tầng mạnh, có tốc độ đô thị hóa cao và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục ghi nhận nhiều cơ hội tăng trưởng. Dòng tiền sẽ hướng tới các dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn, nơi chất lượng sản phẩm, năng lực chủ đầu tư, tính minh bạch và hiệu quả khai thác sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức hút của từng dự án. Đây được xem là nền tảng để bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định và bền vững trong chu kỳ mới.

Sự dịch chuyển này đang góp phần gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đồng thời hỗ trợ các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Ông Nghĩa nhận định nguồn cung bất động sản đang từng bước được cải thiện nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn về pháp lý, quy hoạch và đầu tư được Chính phủ cùng Quốc hội triển khai trong thời gian qua. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Dù vậy, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá 20 - 30% trên diện rộng là khó xảy ra bởi dòng vốn của nền kinh tế hiện nay phải phân bổ cho nhiều lĩnh vực khác nhau như sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và chuyển đổi số.

Theo ông Nghĩa, việc nguồn lực được phân bổ đa dạng hơn sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững và lành mạnh hơn. Một số khu vực hoặc phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng hoặc nhu cầu thực, nhưng sẽ không còn tăng nóng như trước.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh theo giá trị thực

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường hiện nay đã bước sang một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Theo ông Đính, sau những biến động kéo dài của thị trường, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư đã có nhiều thay đổi. Nếu trước đây không ít người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn thì hiện nay các quyết định đầu tư được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác thực tế, hiệu quả tạo dòng tiền, tính pháp lý của dự án và mức độ an toàn của tài sản. Đây được xem là sự thay đổi quan trọng trong cấu trúc nguồn cầu của thị trường.

Theo Chủ tịch VARS, bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chuyển dịch mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế thu hút dòng tiền. 

Ông Đính cũng cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trở nên chuyên nghiệp hơn khi người mua không còn dễ dàng bị tác động bởi các thông điệp quảng bá hay cam kết lợi nhuận đơn thuần. Thay vào đó, yếu tố dữ liệu, tính minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin đang ngày càng được coi trọng.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ phát triển mới sau gần 25 năm hình thành và mở rộng.

Theo ông, một thay đổi đáng chú ý là chu kỳ vận động của thị trường hiện không còn kéo dài khoảng 10 năm như trước mà đang có xu hướng rút ngắn còn khoảng 5 năm. 

Dù vậy, các chuyên gia đều cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nhiều động lực nền tảng như tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực, các phân khúc và các chủ đầu tư. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, chất lượng sản phẩm cao và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục có lợi thế cạnh tranh.