Biến động lãi suất và xu hướng cơ cấu tài sản của giới đầu tư bất động sản

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 do Ban Nghiên cứu và Phát triển (R&D) BHS Property công bố ngày 17/7 cho thấy nguồn cung và lượng giao dịch vẫn duy trì ở mức cao, dù mặt bằng giá tiếp tục tăng tại nhiều khu vực.

Trong quý 2/2026, nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước đạt hơn 30.000 căn, tăng 24% so với quý trước. Tính chung nửa đầu năm, tổng nguồn cung đạt hơn 47.700 căn, trong đó hơn một nửa tập trung tại hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Thanh khoản cũng ghi nhận diễn biến tích cực khi quý 2 có hơn 18.300 căn hộ được giao dịch thành công, chủ yếu đến từ các dự án mới mở bán. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường tiêu thụ hơn 35.600 căn hộ. Riêng TP.HCM đóng góp khoảng 28% tổng lượng giao dịch, còn Hà Nội chiếm khoảng 24%.

Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 2 đạt hơn 8.000 căn, tăng 54% so với quý trước và tăng 18% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 11.400 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới tập trung tại Thanh Xuân, An Khánh, Đông Anh và Hoài Đức với các dự án như Lumiere Hanoi, Seasons Garden, Imperia Sky Park, An Binh HomeLand và The Vista Vân Canh.

Căn hộ 50 triệu/m2 gần như biến mất trên thị trường

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường Hà Nội không nằm ở lượng cung mà ở cơ cấu sản phẩm. Phân khúc Hạng Sang với mức giá trên 150 triệu đồng/m2 cùng phân khúc Hạng A từ 80-150 triệu đồng/m2 gần như chiếm lĩnh toàn bộ nguồn cung mới. Trong khi đó, căn hộ Hạng C có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

Sự thay đổi này cũng kéo mặt bằng giá bán sơ cấp lên mức cao kỷ lục. Trong quý 2/2026, giá chào bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đạt hơn 137 triệu đồng/m2, tăng gần 11% so với quý trước và cao hơn hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá rất cao. Nghĩa Đô dẫn đầu với mức khoảng 320 triệu đồng/m2, tiếp đến là Phú Thượng khoảng 264 triệu đồng/m2, Cầu Giấy đạt 228,7 triệu đồng/m2 và Đông Anh khoảng 221 triệu đồng/m2.

Dù nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản tại Hà Nội lại có dấu hiệu chững lại. Quý 2 ghi nhận hơn 5.200 căn hộ được giao dịch thành công. Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch đạt hơn 8.600 căn, giảm khoảng 35% so với nửa cuối năm 2025.

Theo BHS Property, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tập trung vào phân khúc giá cao, khiến đối tượng khách hàng bị thu hẹp đáng kể.

Khác với Hà Nội, thị trường TP.HCM đang ghi nhận diễn biến ổn định hơn về giá. Từ cuối năm 2025 đến nay, giá bán căn hộ sơ cấp cơ bản đi ngang và biên độ tăng không còn lớn.

Một trong những nguyên nhân là nguồn cung mới thiếu vắng các dự án siêu sang tại khu vực trung tâm, đồng thời phân khúc căn hộ Hạng C bắt đầu quay trở lại sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh.

Tuy vậy, một số khu vực vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao. Đa Kao hiện dẫn đầu với mức khoảng 313,7 triệu đồng/m2, tiếp theo là Thạnh Mỹ Tây khoảng 242,7 triệu đồng/m2, Bình Trưng khoảng 219,5 triệu đồng/m2 và Thảo Điền khoảng 207,4 triệu đồng/m2.

Ngoài hai thị trường lớn, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại các địa phương khác đạt hơn 13.400 căn trong quý 2, giảm gần 14% so với quý trước. Lượng giao dịch đạt hơn 6.300 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Nhiều người có nhu cầu ở thực cũng như nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mặt đang lựa chọn tiếp tục quan sát, chờ thị trường xuất hiện mức giá hấp dẫn hơn.

Hưng Yên, Đà Nẵng và Tây Ninh là ba địa phương dẫn đầu cả về nguồn cung mới lẫn lượng giao dịch trong giai đoạn này.

Xét trên bình diện cả nước, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhưng tốc độ đã chậm hơn. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá hoặc tăng nhẹ từ 1-5% so với quý trước.

Tại miền Bắc, ngoài Hà Nội, những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế mạnh như Hưng Yên và Quảng Ninh ghi nhận mức giá căn hộ phổ biến dao động từ 40-140 triệu đồng/m2.

Ở miền Trung, giá bán phần lớn ổn định hoặc tăng nhẹ. Đà Nẵng tiếp tục là thị trường có mức giá cao nhất khu vực khi dự án Times Square đạt khoảng 377 triệu đồng/m2. Các dự án còn lại tại thành phố dao động từ 65-100 triệu đồng/m2, trong khi các tỉnh khác phổ biến ở mức 30-65 triệu đồng/m2.

Tại miền Nam, TP.HCM vẫn là địa phương dẫn đầu về mặt bằng giá với mức cao nhất vượt 314 triệu đồng/m2. Các thị trường như Tây Ninh, Đồng Nai và An Giang ghi nhận giá phổ biến từ 45-65 triệu đồng/m2, riêng An Giang đã xuất hiện một số sản phẩm đạt khoảng 120 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn

Theo BHS Property, khi các ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất huy động để thu hút dòng tiền gửi, chi phí vốn đầu vào gia tăng cũng nhanh chóng tạo áp lực lên lãi suất cho vay, đặc biệt là các khoản vay mua bất động sản.

Việc lãi suất vay mua nhà tăng lên trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo ở mức cao đang tạo ra rào cản lớn đối với cả người mua để ở và nhà đầu tư. Không ít khách hàng đã lựa chọn trì hoãn kế hoạch xuống tiền khi chi phí tài chính tăng mạnh, khiến bài toán sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn so với giai đoạn trước.

Báo cáo của BHS Property cho rằng, việc điều chỉnh lãi suất không chỉ xuất phát từ áp lực chi phí huy động vốn của các ngân hàng mà còn gắn với mục tiêu điều tiết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh nền kinh tế ưu tiên nguồn vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc nâng chi phí tiếp cận vốn đối với bất động sản được xem là giải pháp nhằm điều hướng dòng tiền sang các lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng lớn hơn.

Tuy nhiên, chính sách tín dụng vẫn duy trì định hướng ưu tiên đối với một số phân khúc được khuyến khích phát triển như nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp.

Chi phí lãi vay gia tăng cùng với việc kiểm soát tín dụng đã khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn. Khi khoản thanh toán gốc và lãi vượt quá khả năng cân đối dòng tiền, nhiều nhà đầu tư buộc phải đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá thấp hơn kỳ vọng nhằm thu hồi vốn.

Làn sóng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp vì vậy xuất hiện ngày càng nhiều. Điều này không chỉ tạo thêm nguồn cung giá thấp mà còn tác động mạnh đến tâm lý người mua. Thay vì quyết định ngay, nhiều người có nhu cầu ở thực cũng như nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mặt đang lựa chọn tiếp tục quan sát, chờ thị trường xuất hiện thêm những cơ hội với mức giá hấp dẫn hơn.