BẤT NGỜ với HỆ SỐ K dự kiến của Đồng Nai năm 2026

Hệ số K là gì và tại sao quan trọng?

Theo Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất (K) là tỷ lệ tăng/giảm so với bảng giá đất do HĐND tỉnh ban hành. Giá đất cụ thể khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường thu hồi đất… sẽ là: Bảng giá đất × Hệ số K.

Dự thảo Quyết định quy định 3 nhóm hệ số chính:

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (KMBDTT) — Phụ lục I: Phản ánh biến động giá thực tế qua giao dịch chuyển nhượng, đấu giá trong 24 tháng qua.

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (KTQH) — Phụ lục II: Dựa trên hệ số sử dụng đất của dự án (từ 1,00 đến 1,15).

Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng — Phụ lục III: Như vị trí gần trung tâm thương mại (+5%), gần nghĩa trang hoặc đường ray (-5%), chất lượng mặt đường…

Nguyên tắc áp dụng: Tùy mục đích, loại đất và vị trí để chọn hệ số phù hợp, sau đó nhân với bảng giá đất.

Những điểm “bất ngờ” từ báo cáo thuyết minh

Báo cáo thuyết minh chi tiết của đơn vị tư vấn cho thấy hệ số K không đồng đều mà có sự điều chỉnh cục bộ, chủ yếu tập trung vào những khu vực có biến động hạ tầng hoặc giao dịch thực tế:

-Đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản): Hệ số KMBDTT thường dao động từ 1,03 – 1,15 lần ở nhiều xã huyện vùng xa như Bù Đăng, Thiện Hưng, Bom Bo, Phú Riềng… Có nơi cao nhất lên đến 1,15 lần (ví dụ một số đoạn đường nhựa tại xã Thiện Hưng). Thấp nhất khoảng 1,03 – 1,05 lần.

-Đất ở và đất phi nông nghiệp: Nhiều tuyến đường tại các xã được điều chỉnh tăng nhẹ (1,05 – 1,13 lần) ở vị trí 1, đặc biệt những đoạn có hạ tầng được nâng cấp (bê tông, nhựa). Một số khu vực nông thôn ghi nhận mức cao nhất 1,13 – 1,15 lần ở các tuyến đường giao thông chính hoặc liên xã.

-Các khu vực đặc thù: Hệ số giữ nguyên (=1) tại Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Khu kinh tế cửa khẩu Hoa Lư, đất chưa sử dụng, hoặc một số khu công nghiệp/cụm công nghiệp. Đất trong khu công nghệ cao sinh học cũng được đề xuất giữ ổn định.

-Yếu tố khác: Có điều chỉnh tăng 5% cho đất gần trung tâm thương mại/hành chính và giảm 5% gần nghĩa trang, đường ray, cao tốc… Đối với đất nông nghiệp, chất lượng mặt đường kém hơn có thể bị trừ hệ số (0,90 lần).

Tổng thể, mức điều chỉnh không quá mạnh so với một số lo ngại trước đó về bảng giá đất (có nơi bảng giá tăng mạnh từ 80-233% ở một số khu vực cũ). Hệ số K chủ yếu nhằm “bù đắp” biến động thị trường cục bộ, đảm bảo bảng giá đất × K sát hơn với thực tế giao dịch.

Đánh giá tác động thị trường

Theo báo cáo thuyết minh:

Tích cực: Tăng tính minh bạch, giảm “hai giá”, giúp Nhà nước thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường. Hạn chế vi phạm hành chính đất đai.

Ảnh hưởng đến người dân: Người chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn thuê đất hoặc bị thu hồi có thể phải nộp thêm một phần, nhưng mức độ được đánh giá là “ổn định, không đột biến”. Ngược lại, giá trị tài sản đất đai của người dân có thể được công nhận cao hơn khi vay vốn hoặc giao dịch.

Doanh nghiệp BĐS: Chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất) có thể tăng nhẹ ở một số vị trí, nhưng nhiều dự án vẫn áp dụng phương pháp thặng dư nên ít bị ràng buộc bởi bảng giá + K.

Sở Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh việc xây dựng hệ số phải phù hợp thực tiễn, công bằng và sẵn sàng rà soát, điều chỉnh trong năm nếu cần.

Cơ hội người dân ý kiến

Hiện dự thảo đang được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai để lấy ý kiến rộng rãi (thời gian lấy ý kiến khoảng 07-10 ngày). Người dân, doanh nghiệp, MTTQ và các sở ngành đều có thể góp ý trước khi Sở hoàn thiện, trình Hội đồng thẩm định và UBND tỉnh ban hành.

Bạn nghĩ sao về mức hệ số K dự kiến này? Có khu vực nào bạn đang quan tâm (xã/phường/tuyến đường cụ thể) mà hệ số tăng khá? Hay bạn lo ngại về tác động đến chi phí chuyển mục đích, bồi thường?

Hãy để lại bình luận hoặc theo dõi trang lấy ý kiến chính thức của tỉnh để đóng góp trực tiếp. Việc tham gia ý kiến sẽ giúp hệ số K cuối cùng sát thực tế và cân bằng lợi ích hơn.