Bất động sản vào chu kỳ mới, dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, song tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia ngày càng phân hóa rõ nét.

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tại hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”, do VARS IRE tổ chức ngày 16/7 tại TP.HCM.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là hành vi của người mua đang tạo ra một cuộc thanh lọc mạnh mẽ.

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới

Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi tâm lý đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn như trước. Thay vào đó, các quyết định mua bất động sản đang dần dựa trên nhu cầu ở thực, khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra dòng tiền.

Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.

“Quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Gần 98.000 sản phẩm được mở bán trong nửa đầu năm

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 do VARS IRE công bố, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án quy mô lớn.

Trong quý 2/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới

Trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới. Lũy kế 6 tháng đầu năm, khoảng 98.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 40%.

Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông. Đây là nhóm dự án có lợi thế về quy hoạch, khả năng kết nối, hệ thống tiện ích và môi trường sống đồng bộ.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện khi phần lớn sản phẩm chào bán thuộc phân khúc giá cao. Trong quý 2, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong đó, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%; căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%; căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%.

Nhóm nhà ở thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 25,3% nguồn cung, chủ yếu là biệt thự, liền kề nằm trong các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Tính chung 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư chiếm khoảng 70% lượng sản phẩm mở bán. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, phân khúc cao cấp chiếm 45%, tăng 6 điểm phần trăm; căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 33%, tăng 5 điểm phần trăm. Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Dòng tiền chuyển từ đón sóng sang đón giá trị

Cùng với sự cải thiện của nguồn cung, thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì xu hướng tích cực.

Trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch đạt gần 48.000 sản phẩm.

Riêng nhóm nguồn cung mở bán mới, quý 2 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Tính chung nửa đầu năm, khoảng 43.000 sản phẩm mới được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức 58%.

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng số giao dịch. Trong đó, nhóm căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đóng góp khoảng 46% lượng giao dịch căn hộ.

Đáng chú ý, nhóm các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại. Kết quả này cho thấy người mua đang dành sự ưu tiên cho những dự án có quy hoạch bài bản, tiến độ rõ ràng.

Theo VARS IRE, quyết định mua bất động sản ngày càng được cân nhắc dựa trên nhiều yếu tố, thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá.

Các yếu tố được người mua quan tâm bao gồm giá bán, tình trạng pháp lý, chính sách tài chính, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, khả năng khai thác cho thuê và mức độ hoàn thiện của khu vực xung quanh.

Dòng tiền vì thế đang chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, tập trung vào những dự án có nền tảng pháp lý, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác được kiểm chứng.

Sự thay đổi này không chỉ góp phần nâng cao tính ổn định của thị trường mà còn thúc đẩy các doanh nghiệp chuyển từ tư duy phát triển sản phẩm ngắn hạn sang chiến lược kiến tạo giá trị lâu dài.

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển

Một trong những động lực quan trọng đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn tới là đầu tư hạ tầng.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính tại hội thảo

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nhận định TP.HCM và khu vực phụ cận đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Trong giai đoạn 2026-2030, các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, các tuyến metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cùng hệ thống cảng biển và logistics sẽ từng bước hình thành mạng lưới kết nối liên vùng hoàn chỉnh.

Các công trình không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng không gian phát triển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh, đồng thời tăng cường kết nối giữa các khu công nghiệp, trung tâm logistics, cảng biển, sân bay và khu đô thị.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, động lực tăng trưởng của vùng TP.HCM trong giai đoạn tới sẽ không chỉ tập trung tại khu vực lõi mà được phân bổ theo các hành lang phát triển mới, gắn với mạng lưới metro, vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống cảng biển.

Đây sẽ là nền tảng để tái cấu trúc không gian đô thị, phân bổ lại dân cư, việc làm và dòng vốn đầu tư, qua đó hình thành những cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ.

Giá trị bất động sản chuyển từ “km” sang “phút”

TS. Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh, hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà đóng vai trò tái phân bổ giá trị. Trong giai đoạn tới, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận nơi làm việc, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ được xác định bằng khoảng cách địa lý.

“Từ logic đo bằng km sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển”, TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định.

Sự thay đổi này được kỳ vọng hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và tại những khu vực phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Từ kinh nghiệm của các đô thị lớn như Tokyo, Thượng Hải, Bắc Kinh và Bangkok, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng sẽ thúc đẩy sự phân hóa theo chất lượng kết nối.

Những khu vực có khả năng tiếp cận thuận lợi tới các trung tâm việc làm, dịch vụ và tiện ích sẽ có thêm lợi thế thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn. Đây cũng là cơ sở để các chủ đầu tư thay đổi tư duy phát triển dự án, chuyển từ khai thác lợi thế vị trí đơn thuần sang kiến tạo giá trị thông qua quy hoạch, hạ tầng và chất lượng môi trường sống.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, giai đoạn 2026-2030 sẽ là thời kỳ bản lề để định hình lại bản đồ phát triển vùng TP.HCM. Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ những dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển tiếp theo.