Bất động sản vẫn là điểm nghẽn của CII

Theo Saigon Ratings, kết quả xếp hạng được đưa ra trên cơ sở đánh giá toàn diện hồ sơ kinh doanh, năng lực tài chính, chất lượng quản trị cũng như triển vọng hoạt động của doanh nghiệp. Báo cáo cho thấy CII vẫn sở hữu nhiều lợi thế trong lĩnh vực hạ tầng giao thông, song mảng bất động sản tiếp tục là điểm nghẽn ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.

Điểm sáng từ hạ tầng giao thông và năng lực tài chính

Saigon Ratings đánh giá hồ sơ kinh doanh của CII tiếp tục duy trì mức rủi ro thấp khi hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và phát triển bất động sản năm 2025 tương đối ổn định so với năm trước.

Sau 25 năm hoạt động, CII hiện tập trung đầu tư các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia theo định hướng phát triển bền vững. Doanh nghiệp đang quản lý và vận hành hơn 125 km quốc lộ, tỉnh lộ, 55 km đường cao tốc cùng 6 trạm thu phí tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Doanh thu thu phí BOT năm 2025 đạt hơn 2.812 tỷ đồng, tăng khoảng 2% so với năm 2024 và được dự báo tiếp tục tăng lên khoảng 3.446 tỷ đồng trong năm 2026.

Theo Saigon Ratings, CII còn duy trì lợi thế cạnh tranh nhờ mở rộng danh mục đầu tư hạ tầng thông qua nhiều dự án PPP/BOT quy mô lớn như mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, đường trên cao dọc Quốc lộ 51, Quốc lộ 22 cùng nhiều dự án giao thông cửa ngõ TP.HCM.

Tổ chức xếp hạng cũng đánh giá cao hồ sơ tài chính của doanh nghiệp khi cho rằng trong ba năm qua CII đã thực hiện thành công kế hoạch tái cấu trúc nguồn vốn, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính và tối ưu dòng tiền kinh doanh.

"Công ty tiếp tục duy trì trạng thái thanh khoản tích cực, có khả năng huy động và sử dụng nhiều nguồn thanh khoản khác nhau để đảm bảo thực hiện đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ nợ trong trung và dài hạn", báo cáo nêu.

Bên cạnh đó, chất lượng quản trị và điều hành của CII được đánh giá ở mức "Rất mạnh".

Bất động sản vẫn là điểm nghẽn

Bên cạnh những điểm tích cực, Saigon Ratings cho rằng hoạt động bất động sản vẫn là lĩnh vực tạo nhiều áp lực đối với CII.

Theo tổ chức xếp hạng, sau giai đoạn phục hồi mạnh trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc. Thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, mặt bằng giá dần hạ nhiệt, giao dịch chưa thực sự sôi động nhưng nhu cầu ở thực vẫn được duy trì. Trong bối cảnh đó, các yếu tố về pháp lý dự án, hiệu quả khai thác dòng tiền và chất lượng tài sản sẽ đóng vai trò quan trọng hơn so với xu hướng đầu cơ bằng đòn bẩy tài chính trước đây.

Đối với CII, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài, đặc biệt là việc chậm hoàn thiện hồ sơ pháp lý tại một số dự án trọng điểm, nổi bật là Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Saigon Ratings cho biết doanh nghiệp đã huy động một lượng vốn lớn để đầu tư các dự án bất động sản. Tuy nhiên, tiến độ triển khai chưa đáp ứng kế hoạch khiến chi phí tài chính duy trì ở mức cao, qua đó ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sinh lời.

Điều này thể hiện rõ trong kết quả kinh doanh năm 2025 khi doanh thu từ lĩnh vực bất động sản chỉ đạt 144,5 tỷ đồng, giảm 47% so với năm 2024 do không có dự án mới được bàn giao. Nguyên nhân chủ yếu là nhiều dự án bị chậm tiến độ bởi các vướng mắc pháp lý, đặc biệt là dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ngoài ra, dù tỷ lệ nợ vay điều chỉnh trên vốn chủ sở hữu của CII đã giảm xuống còn 1,53 lần trong năm 2025, Saigon Ratings lưu ý rằng do quy định về ghi nhận doanh thu và lợi nhuận, chỉ tiêu EBITDA của doanh nghiệp vẫn ở mức thấp hơn năng lực thực tế. Điều này khiến khả năng bao phủ các nghĩa vụ tài chính bằng EBITDA chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Những yếu tố có thể làm thay đổi xếp hạng tín nhiệm

Saigon Ratings tiếp tục duy trì triển vọng "Ổn định" đối với trái phiếu CII12504, phản ánh kỳ vọng doanh nghiệp sẽ giữ được hiệu quả hoạt động và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nợ trong ngắn và trung hạn.

Theo tổ chức xếp hạng, để duy trì và cải thiện xếp hạng tín nhiệm, các dự án bất động sản trọng điểm gồm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, NBB II và NBB III cần sớm hoàn tất thủ tục pháp lý, triển khai thi công và mở bán đúng kế hoạch trong giai đoạn 2026-2027. Đồng thời, các lô trái phiếu chuyển đổi được thực hiện đúng hạn sẽ giúp doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu và duy trì tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức phù hợp.

Ở chiều tích cực, xếp hạng tín nhiệm của CII có thể được nâng nếu dòng tiền từ các dự án BOT trọng điểm như Trung Lương - Mỹ Thuận, Xa lộ Hà Nội và Ninh Thuận 2 tăng cao hơn dự báo hoặc các dự án bất động sản được đẩy nhanh tiến độ, mang lại doanh thu và lợi nhuận đáng kể.

Ngược lại, xếp hạng có thể chịu áp lực nếu tiến độ các dự án tiếp tục kéo dài, làm chậm hoạt động thu phí hoặc bán hàng, khiến chi phí đầu tư gia tăng nhưng chưa tạo được nguồn thu mới; hoặc khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng mạnh và khả năng bảo đảm nguồn trả nợ suy giảm.

Đối với lô trái phiếu CII12504, Saigon Ratings cho biết trái phiếu có quy mô 500 tỷ đồng, gồm 5.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, phát hành ngày 30/12/2025 và giao dịch trên hệ thống trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ ngày 8/4/2026.

Tính đến ngày 9/3/2026, CII đã sử dụng toàn bộ số tiền huy động từ đợt phát hành để đầu tư dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận theo đúng phương án phát hành đã được phê duyệt. Doanh nghiệp cũng đã thanh toán đầy đủ kỳ lãi đầu tiên vào tháng 3/2026 và hiện chưa đến thời điểm thanh toán gốc đầu tiên.