Thị trường bất động sản bước vào giữa quý I/2012 với không nhiều tín hiệu lạc quan mới. Các doanh nghiệp địa ốc đang kỳ vọng vào các động thái giảm lãi suất từ phía ngân hàng và các tổ chức tín dụng… Thế nhưng, dường như các kênh vốn cho bất động sản đều đang “đóng cửa”.
“Chứng khoán hóa” bất động sản

Thực tế, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài, trong đó khoảng 60% là vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng.

Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm.

Tuy nhiên, trong năm 2011, thị trường bất động sản trầm lắng, các kênh huy động vốn đều bị khép lại. Kênh ngân hàng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ, và bản thân nhiều ngân hàng đang đau đầu trong việc thu hồi nợ từ các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư.

Trong khi đó, các giao dịch trên thị trường lại rất ảm đạm, khách hàng có tâm lý chờ đợi giảm giá tiếp, nên nhiều dự án dù rớt giá tới 30%, thậm chí 40% nhưng vẫn không bán được.

Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản gần như chỉ thấp thỏm chờ đợi những động thái nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng. Mới đây, thông tin các ngân hàng sẽ tiếp tục siết chặt tín dụng đối với các lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản và chứng khoán đã làm cho nhiều doanh nghiệp địa ốc phải tiếp tục lao đao và tìm mọi cách huy động nguồn vốn mới.

Trong tình hình thị trường như hiện nay, giải pháp vốn được coi là hữu hiệu nhất là tìm cách huy động nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và doanh nghiệp.

Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), để tìm được nguồn vốn cho bất động sản, cần phải "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Bất động sản
Nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao vì thiếu vốn

Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được.

Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Cụ thể, “chứng khoán hóa” bất động sản có thể làm dưới dạng phát hành chứng chỉ  bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.

“Việc phát hành chứng chỉ bất động sản là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản”, ông Cẩn cho biết.

Lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM thì cho rằng, việc lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng là một công cụ cho thị trường vốn. Quỹ này sẽ huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập.

Cụ thể Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.

Sau đó, quỹ này sẽ cho các chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản vay một khoản tín dụng nhất định. Tổng tiền thu được từ việc đầu tư này sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ được phân bố trở lại cho các nhà đầu tư quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

“Như vậy người góp vốn dù có tiền nhiều hay ít đều có thể gửi vào để đầu tư mà không sợ rủi ro. Nhưng quỹ này phải có cơ chế quản lý chuyên nghiệp, có người giám sát, kiểm toán. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản có thể nhận vốn từ quỹ này qua các hình thức góp vốn hoặc cho vay” - ông Châu cho biết.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, một trong những cách có thể huy động được nguồn vốn lúc này là cho thế chấp dự án tại các ngân hàng nước ngoài. Đây cũng là nguồn vốn lớn và dồi dào nhưng về chính sách chưa được tháo gỡ.

Có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài như: Hồng Kong, Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Malaysia đăng ký đầu tư vào Việt Nam, trong đó đầu tư vào bất động sản chiếm 20% tổng vốn FDI. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc nên việc đầu tư vẫn chưa thực sự dễ dàng.

“Tôi hi vọng, trong lần sửa đổi luật đất đai sắp tới sẽ cởi mở hơn về chính sách cho nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời Việt Nam cũng nên xây dựng hàng rào kỹ thuật của nhà đầu tư trong nước để nâng cao năng lực cạnh tranh so với các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Võ cho biết.
Theo VTC News
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An