CafeLand – Vị trí cửa ngõ với TP.HCM, hạ tầng phát triển, giá bán tương đối thấp là những ưu điểm nổi trội của thị trường bất động sản Đồng Nai. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sinh động này vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bất động sản Đồng Nai nhiều cơ hội nhưng cũng lắm rủi ro

Đó là nội dung của buổi tọa đàm thị trường bất động sản Đồng Nai nhận diện cơ hội và rủi ro do báo Đầu tư tổ chức sáng 14/9.

Quỹ đất lớn, giá còn mềm

The ông Sử Ngọc Khương, giám đốc Công ty Savills Việt Nam, Đồng Nai là tỉnh đứng thứ 3 về diện tích và thứ 5 về dân số trong cả nước. Tỉnh này có vị trí tiếp giáp với TP.HCM và là cửa ngõ kết nối tới nhiều khu vực như Vũng Tàu, các tỉnh Miền Trung, Tây Nguyên. Đồng Nai cũng là địa phương có hệ thống cảng biển phát triển, luân chuyển lưu lượng hàng hóa rất lớn mỗi năm.

Hiện nay, cơ sở hạ tầng khu vực Đồng Nai đang được đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt các tuyến đường như quốc lộ 50, đường cao tốc Long Thành – Giầu Dây, tuyến metro số 1 kéo dài, và đặc biệt là dự án sân bay quốc tế Long Thành và dự án cầu Bình Khánh nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch đã được phê duyệt xây dựng.

Bên cạnh đó, Đồng Nai hiện vẫn còn quỹ đất lớn và giá bán tương đối phù hợp. Với khoảng cách chỉ trong vòng 1 tiếng để di chuyển về trung tâm TP.HCM thì địa phương này sẽ là địa đểm được ưu tiên lựa chọn của người dân, khi quỹ đất của TP.HCM đã hết và giá bán không ngừng tăng lên.

Cũng theo ông Khương, Thị trường bất động sản Đồng Nai mang tính lâu dài hơn so với TP.HCM. Nghĩa là các nhà đầu tư đã nhìn thấy thế mạnh và đầu tư tại đây từ nhiều năm trước. Do đó, hiện có nhiều dự án quy mô lớn đã được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.

Phân lô tràn lan, thổi giá vô chừng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, thị trường bất động sản Đồng Nai đang có tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan và tình trạng đầu cơ, gom đất thổi giá của một nhóm các nhà đầu tư đang làm rối loạn thị trường.

“Đã có không ít công ty môi giới bất động sản dùng các thủ đoạn để lừa đảo khách hàng như đổi tên dự án, thay tên chủ đầu tư, thay đổi thiết kế, bổ sung các tiện ích không đúng như trong phê duyệt. Thậm chí là kê khống giá bán và dùng chim mồi để lừa gạt khiến người mua điêu đứng”, ông Châu nêu vấn đề.

Đi sâu thêm, Luật sư Lâm Văn Phúc, Phó Giám đốc Công ty Luật Nguyên Giáp chỉ các rủi ro thường gặp trong mua bán giao dịch đất nền.

Thứ nhất là loại mua bán bằng giấy tay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại mua bán này là rủi ro cao nhất, vì mua bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai luật và thiệt hại luôn là người mua hứng chịu.

Thứ hai là loại mua bán bằng giấy tay đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại này cũng rủi ro, vì dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có thể miếng đất có có người thừa kế, hoặc người đồng sở hữu. Khi giao dịch, người bán sẽ không để lộ những thông tin này khiến cho người mua nếu mua phải sẽ dính kiện tụng tranh chấp sau này.

Thứ 3 là loại dự án có quy hoạch và được phê duyệt có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại không đứng trực tiếp ra bán mà thông qua hệ thống công ty môi giới phân phối. Dẫn đến tình trạng, một số công ty môi giới hoạt động không chuyên ghiệp, chụp giựt và sẵn sang giở chiêu trò khiến cho người mua bị sập bẫy.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Eximrs cho rằng, các nhà đầu tư, người mua không nên vội vàng khi quyết định đầu tư. Trước hết, cần phải tìm hiểu rõ về chủ đầu tư, đơn vị phân phối xem có đủ uy tín và năng lực hay không. Sau đó, cần soi xét kỹ pháp lý của dự án như quy hoạch 1/500, giấy nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, giấy phép xây dựng…

Theo ông Sử Ngọc Khương, ngoài các giấy tờ trên thì người mua cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy chứng nhận của Sở Tài Chính về việc chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Xây dựng tinh Đồng Nai cho biết, để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương tạm ngưng không cho phép tách thửa để trình xin quy định tách thửa mới.

Bên cạnh đó, tỉnh cũng đang thiết lập xây dựng hệ thống mạng lưới kết nối thông tin đồng bộ về đất đai để cho nhà đầu tư có thể dễ dàng truy cập thông tin về dự án, chủ đầu tư, pháp lý và cả những công ty môi giới đang phân phối dự án.

Sức hút sân bay Long Thành

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Xây dựng tinh Đồng Nai cho biết, hiện trên địa bàn tỉnh có khoảng 300 dự án bất động sản do các nhà đầu tư trong nước và quốc tế thực hiện. Trong đó, có không ít dự án có số vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD.

Tuy nhiên, giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008 đã khiến cho nhiều dự án bị ảnh hưởng. Đặc biệt, với những nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng đã buộc phải trả lại dự án, tháo chạy khỏi thị trường.

Ông Lâm cho biết, những năm gần đây thị trường bất động sản Đồng Nai trở nên nhộn nhịp là nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là dự án sân bay quốc tế Long Thành. Tuy nhiên, từ quy hoạch cho đến khi đi vào xây dựng vẫn còn cả quá trình dài và các nhà đầu tư nên cẩn trọng.

Ông Lâm chia thị trường Đồng Nai thành 3 nhóm. Nhóm một là những khu vực đã hình thành nên các đô thị như Biên Hòa, Trảng Bom, thị trấn Long Thành, Long Khánh... các khu vực này thì đã hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội, dân cư đông đúc nhưng quỹ đất gần như đã hết.

Nhóm thứ 2 là các khu vực ngoại ô, vùng ven các trung tâm thành phố, thị trấn đã phát triển. Đặc điểm của khu vực này là chủ đầu tư phải tiến hành giải phóng mặt bằng và triển khai các hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Sản phẩm chủ yếu của nhóm này là phân khúc đất nền.

Tuy nhiên, điểm khó của nhóm này là hạ tầng của dự án chưa có sự kết nối đồng bộ với hạ tầng chính có sẵn, hạ tầng xã hội cũng chưa đảm bảo nên có tình trạng dự án xây dựng lâu năm nhưng không có người về ở. Do đó, loại hình này đầu tư cần phải mất từ 5 – 7 năm chờ đợi.

Nhóm thứ 3 là những khu vực chưa phát triển kể về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây thường là những quỹ đất lớn và chờ đón đầu quy hoạch. Loại này nhà đầu tư thường phải mất khoảng trên 10 năm, do đó cần nguồn tài chính vững, và có năng lực thật sự.

 
Nguyễn Văn
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.