Bất động sản “dò sóng”

Không dễ “vỡ”

Không ít người hoang mang khi gần đây có tờ báo loan tải một nhận định khá sốc rằng bong bóng bất động sản Việt Nam sẽ vỡ vào năm 2012, như từng xảy ra tại Thái Lan năm 1997. Thực tế, dù thị trường bất động sản đang phải trải qua một giai đoạn khó khăn nhưng kịch bản này sẽ không dễ xảy ra.

Cuộc khủng hoảng năm 1997 tại Thái Lan hoàn toàn khác với những gì đang diễn ra ở Việt Nam hiện nay. Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày một nhộn nhịp nhưng chưa đạt mức lớn và sâu như vào Thái Lan thời điểm đó, đặc biệt là các kênh đầu tư gián tiếp nơi luồng vốn có thể bị rút rất nhanh. Việt Nam có tình trạng đầu cơ, cũng không hiếm đại gia, nhưng không ai đủ sức thao túng và khuynh đảo thị trường cỡ như George Soros “ra chiêu” với mấy nước Đông Nam Á khi đó. Ở thời điểm ấy, Thái Lan lập tức rơi vào hoảng loạn khi các nhà đầu cơ nước ngoài ồ ạt tháo chạy. Còn trong điều kiện của Việt Nam hiện nay, vấn đề cột lõi chi phối các chính sách vĩ mô của Chính phủ là lạm phát cao. Nhưng đây không phải là vấn đề mới (gần nhất là thời kỳ 2007-2008), tuy có vật vã thật nhưng vẫn “điều trị” được. Giá nhà đất trong ba tháng vừa rồi giảm sâu phản ánh chủ trương siết chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ đã gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Một mặt, nó cho thấy sự phụ thuộc của thị trường địa ốc đối với nguồn tín dụng ngân hàng. Mặt khác, cũng bộc lộ những “dính líu” mang tính hệ thống của nhiều ngân hàng, kể cả tổng công ty, tập đoàn nhà nước vào cuộc chơi bất động sản. Chính vì sự dính líu này, nếu để xảy ra đổ vỡ sẽ tác động dây chuyền, kéo theo những hậu quả không lường hết được với nền kinh tế. Đây là điều mà không ai muốn thấy và chắc chắn nhà nước càng không để nguy cơ trở thành hiện thực. Đến thời điểm này, dù bị siết “tới bến” nhưng hệ thống ngân hàng tỏ ra đứng vững bởi có “lực đỡ” mạnh. Nó không được phép sụp đổ để lây lan nguy cơ sang thị trường bất động sản.

Thị trường nhà đất đã được “xì hơi” bớt để không “nổ”, giá bất động sản vừa qua giảm mạnh phần nào cũng có nét tích cực nếu xét từ góc độ này. Hơn nữa, mặc dù trong bối cảnh đã thắt tín dụng nhưng vẫn có dòng tiền, mặc dù không mạnh, chảy vào bất động sản, chứng tỏ vốn liếng ngoài xã hội không cạn kiệt như người ta lo ngại. Bằng chứng là phân khúc bất động sản sinh thái được ghi nhận vẫn hút hàng ngay cả khi đất nền và chung cư đang ế ẩm.

Theo lý giải của ông Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, phải có 3 điều kiện để bong bóng bất động sản nổ vỡ: Thu nhập bình quân đầu người của nước đó phải đạt ít nhất từ 3.000-5.000 USD/năm; Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục nhiều năm, nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt nhảy vào tham gia thị trường bất động sản; Chính sách tiền tệ trên nền tảng bất động sản và bất động sản phải là nền tảng của hệ thống tín dụng.

Cũng cần phải nhắc tới nguyên tắc định giá và cho vay tỉ lệ 70/70 (định giá bằng 70% giá trị thị trường và cho vay tối đa 70% giá trị định giá) mà các ngân hàng Việt Nam áp dụng lâu nay với dư nợ bất động sản khiến nguy cơ vỡ bong bóng càng khó có thể xảy ra. Mặt khác, một thực tế đã được thừa nhận rộng rãi là thị trường bất động sản phía Bắc chủ yếu không dùng nguồn vốn ngân hàng.

Những biến số và cơ hội

Thị trường nhà đất tại Hà Nội vừa qua tiếp tục chứng kiến một cuộc tháo chạy tương tự như cuộc tháo chạy khỏi Ba Vì trước đây, nhưng lần này trải rộng ở nhiều khu vực ven đô như Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh, Hoàng Mai, Chương Mỹ… Điểm chung của những cuộc tháo chạy này là đều liên quan tới các thông tin đón đầu quy hoạch, bùng lên trong một thời gian ngắn rồi nguội lạnh cũng rất nhanh. Không chỉ thế, ngấm đòn tín dụng, nhiều dự án thuộc loại cực hot trước đây như Kim Chung - Di Trạch, Thanh Hà, Geleximco… bị rớt giá mạnh, thậm chí tới cả chục triệu đồng/m2. Và một khi sự hoảng hốt đã lan truyền lại cộng hưởng với tâm lý đầu tư bầy đàn khiến thị trường bất động sản đóng băng, gần như không có mua bán.

Có một kết luận rõ như ban ngày rằng, sự nóng lạnh của thị trường nhà đất Hà Nội là “sân khấu” của các nhà đầu tư và giới đầu cơ. Chính lực lượng này tạo nên những cơn phấn khích đầu tư đầy toan tính theo thời điểm, khu vực, phân khúc. Điều tra đã cho thấy các nhà đầu tư Hà Nội cũng là những người tích cực vác tiền “đánh bắt xa bờ” từ Nam chí Bắc. Họ hà hơi cho nhà đất TP.HCM, Bình Dương; hâm nóng nhiều địa phương ven Hà Nội như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hòa Bình; khuấy động thị trường bất động sản Đà Nẵng. Giữa bối cảnh trầm lắng của phân khúc chung cư và đất nền Hà Nội, họ lại tạo ra cảm giác bất động sản sinh thái đang sôi động…

Để thiết kế những cuộc chơi lớn hay “tạo sóng” theo ý đồ như vậy đòi hỏi phải có thực lực tài chính rất mạnh. Dường như việc siết tín dụng không ảnh hưởng nhiều đến những đại gia này. Chỉ có điều rất khó đoán định đâu là “chiến trường” sắp tới của họ, khi nào họ rút lui để kẻ khác ở lại “bắt dao rơi”. Không ngẫu nhiên mà Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh nhận định, sự trầm lắng của thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay do yếu tố thắt tín dụng chỉ là một, các nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng, nằm phục cơ hội.

Theo nhìn nhận của nhiều nhà đầu tư, diễn biến thị trường bất động sản sắp tới sẽ chủ yếu phụ thuộc vào những biến số sau:

Trước hết là sự ổn định kinh tế vĩ mô. Điều này hết sức quan trọng vì chỉ khi lạm phát giảm về ngưỡng an toàn, Chính phủ nới lỏng tín dụng để hỗ trợ sản xuất kinh doanh thì bất động sản sẽ lại có cơ. Những tín hiệu tốt đã xuất hiện: Lạm phát đã hạ nhiệt và được dự báo sẽ tiếp tục xuống. Ngân hàng Thế giới vừa tuyên bố kinh tế Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5/2011 thông báo sẽ xem xét hạ lãi suất nhằm kích thích kinh tế các quý cuối năm. Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ phân biệt khu vực sản xuất và phi sản xuất trong lĩnh vực bất động sản để tiếp tục cung cấp tín dụng một cách hợp lý.

Thứ hai, giới đầu tư hiện nay lại đang đứng ngồi không yên vì yếu tố chính sách. Trong đề xuất chấn chỉnh thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng trình Chính phủ có việc cấm chia lô, bán nền dự án. Lệnh cấm này nếu được thông qua nay mai sẽ “cắt phăng” phân khúc béo bở nhất thời gian qua. Như vậy, ai sở hữu đất nền dự án sẽ thắng lớn do lệnh cấm ít có khả năng hồi tố và nguồn cung hạn hẹp. Thị trường Hà Nội đã bắt đầu có hiện tượng nhà đầu tư săn đất nền dự án đón đầu lệnh cấm này. Các dự án đô thị dọc trục đường 32 sắp hoàn thành, đường Lê Trọng Tấn kéo dài phía Tây Hà Nội sắp thông xe là những địa điểm đang được giới đầu tư lăm le nhiều nhất.

Thứ ba, sau khi giảm sâu giá đất tại nhiều dự án được đánh giá đã về gần giá trị thực và hầu như không thể giảm thêm. Những nhà đầu tư đoản vốn, phải vay ngân hàng nhiều không chịu nổi sức ép lãi suất đã bị hất văng khỏi cuộc chơi. Đây chính là cơ hội tốt để giới đầu tư có thực lực bắt đáy, xuống tiền để gom hàng.

Khảo sát tại nhiều sàn giao dịch nhà đất thời gian qua cho thấy lượng khách đến tìm hiểu thông tin khá đông nhưng không mua. Như đã phân tích ở trên, một lượng lớn các nhà đầu tư, kể cả những người có nhu cầu thực, đang chờ đợi giá nhà đất rớt thêm. Khi mức giá đi ngang suốt một thời gian dài, trong khi đã bắt đầu le lói những yếu tố hỗ trợ như kinh tế vĩ mô tốt lên, khả năng hạ lãi suất và được kích thích thêm bởi cuộc đua “né” chính sách chia lô, bán nền hoàn toàn có thể khởi phát những vùng nóng cục bộ về đất nền. Ngoài ra, còn có một nhận định khá thống nhất rằng, phân khúc nhà chung cư đã “hết cửa” đối với nhà đầu tư, ít nhất là trong ngắn hạn.