Áp thấp có thành bão?

Tác động của các yếu tố thị trường

Đối với phân khúc căn hộ, khách hàng mua căn hộ đã chán nản với các tranh chấp và sự thay đổi liên tục các quy định liên quan đến chi phí dịch vụ, sở hữu chung riêng, cấm sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, và nhất là đề xuất căn hộ sử dụng có thời hạn. Hơn nữa, người có nhu cầu thực sự nếu chấp nhận được lãi vay ngân hàng ở mức 25%/năm cũng khó mà tìm được nguồn tín dụng.

Thêm vào đó, các nhà đầu tư thứ cấp (thực chất là nhà đầu cơ) đang buộc phải tung hàng ra thị trường để trả lãi vay ngân hàng và trả gốc, và chấp nhận giảm giá để cắt lỗ. Số lượng căn hộ từ nguồn thứ cấp được tung ra là đối thủ cạnh tranh với chính số lượng căn hộ còn lại mà chủ đầu tư của dự án chưa bán hết.

Tình trạng cung tăng cầu giảm làm cho thị trường căn hộ trở nên trầm lắng. Thị trường căn hộ ở TPHCM so với năm 2008 giá đã giảm trung bình 30%. Theo báo cáo kết quả kinh doanh quí 1 của nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản, lợi nhuận doanh nghiệp đa số đều đã giảm trên 50%, cá biệt có doanh nghiệp giảm 95% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 25-30% so với cuối năm 2009. Ngay cả doanh nghiệp chấp nhận giảm lợi nhuận thì liệu phần giảm đó có thể bù đắp cho các chi phí khác đang tăng cao?

Đó chính là lý do tại sao các dự án chỉ ở giai đoạn khởi động phải giãn tiến độ vì nếu có ra hàng thì giá bán xây dựng trên giá thành mới không thể cạnh tranh được với các dự án hiện nay đã hoàn thành, do được xây dựng từ nhiều năm trước nên giá thành thấp hơn. Vì vậy nên số lượng căn hộ cung ra thị trường trong hai năm tới chắc chắn sẽ giảm đi nhiều.

Thị trường đất nền không trầm lắng như thị trường căn hộ. Thông tin giá đất giảm thực tế chỉ ở một số dự án ở những vị trí nhất định mà đất nền phân phối từ chủ đầu tư đã hết hàng, nhà đầu cơ thổi giá lên rất cao nên nay phải giảm về giá thực. Đối với những dự án đất nền phân phối trực tiếp thì mức độ giảm giá hầu như không đáng kể, và chỉ giảm dưới các hình thức khuyến mãi. Thậm chí, ở TPHCM, giá đất ở một số khu vực trên địa bàn quận 2, quận 9 (khu đông Sài Gòn) đã tăng khá mạnh, dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm đã có mức tăng từ 25-40%. Các khu vực ngoại thành có tốc độ đô thi hóa mạnh như Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, quận 12 hiện vẫn có nhiều giao dịch.

Hiện nay khi Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ quyết định cấm chia lô bán nền thì ngay lập tức xuất hiện động thái gom hàng của giới đầu tư địa ốc với hy vọng khi lệnh cấm thực sự có hiệu lực thì những nhà đầu tư nào có sẵn đất trong tay sẽ trở thành “hàng hiếm”. Nguồn cung số lượng đất mà các doanh nghiệp đang nắm giữ hợp pháp hoặc đã được phê duyệt theo cơ chế cũ trước Nghị định 69 không còn nhiều. Khi số lượng đất loại này được cung hết ra thị trường thì các doanh nghiệp đầu tư dự án mới sẽ phải chấp nhận chi phí tiền sử dụng đất theo giá vốn mới, cao hơn 30-40% so với mặt bằng giá trước đây.

Áp thấp có mạnh lên thành bão?

Thực sự việc thắt chặt tín dụng của ngân hàng đối với thị trường bất động sản sẽ tác động đến đâu? Theo thống kê riêng của một quỹ đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam thì cho đến tháng 3-2011, tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng là 2.520-2.650 ngàn tỉ đồng, tổng dư nợ lĩnh vực phi sản xuất vào khoảng 700.000 tỉ đồng (trong đó dư nợ bất động sản khoảng 250.000 tỉ đồng, còn lại là tín dụng cho lĩnh vực chứng khoán, thương mại, xuất nhập khẩu...).

Giả sử tín dụng bất động sản không tăng từ tháng 3-2011 thì cho đến ngày 31-12-2011, tổng số vốn rút ra riêng cho lĩnh vực bất động sản khoảng 110.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 11 triệu mét vuông diện tích sàn xây dựng nhà ở (tính bình quân 10 triệu đồng/mét vuông nhà ở). Theo số liệu của Bộ Xây dựng thì năm 2010 tổng diện tích nhà ở được phát triển tại đô thị là 46,6 triệu mét vuông sàn, tức là số diện tích bị giảm đi chỉ khoảng 24% (gần một phần tư) tổng diện tích nhà ở phát triển năm 2010. Theo Savills và Colliers thì số căn hộ còn tồn đọng tại TPHCM là vào khoảng 50.000 căn hộ, tương đương khoảng 5 triệu mét vuông sàn. Như vậy số lượng diện tích bị giảm đi của cả nước chỉ tương đương với diện tích dự án bị tồn kho, không thể ảnh hưởng đến toàn bộ nguồn cung của thị trường.

Ảnh hưởng chính xuất phát từ nguồn cầu. Sự “cần” nhà ở là có thật, nhưng thiếu vốn thì “cần” không thể chuyển thành “cầu”. Do đó, một khi thị trường vốn mở lại, “cần” có điều kiện biến thành “cầu”, cung cầu sẽ dần cân bằng và nhanh chóng lệch theo hướng ngược với hiện nay: cung ít cầu nhiều. Tất nhiên “cầu” của tương lai sẽ trung thực hơn trước do đã có nhiều chính sách loại bỏ nhà đầu cơ. Người có nhu cầu thực sự đang chờ thị trường đến đáy để mua vào, mức đáy được kỳ vọng vào cuối năm 2011 khi mà tỷ trọng cho vay phi sản xuất phải giảm còn 16%. Nếu tín dụng tiếp tục bị thắt chặt trong thời gian dài thì hiện tượng cung ít cầu nhiều sẽ trầm trọng hơn trong tương lai do các dự án bị ngưng trệ phải mất ít nhất 2-3 năm sau khi khởi động lại mới đưa được hàng ra thị trường.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê thì ngành xây dựng đóng góp hàng năm trên 6% GDP, ngành kinh doanh tài sản và dịch vụ khoảng gần 4% GDP. Để cơn áp thấp gây nên sự trì trệ không thể mạnh lên thành bão làm tê liệt ngành bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng chiến lược dài hạn trên cơ sở phối hợp các cơ quan chuyên ngành thành lập bộ máy nghiên cứu chuyên sâu, tránh sự bị động đối phó ngắn hạn theo tình huống như hiện nay. Có như vậy thì quan hệ giữa ngân hàng với doanh nghiêp mới thực sự là quan hệ thị trường và thị trường có thể phát triển lành mạnh, ổn định hơn.