5 Điều Quan Trọng Nhất người dân cần biết khi bị thu hồi đất theo quy chế mới

Đây là văn bản quan trọng nhằm quy định cơ chế phối hợp giữa Ủy ban nhân dân cấp xã, các cơ quan chuyên môn, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, chủ đầu tư dự án, người có đất thu hồi và các bên liên quan. Quy chế không thay thế trình tự, thủ tục, thẩm quyền đã được quy định tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng tập trung làm rõ trách nhiệm phối hợp để thực hiện đồng bộ, chặt chẽ, công khai và minh bạch.

Dưới đây là 5 điều quan trọng nhất người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình khi đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

1. Trình tự thực hiện được quy định rõ ràng với thời hạn cụ thể

Một trong những điểm nổi bật của Quy chế là quy định chặt chẽ thời gian cho từng bước công việc, giúp tránh kéo dài, gây thiệt hại cho người dân. Cụ thể:

• Chuẩn bị hồ sơ và xây dựng Kế hoạch thu hồi đất: không quá 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ từ chủ đầu tư.
• Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi: không quá 7 ngày kể từ ngày phê duyệt Kế hoạch thu hồi đất.
• Ban hành thông báo thu hồi đất: không quá 5 ngày sau cuộc họp.
• Tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: không quá 25 ngày kể từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất.
• Lập dự thảo Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: không quá 20 ngày.
• Thẩm định và phê duyệt phương án: thời hạn được kiểm soát nghiêm ngặt (30 ngày thẩm định, 3 ngày phê duyệt).

Toàn bộ quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải hoàn thành trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án có hiệu lực. Việc niêm yết công khai và gửi thông báo cho người dân là bắt buộc tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.

2. Người dân được tham gia giám sát và đóng góp ý kiến từ đầu đến cuối

Quy chế nhấn mạnh nguyên tắc công khai, dân chủ. UBND cấp xã phải chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã tổ chức họp phổ biến mục đích, ý nghĩa dự án, các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và dự kiến kế hoạch.

Người dân có quyền cử đại diện tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. Dự thảo Phương án phải được niêm yết công khai ít nhất 10 ngày tại UBND xã và khu dân cư. Sau đó, UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến (họp trực tiếp hoặc bằng văn bản). Nếu còn ý kiến không đồng ý, phải tổ chức đối thoại trong thời hạn 30 ngày.

Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số; trường hợp ngang nhau thì theo ý kiến Chủ tịch Hội đồng. Thành phần mời tham dự họp Hội đồng để giám sát gồm đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội khác.

3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải kịp thời và chi tiết đến từng hộ

Sau khi phương án được phê duyệt, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường phải phối hợp niêm yết công khai quyết định và gửi phương án cho từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Phương án phải ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ, thời gian, địa điểm chi trả tiền và thời gian bố trí tái định cư (nếu có).

Trường hợp có tái định cư, phải thông báo công khai về địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà, thiết kế, diện tích, giá cả trước khi phê duyệt. Việc chi trả và bàn giao phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày. Nếu chậm chi trả, người dân được thanh toán thêm khoản tiền lãi chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Trường hợp người dân không nhận tiền hoặc có tranh chấp, tiền sẽ được gửi vào tài khoản ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối và vẫn được hưởng lãi.

4. Ưu tiên vận động thuyết phục, cưỡng chế chỉ áp dụng khi cần thiết

Quy chế thể hiện tinh thần nhân văn khi quy định rõ: trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế, các bên phải vận động, thuyết phục người dân.

• Với kiểm đếm: vận động trong 15 ngày.
• Với bàn giao đất: vận động trong 10 ngày.

Tất cả phải lập biên bản. Chỉ sau thời hạn trên mà người dân vẫn không phối hợp, UBND cấp xã mới ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc hoặc cưỡng chế thu hồi đất. Ban cưỡng chế thu hồi đất do Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thành lập, với thành phần gồm lãnh đạo xã, đại diện đơn vị bồi thường, Mặt trận Tổ quốc và các thành viên khác. Việc cưỡng chế phải lập biên bản, niêm yết công khai và đảm bảo trật tự.

5. Minh bạch thông tin và trách nhiệm phối hợp của các bên

Toàn bộ quá trình phải công khai: niêm yết thông báo thu hồi đất, danh sách người có đất thu hồi, dự thảo và phương án bồi thường trong suốt thời gian thực hiện.

UBND cấp xã là đầu mối chủ trì phối hợp. Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường (Tổ chức phát triển quỹ đất, Hội đồng bồi thường…) chịu trách nhiệm chủ trì nhiều nội dung chuyên môn. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm cung cấp hồ sơ kịp thời và bảo đảm kinh phí.

Các bên phải chủ động giải quyết vướng mắc; nếu không thống nhất thì báo cáo cấp có thẩm quyền. Quy chế cũng quy định rõ trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng trong việc cập nhật biến động đất đai và bàn giao nhà, nền tái định cư.

Quy chế phối hợp mới ban hành nhằm đảm bảo thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch theo đúng nguyên tắc pháp luật. Người dân có đất thu hồi nên chủ động liên hệ UBND cấp xã nơi mình cư trú để nắm thông tin, tham gia các buổi họp, cung cấp hồ sơ và thực hiện quyền giám sát của mình.

Việc ban hành Quy chế này góp phần nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Từ ngày 20/7/2026, Quy chế chính thức có hiệu lực thi hành và thay thế Quy chế cũ ban hành kèm theo Quyết định số 05/2022/QĐ-UBND.