21 tỷ USD vốn mới vào Việt Nam đang tìm đến những dự án nào?

Tại Việt Nam, 38,06 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 7 tháng đầu năm 2026, cùng sự gia tăng của các thương vụ góp vốn, mua cổ phần và M&A, cho thấy dòng vốn đang trở lại theo cách chọn lọc hơn.

Thị trường đầu tư bất động sản toàn cầu đang bước sang giai đoạn tích cực hơn sau thời kỳ điều chỉnh. Theo Savills, tổng giá trị đầu tư bất động sản toàn cầu trong quý 2/2026 đạt khoảng 250 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đang trong quá trình hoàn tất cũng tiếp tục được củng cố, tạo cơ sở để kỳ vọng tổng hoạt động đầu tư toàn cầu tăng khoảng 16% trong cả năm.

Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa đồng nghĩa với việc khẩu vị rủi ro trở lại trên diện rộng. Tăng trưởng kinh tế toàn cầu vẫn duy trì xu hướng tích cực nhưng chưa đủ mạnh để hoạt động cho thuê tăng tốc đồng đều. Trong khi đó, lạm phát, lãi suất và những biến động địa chính trị tiếp tục khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi lựa chọn tài sản.

Thay vì tìm kiếm cơ hội trên diện rộng, dòng vốn đang hướng đến những tài sản có khả năng tạo thu nhập và giá trị trong dài hạn. Các thương vụ tài sản đơn lẻ quy mô lớn, giao dịch theo danh mục và mua bán, sáp nhập (M&A) tiếp tục được triển khai khi đáp ứng được yêu cầu về định giá và nền tảng tài sản.

Sự thay đổi còn thể hiện ở phạm vi tìm kiếm của nhà đầu tư. Về địa lý, vốn được mở rộng sang nhiều thị trường hơn. Về loại hình tài sản, bên cạnh các phân khúc truyền thống, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới những lĩnh vực gắn với các xu hướng dài hạn như thay đổi nhân khẩu học và sự phát triển nhanh của công nghệ.

Điều này khiến nguồn cung tài sản chất lượng cao trở nên quan trọng hơn. Ở các phân khúc truyền thống, nguồn cung mới hạn chế có thể tạo lợi thế cho những tài sản có vị trí phù hợp và chất lượng tốt. Với các lĩnh vực mới, triển vọng tăng trưởng lại phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực tế và khả năng tạo dòng tiền trong tương lai.

38 tỷ USD FDI và sự thay đổi về quy mô dòng vốn

Những chuyển động này đang được phản ánh khá rõ tại Việt Nam. Trong 7 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 38,06 tỷ USD, tăng 58% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý nhất là sự chênh lệch giữa tốc độ tăng vốn và số lượng dự án. Vốn đăng ký mới đạt 21,05 tỷ USD, tăng tới 109,7%, trong khi số dự án mới chỉ tăng 7,8%. Quy mô vốn đăng ký bình quân mỗi dự án mới đạt khoảng 8,66 triệu USD, gần gấp đôi cùng kỳ.

Như vậy, mức tăng của dòng vốn mới không chủ yếu đến từ việc có thêm nhiều dự án, mà còn đến từ việc quy mô vốn của từng dự án tăng đáng kể. Đây là một thay đổi đáng chú ý trong cách dòng vốn ngoại đi vào thị trường Việt Nam.

Cùng với đầu tư mới, nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tiếp cận thị trường thông qua các doanh nghiệp và tài sản hiện hữu. Trong 7 tháng, vốn góp và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 6,58 tỷ USD, tăng 61,6% so với cùng kỳ.

Hoạt động M&A cũng cho thấy xu hướng tương tự. Việt Nam ghi nhận 126 giao dịch được công bố trong nửa đầu năm, với tổng giá trị công bố hoặc ước tính khoảng 2,43 tỷ USD. Dù số lượng giao dịch giảm khoảng 20%, tổng giá trị lại tăng 14%. Riêng tháng 5 và tháng 6 chiếm khoảng 71% tổng giá trị giao dịch của cả 6 tháng đầu năm.

Các con số này cho thấy nhà đầu tư đang có nhiều cách hơn để tiếp cận thị trường Việt Nam. Bên cạnh phát triển dự án mới, dòng vốn có thể được triển khai thông qua mở rộng khoản đầu tư hiện hữu, góp vốn, mua cổ phần hoặc mua bán, sáp nhập.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, quy mô tăng trưởng của một thị trường chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần những cơ hội có khả năng triển khai thực tế, nền tảng nhu cầu rõ ràng, thông tin minh bạch, pháp lý vững chắc và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Với Việt Nam, điều này đặt ra yêu cầu không chỉ thu hút được dòng vốn mà còn phải chuyển các lợi thế về kinh tế, đô thị hóa, hạ tầng và nhu cầu thị trường thành những dự án có chất lượng và khả năng triển khai thực tế.

Dòng vốn tìm đến những tài sản có nhu cầu thật

Xu hướng ưu tiên những lĩnh vực có nền tảng nhu cầu dài hạn không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà đang xuất hiện ở nhiều thị trường lớn.

Tại châu Âu, nhóm bất động sản nhà ở và lưu trú dài hạn, gồm nhà ở cho thuê, nhà ở sinh viên, cơ sở chăm sóc và nhà ở dành cho người cao tuổi, chiếm 29% tổng giá trị đầu tư trong nửa đầu năm 2026. Nguồn cung hạn chế, triển vọng tăng giá thuê và khả năng tạo dòng thu nhập ổn định đang hỗ trợ sức hút của nhóm tài sản này.

Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhà ở sinh viên, nhà ở xây dựng để cho thuê và bất động sản công nghiệp - logistics tiếp tục nhận được sự quan tâm. Các thương vụ quy mô lớn, đầu tư theo danh mục và những hình thức hợp tác vốn cũng xuất hiện rõ hơn trong chiến lược triển khai vốn.

Đây là những lĩnh vực có điểm chung là gắn với nhu cầu sử dụng tương đối rõ. Sự thay đổi cơ cấu dân số tạo nhu cầu về nhà ở và các mô hình lưu trú dài hạn. Sản xuất, thương mại điện tử và chuỗi cung ứng thúc đẩy nhu cầu công nghiệp - logistics. Trong khi đó, công nghệ đang tạo thêm nhu cầu đối với các loại tài sản phục vụ hạ tầng số và hoạt động kinh tế mới.

Việt Nam đang có nhiều điều kiện để đón dòng vốn theo xu hướng này. Sự phát triển của sản xuất, logistics, công nghệ và dịch vụ cùng quá trình đô thị hóa đang mở rộng nhu cầu đối với nhiều loại bất động sản.

Hạ tầng cũng đang trở thành một yếu tố quan trọng trong việc mở rộng không gian đầu tư. Khi mạng lưới giao thông và các trung tâm sản xuất, logistics được phát triển, nhu cầu về kho vận, công nghiệp, thương mại và nhà ở tại các khu vực có khả năng kết nối tốt có thể tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, sự phục hồi của dòng vốn cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn đối với chính các cơ hội đầu tư. Khi nhà đầu tư không còn chấp nhận rủi ro trên diện rộng, những dự án thiếu rõ ràng về pháp lý, tiến độ, nhu cầu hoặc khả năng tạo dòng tiền sẽ khó cạnh tranh hơn.

Tại Việt Nam, mức tăng 109,7% của vốn FDI đăng ký mới trong khi số dự án chỉ tăng 7,8%, cùng sự gia tăng của vốn góp, mua cổ phần và giá trị M&A, cho thấy nhà đầu tư đang hướng nhiều hơn tới những cơ hội có quy mô, nền tảng và khả năng tạo giá trị rõ ràng.