TP.HCM sắp có quy chế kiến trúc đô thị mới

Theo dự thảo, sau khi sáp nhập thêm một phần lãnh thổ từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM hiện có quy mô lên tới 6.773 km². Quy chế cũ năm 2021 chỉ áp dụng cho khu vực cũ nên không còn phù hợp. Việc ban hành quy chế mới nhằm tạo ra sự thống nhất, đồng bộ từ trung tâm cũ đến các khu vực mới sáp nhập, góp phần xây dựng TP.HCM trở thành thành phố toàn cầu, hiện đại và bền vững.

Lý do phải thay thế quy chế

Trong tờ trình gửi UBND TP, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết đã rà soát, lấy ý kiến rộng rãi từ các quận huyện cũ, phường xã và đặc khu. Sau nhiều lần xin ý kiến và thẩm định (Hội đồng thẩm định được thành lập theo Quyết định 189/QĐ-SQHKT ngày 26/5/2026), dự thảo quy chế gồm 4 chương, 17 điều và 32 phụ lục kèm theo hàng loạt bản vẽ, sơ đồ.

Quy chế mới không chỉ cập nhật các quy định pháp luật hiện hành (Luật Kiến trúc 2019, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, các nghị định mới năm 2025) mà còn tích hợp đặc thù của vùng sáp nhập, đồng thời bổ sung nhiều nội dung mang tính thời đại.

Những điểm mới nổi bật

1. Định hướng phát triển theo TOD và kiến trúc hiện đại
Quy chế xác định rõ TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development - Đô thị gắn với giao thông công cộng). Các khu vực xung quanh ga metro sẽ được ưu tiên tăng mật độ dân cư, dịch vụ và thương mại. Nhà đầu tư xây dựng công trình kết nối trực tiếp với metro sẽ được hưởng ưu đãi hệ số sử dụng đất (hệ số sàn xây dựng cao hơn).

Bên cạnh đó, thành phố đẩy mạnh kiến trúc ven sông, đô thị sinh thái, không gian ngầm, hạ tầng xanh và thích ứng biến đổi khí hậu. Mục tiêu là tăng diện tích cây xanh, mặt nước, tạo mạng lưới đi bộ liên hoàn và hạn chế tối đa ngập úng.

2. Ưu đãi mạnh cho công trình xanh và không gian công cộng
Một trong những điểm được giới bất động sản quan tâm là cơ chế cộng hệ số sử dụng đất cho các dự án:

• Xây dựng công trình xanh, tiết kiệm năng lượng.
• Tạo không gian mở, công viên, khu vui chơi công cộng.
• Chỉnh trang đô thị, cải tạo khu dân cư cũ.
• Kết nối tốt với hệ thống giao thông công cộng.

Đây là tín hiệu tích cực giúp khuyến khích đầu tư chất lượng cao thay vì chạy theo số lượng.

3. Quản lý chặt chẽ theo khu vực đặc thù
Quy chế gồm 32 phụ lục chi tiết, trong đó có quy định riêng cho:

• Khu nội thành cũ (Quận 1, Quận 3, một phần Quận 4 và Bình Thạnh).
• Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
• Làng Đại học Thủ Đức.
• Các tuyến đường quan trọng: Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt, Trường Sơn – Phan Đình Giót – Trần Quốc Hoàn.
• Các khu vực mới sáp nhập: Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên, Bến Cát, Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ và đặc khu Côn Đảo.

Mỗi khu vực sẽ có quy định riêng về chiều cao công trình, khoảng lùi, mật độ xây dựng, kiến trúc mặt tiền và bảo tồn cảnh quan.

4. Bảo tồn di sản và thi tuyển kiến trúc
Toàn bộ một chương của quy chế dành riêng cho việc bảo vệ công trình kiến trúc có giá trị và biệt thự cũ. Đồng thời, các công trình quan trọng (công cộng cấp đặc biệt, nhà ga metro, cầu lớn, tòa nhà biểu tượng) bắt buộc phải tổ chức thi tuyển kiến trúc nhằm nâng cao chất lượng thẩm mỹ đô thị.

Người dân và doanh nghiệp

Với người dân, quy chế mới hứa hẹn mang lại không gian sống tốt hơn: nhà cửa hài hòa, nhiều cây xanh hơn, mặt phố đẹp, dễ dàng đi bộ và tiếp cận dịch vụ. Với doanh nghiệp, việc có quy định rõ ràng, thống nhất sẽ giảm rủi ro, đồng thời tạo cơ hội cho các dự án chất lượng cao nhờ cơ chế ưu đãi.

Sẽ tiếp tục điều chỉnh sau khi có Quy hoạch tổng thể

Sở Quy hoạch - Kiến trúc lưu ý rằng hiện TP.HCM đang triển khai lập quy hoạch tổng thể (dự kiến hoàn thành tháng 11/2026). Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, quy chế kiến trúc sẽ tiếp tục được rà soát, bổ sung cho phù hợp.

Hiện dự thảo đang được UBND TP.HCM xem xét. Nếu được thông qua, đây sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp TP.HCM quản lý đô thị bài bản hơn trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ sắp tới.