Nỗi lo không của riêng ai

Giá giảm vẫn vắng khách mua

Hỏi tổng giám đốc một công ty đầu tư kinh doanh nhà tại TPHCM rằng lãi suất tiền vay đã lên tới 22%, lạm phát cả năm đã được dự báo sẽ vọt lên 15% thậm chí cao hơn, ông dự tính điều chỉnh giá bán căn hộ thế nào?

Với vẻ mặt nhăn nhó, ông cho hay: “Theo lẽ thường thì phải tăng giá bán. Nhưng tăng giá có bán được không lại là chuyện khác! Tôi đang đau đầu giải bài toán giảm giá bán đây...”.

Trường hợp của công ty trên không phải cá biệt. Sức mua trên thị trường địa ốc đã giảm đến mức có giảm giá cũng không chắc đã bán được hàng, nhất là những dự án có vị trí kém hấp dẫn hoặc dòng sản phẩm không phù hợp nhu cầu. Nhiều chủ đầu tư dự án đang đứng trước nguy cơ mất khả năng trả nợ.

TS. Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, còn cho rằng chỉ cần khách chịu mua, một số chủ đầu tư dù có lỗ cũng chấp nhận bán sản phẩm để thu hồi vốn nhằm giảm căng thẳng các khoản lãi vay để cầm cự qua giai đoạn lạm phát. Ông Hoàng thậm chí nhìn nhận tình hình hiện nay còn tồi tệ hơn cả hồi năm 2008, bởi sau mấy năm khó khăn vừa qua, nguồn vốn dự trữ của các doanh nghiệp đã giảm mạnh.

Sức ép thu hồi nợ của hệ thống ngân hàng đang rất lớn, thế nhưng trong lúc cả chủ nợ và con nợ đều trông chờ vào tính thanh khoản của thị trường thì khách mua dường như đi đâu mất cả, ngoại trừ một phân khúc hẹp (xét ở khía cạnh khả năng thanh toán của người mua). Ông Lê Quốc Duy, Phó tổng giám đốc Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình, cho rằng thị trường vẫn còn một phân khúc khách mua để ở có nhu cầu lớn mà doanh nghiệp nào có thể “chạm” tới thì vẫn có khả năng tiêu thụ sản phẩm. Đó là loại căn hộ hoàn thiện có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông, bao gồm những tiện ích đi kèm có chất lượng vừa phải. Điều này có nghĩa việc thúc đẩy bán hàng để có tiền trả lãi vay (dù nhiều, dù ít) ở những dự án có suất đầu tư lớn đang hết sức gay go.

Hiện đang xuất hiện nhiều chương trình kích cầu dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng tựu trung là những cách giảm giá - trực tiếp hoặc gián tiếp. Dự án Sunrise City (quận 7, TPHCM) mở chương trình “thuê mua căn hộ” mà có người gọi là hình thức “cho mua thử”. Người ký hợp đồng thuê căn hộ chỉ phải đóng 20% giá trị căn hộ, đến khi nhận nhà mới phải thanh toán tiếp 60% và được tặng phiếu mua gói nội thất trị giá 5.000 đô la Mỹ. Khách được ở tại căn hộ (hoặc cho thuê) trong suốt hai năm rồi sau đó mới quyết định có “mua thật” căn hộ đó hay không. Nếu mua thì đóng nốt 20% giá trị còn lại của căn hộ (cộng 10% thuế giá trị gia tăng và 2% phí bảo trì); nếu không mua thì được nhận lại toàn bộ số tiền đã thanh toán được đảm bảo bằng giá trị đồng đô la Mỹ.

Dự án La Casa cũng ở quận 7 thì có chương trình “cùng mua”, kêu gọi khách hàng tiềm năng tập hợp lại mua căn hộ theo nhóm 10 người để được hưởng chiết khấu 2% trên giá bán. Một số ngân hàng cũng đang “chung tay” với các dự án - đối tác ruột hỗ trợ 4% lãi suất vay mua nhà. Đặc biệt, dự án Ecolake ở Bình Dương chỉ cần khách thanh toán bằng tiền mặt thành nhiều đợt 30% giá trị căn nhà. 70% còn lại được cam kết cho vay và khách hàng chỉ phải bắt đầu trả lãi tiền vay kể từ khi nhận nhà ở...

Nhưng vì sao tình hình khó khăn mà giá nhà đất vẫn đứng ở mức cao? Ông Duy lắc đầu: “Điều mà tôi biết là mức lợi nhuận đầu tư kinh doanh nhà đạt 40-50% đã trở thành quá khứ. Với hàng chục khoản chi phí đầu vào đã tăng 20-40% như hiện nay, những doanh nghiệp kinh doanh giỏi cũng chỉ dám kỳ vọng mức lợi nhuận 10-15%. Rất nhiều doanh nghiệp chỉ mong có khách chịu mua với giá vốn để giúp họ có thể xoay vòng vốn...”. Theo ông Duy, những dự án còn thu lợi nhuận lớn có thể có những điều kiện thuận lợi riêng, như đã đóng tiền sử dụng đất từ trước Nghị định 69/2009, khi khoản này còn thấp, hoặc đã xây dựng gần xong (không chịu tác động của tình trạng gia tăng chi phí đầu vào), hoặc “tranh thủ” được phê duyệt quy hoạch có hệ số sử dụng đất cao...

Cần cái nhìn cởi mở hơn đối với thị trường nhà ở

Dù nỗ lực nhưng dường như những giải pháp mà các doanh nghiệp bất động sản đưa ra đến thời điểm này vẫn chỉ mang tính tình thế chứ chưa giúp ngăn chặn rủi ro vỡ nợ, mà trong đó có những doanh nghiệp có tỷ trọng vốn vay chiếm tới 70% vốn đầu tư.

Khi các chủ dự án vẫn “kiên định” thông điệp “giá bán đã được kéo xuống đến mức không thể thấp hơn được nữa”, chưa thấy có ý kiến nào của giới quan sát cũng như các doanh nghiệp địa ốc cho thấy lối giải thoát trong ngắn hạn cho thị trường bất động sản, cũng là lối thoát cho hệ thống ngân hàng. Sự phức tạp về mặt thủ tục và quy trình phát mãi tài sản của bên đi vay cũng như sự “băng giá” của thị trường bất động sản đang tạo rủi ro rất lớn về khả năng thu hồi vốn của các ngân hàng. Các dự án quy mô càng lớn, vay càng nhiều thì càng khó có khả năng trả nợ. Một nhà doanh nghiệp địa ốc tiết lộ, trong khi chủ nợ... bó tay trước các con nợ lớn, họ lại càng ráo riết siết nợ đối với những dự án còn chút ít tính thanh khoản, “chẳng khác nào mười thằng nhỏ đang phải gồng mình để nuôi một ông lớn vậy!”.

Tuy vậy, thực tế này cũng chẳng thể kéo dài lâu. Ông Hoàng cho rằng chỉ tiêu dư nợ cho vay phi sản xuất, mà chủ yếu là cho vay bất động sản, bị khống chế ở mức 22% vào cuối tháng 6 này theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước là khó khả thi.

Ở góc độ người kinh doanh, ông Duy cho biết “chẳng còn cách nào khác ngoài việc phải nỗ lực để tạo ra sản phẩm phù hợp, nâng cao nghiệp vụ tiếp thị, bán hàng, chờ lạm phát và lãi suất hạ, công ăn việc làm dồi dào hơn, thu nhập người dân khá trở lại thì khả năng bán nhà mới được phục hồi...”.

Trong khi đó, ông Hoàng cho rằng việc rút tiền khỏi lưu thông để hạn chế lạm phát trong bối cảnh hiện nay là cần thiết, nhưng các chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản cần phải được chi tiết hóa, nên phân biệt loại hình nào cần hỗ trợ để kích cung, kiểu đầu tư kinh doanh nào cần hạn chế chứ không thể hô hào chung chung là chống đầu cơ. Trong đó, không nhất thiết phải hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở (cũng bị coi là phi sản xuất).

Cũng theo ông Hoàng, trong khi chưa tạo lập được thị trường vốn dài hạn cho lĩnh vực bất động sản và chính sách tài chính về đất đai vẫn là câu chuyện dài thì việc có thể làm trước mắt là ban hành những chính sách ưu đãi, mở rộng tín dụng cho đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực sự, với những điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn cùng nhiều hình thức vay vốn đa dạng hơn so với hiện nay.