Đề xuất bỏ qua khâu công chứng hợp đồng của Bộ Xây dựng được coi là sẽ khiến thị trường mua bán bất động sản nhà có biến động lớn.
  Mua nhà không cần công chứng hợp đồng: Giảm phiền hà có tăng rủi ro?
Chậm trễ trong cấp GCN hiện nay chủ yếu là do cơ quan đăng ký hoặc thuế vụ, chứ không phải do công chứng

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị 7 loại hợp đồng liên quan tới nhà ở - trong đó có hoạt động mua bán - không bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực. Đề xuất này bị cho là không khả thi, đồng thời, có thể khiến cho hệ thống xét cấp Giấy chứng nhận thêm phần rối rắm.

Công chứng là thừa!?

Tại văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở để đơn giản hoá thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng đề nghị 7 loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng tặng cho nhà ở; Hợp đồng thế chấp nhà ở; Hợp đồng thuê mua nhà ở; Hợp đồng thuê nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và Hợp đồng thuê nhà ở của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.

Thay vì hai bên mua bán phải cùng tới văn phòng công chứng với các giấy tờ pháp lý để cùng một lúc ký hợp đồng chuyển nhượng như hiện nay, Bộ Xây dựng đưa ra hình thức cực kỳ đơn giản, “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thoả thuận khác”.

Đối với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp GCN. Với trường hợp các bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, bên nhận đổi nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng. Với trường hợp thuê mua nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính từ ngày bên thuê mua được cấp GCN. Trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác... Lập luận để bỏ công đoạn công chứng của Bộ Xây dựng là khi làm thủ tục sang tên, cơ quan cấp GCN sẽ phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của nhà ở đó. Đây cũng là phần việc mà công chứng viên phải làm khi tiến hành công chứng hợp đồng. Cùng một việc mà 2 cơ quan cùng làm nên thành ra khâu công chứng bị coi là thừa! Và như vậy, nhiều năm nay, hàng trăm văn phòng công chứng, với hàng trăm nghìn hợp đồng giao dịch nhà ở đã được công chứng... hóa ra, đều làm việc thừa thãi!

Không khả thi

Viện dẫn các quy định pháp luật rất rõ ràng, công chứng viên Nguyễn Thanh Tú, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú (Hà Nội) khẳng định, không thể nói thủ tục công chứng hợp đồng nhà đất là không cần thiết hay thừa thãi. Ông nói: “Các hợp đồng liên quan tới giao dịch bất động sản bắt buộc phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Đây là việc phải chấp hành theo đúng các quy định pháp luật. Đó là điều đã được quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự... Thế nên, muốn bỏ công chứng nhà đất, sẽ phải chỉnh sửa tất cả các luật này. Đó là việc không khả thi”. Mặt khác, cũng theo ông Nguyễn Thanh Tú, việc bỏ công chứng hợp đồng nhà đất e rằng lại đi ngược lại với nhu cầu của số đông. Bởi hợp đồng công chứng được xem là bằng chứng quan trọng khẳng tính xác thực và sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch. Ông Nguyễn Thanh Tú phân tích: “Nếu không có công chứng, chỉ là giấy tờ viết tay, tranh chấp liên quan tới giao dịch nhà ở sẽ bùng phát. Chẳng hạn, chỉ sau khi bán vài ngày, giá nhà tăng vọt, người bán có thể viện ra trăm nghìn lý do để “xù” hợp đồng... Ở đây, cần hiểu công chứng là hoạt động giúp Nhà nước quản lý giao dịch nhà ở theo đúng quy định và phòng ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp... chứ không phải chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần”.


Mua nhà không cần công chứng hợp đồng: Giảm phiền hà có tăng rủi ro?
Hợp đồng công chứng được xem là bằng chứng quan trọng khẳng định tính xác thực và sự tự nguyện của các bên tham gia giao dịch
 
Đại diện Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú cho biết, công chứng bây giờ rất nhanh, chi phí không đáng kể so với giá trị giao dịch. Lâu nay, người dân không còn ca thán vì công chứng nữa. “Thời gian cho công chứng hợp đồng có lẽ chỉ bằng… 1/100 của toàn bộ quá trình cấp GCN”, ông nói. “Chậm trễ trong cấp GCN hiện nay chủ yếu là do cơ quan đăng ký hoặc thuế vụ, chứ không phải do công chứng nên không thể bỏ đi “chốt chặn” quan trọng này. Như vậy, khác nào chúng ta quay trở lại thời mua bán nhà chỉ bằng giấy viết tay...”

Một điều rất quan trọng nữa, theo ông Tú, là khi bỏ khâu này, khi tiếp nhận hồ sơ cấp GCN, chính quyền sẽ phải làm thay việc của công chứng viên, tức là kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của giao dịch. Với bộ máy nhân sự như hiện nay, nếu thêm phần việc đó, thời gian cấp GCN sẽ chỉ kéo dài thêm chứ không thể nào rút ngắn lại được.

Đề xuất... cho vui?

Trước đề xuất táo bạo của Bộ Xây dựng, nhiều người ghi nhận xuất phát điểm tích cực là muốn giảm bớt thủ tục phiền hà cho người dân khi thực hiện các giao dịch về nhà đất. Tuy vậy, đa số cũng đánh giá, đề xuất này dường như rất hời hợt, chưa tính toán kỹ mọi khía cạnh của vấn đề hay nói nôm na là kiểu kiến nghị… cho vui mà thôi. Thực tế hiện nay cho thấy, hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sản qua công chứng, chứng thực vẫn còn những kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng, làm phát sinh tranh chấp. Thậm chí, một số đối tượng còn lợi dụng văn phòng công chứng để làm hồ sơ giả, lừa đảo, gây thiệt hại lớn cho khách hàng. Nay, nếu như đề xuất của Bộ Xây dựng, hợp đồng mua bán nhà không qua công chứng, chứng thực thì đâu sẽ là căn cứ để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên? Liệu cơ quan cấp GCN có “dũng cảm” chỉ dựa vào giấy viết tay giữa hai bên mà làm thủ tục sang tên?

Thêm nữa, nếu đây thực sự là vấn đề bức xúc và đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu kỹ, tại sao Bộ này không sớm kiến nghị trong đợt sửa đổi Luật Nhà ở vào giữa năm 2009 mà lại đợi thêm gần 2 năm mới đề xuất?

Theo Phương Mai (Doanh Nhân)
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Mipec Rubik360 2,132 - 5,004
Tân Tạo Central Park 1,750 - 7,000
Velona 6,720 - 9,310
VietSing Phú Chánh 900 - 1,995
Tân Kiên Residence 2,560 - 5,312
Aria Vũng Tàu 2,920 - 6,400
Vĩnh Thạnh Center 770 - 910
Royal Riverside City 1,800 - 4,115
Celesta Rise 2,000 - 4,200
Senturia Q9 Central Point 6,050 - 11,250
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.