Việc đề xuất ra những danh mục như vậy đã thực sự có tính thực tiễn hay chưa? Nguồn lực nào để phân loại, bảo tồn?...là một trong số những vấn đề TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch Hà Nội trao đổi với Vland về dự thảo Quy chế quản lý quỹ nhà biệt thự do Pháp để lại, trong đó đề xuất cơ chế tạo điều kiện cho tư nhân tham gia cải tạo, bảo tồn...

Chưa xem xét cân đối, hài hòa giữa các tiêu chí với nhau

PV: Trong danh mục thống kê, hiện nay TP Hà Nội có 1.586 biệt thự được phân làm 4 loại dựa trên những tiêu chí đánh giá, giá trị nhất định. Xin ông cho biết ý kiến về việc định giá trị trên cơ sở phân loại mà Sở Xây dựng đã đưa ra?

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm:
Năm 1998 với đánh giá giá trị di sản những người làm kiến trúc đã có nghiên cứu thu thập số liệu cho đề án về quản lý biệt thự. Lúc ấy mới chỉ thống kê được khoảng gần 800 biệt thự trong đó cũng có đề xuất ra việc phân loại trong đó đề xuất phân loại biệt thự dựa trên 3 loại: Biệt thự cần phải bảo tồn nguyên trạng, biệt thự được cải tạo chỉnh trang và biệt thự được điều chỉnh thay đổi chức năng để phù hợp với các yêu cầu mới.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch Hà Nội

   Phải xem xét đến các tiêu chí nào để phân loại các biệt thự. Trước hết chúng ta phải thấy các biệt thự của Pháp là di sản nhưng để xem xét tiêu chí thì đã có nhiều nghiên cứu. Những nghiên cứu gần đây nhất người ta căn cứ vào 5 tiêu chí. Đây là những tiêu chí chung nhằm cụ thể hóa những quy định thể chế về đánh giá các di tích.

  Cụ thể:

  Tiêu chí thứ nhất, đánh giá về giá trị lịch sử văn hóa. Nơi ấy đã có sự kiện nào đó là nơi ở của các doanh nhân, nơi mở đầu cho thời kỳ…

  Thứ hai là giá trị về nghệ thuật kiến trúc. Có thể nói, các biệt thự của Pháp được xây dựng ở Hà Nội bao gồm nhiều kiến trúc khác nhau như phong cách tân cổ điển, hiện đại, phong cách kiến trúc Đông Dương kết hợp giữa truyền thống và hiện đại, cũng có biệt thự mang phong cách của một số nước, một số địa phương của Châu Âu. Như khu biệt thự Ba Đình có biệt thự mang phong cách kiến trúc của Anh với mái dốc, khu vực trụ sở Đại sứ quán Cu ba lại mang dáng dấp hiện đại. Như vậy, lịch sử nghệ thuật kiến trúc là một tiêu chí để xem xét.

  Thứ ba là mối quan hệ giữa quy hoạch và kiến trúc. Mỗi biệt thự có giá trị về kiến trúc nhưng quan trọng là đặt ở vị trí đúng hay không và tổ hợp các hình thức kiến trúc để góp phần tạo nên diện mạo đặc trưng của cả tuyến phố.

Thứ tư là giá trị về tính nguyên bản. Trong quá trình phát triển nhất là từ giai đoạn 1954 chúng ta đã làm thay đổi nhiều chức năng biệt thự và trong số gần 1.600 biệt thự hiện nay có hơn 1000 biệt thự do nhà nước quản lý, gần 600 biệt thự do tư nhân quản lý đặc biệt trong đó có những biệt thự có nhiều chủ sở hữu khác nhau thậm chí có biệt thự có tới vài chục căn hộ. Và trong suốt thời kỳ vừa qua có những biệt thự đã được cải tạo, chỉnh trang, sửa chữa nghĩa là đã làm khác đi so với nguyên bản. Vì vậy, lần này một trong những tiêu chí để xem xét là tính nguyên bản của biệt thự.

Thứ năm là tính công năng của biệt thự. Đây là những công trình đã tồn tại hàng trăm năm nhưng tính công năng cũng đã có sự thay đổi theo thời gian. Nhiều biệt thự không còn mang chức năng để ở mà trở thành trụ sở của cơ quan, văn phòng làm việc. Chúng ta phải xem xét chức năng ấy có phù hợp với định hướng trong quy hoạch và giữ được chức năng làm biệt thự hay không.

Vấn đề đánh giá, phân loại một công trình kiến trúc có giá trị hay không trên thế giới gần như có những nguyên lý chung để có thể dễ dàng thống nhất chủ yếu dựa trên 5 tiêu chí trên. Nhưng quan trọng là chúng ta xem xét, đánh giá giá trị nào là cao nhất. Trong nghiên cứu vừa qua, chúng ta đã đánh giá dựa trên 5 tiêu chí cơ bản trên nhưng đối với những biệt thự của Pháp dường như chúng ta chưa xem xét cân đối, hài hóa giữa các tiêu chí với nhau.

Việc đánh giá được đưa ra trên cơ sở cả 5 tiêu chí và tính điểm cho từng tiêu chí, giá trị. Giá trị về lịch sử, văn hóa chiếm 20%, nghệ thuật – kiến trúc chiếm 35%, về quy hoạch cảnh quan chiếm 20%, về tính nguyên bản là 20% và tính nguyên bản là 10%. Những công trình đạt từ 75 – 100% là những công trình có kiến trúc giá trị đặc biệt, loại II đạt từ 50 – 69%, loại III đạt từ 20 – 49%, loại IV là dưới 20%.

Việc chúng ta đã tập hợp, nghiên cứu lên được danh mục gần 1.600 biệt thự là một thành tích rất lớn nhưng việc định giá, định điểm tối đa dựa trên những tiêu chí cần được xem xét bởi bản thân mỗi biệt thự lại có những giá trị về nghệ thuật, quy hoạch, kiến trúc. Nhưng điều quan trọng là mối quan hệ với quy hoạch. Như vậy, với việc đánh giá 20% cho tiêu chí này đã phải là hợp lý chưa?

Hơn nữa, trong 5 tiêu chí chúng ta chưa tính đến mối quan hệ của các biệt thự với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và tính thực tiễn để chúng ta bảo tồn hay nói cách khác là chúng ta chưa nhìn nhận những công trình biệt thự trên tính đại diện, tính tiêu biểu.

Trong gần 1.600 biệt thự được tập hợp, nghiên cứu là những công trình có giá trị nhưng có bao nhiêu biệt thự cần được bảo tồn để trở thành minh chứng cho thế hệ sau thì lại chưa được xem xét về tính đại diện. Đây là bài học từ trong quy hoạch khu phố cổ.
Khu phố cổ cũng đã được đề xuất danh mục các công trình có giá trị từ năm 1996. Đến nay, chúng ta đưa ra hơn 200 trong số gần 1000 công trình kiến trúc cần phải bảo tồn nguyên bản. Nhưng thực tế, từ năm 1999 – nay chúng ta mới chỉ bảo tồn được 2 công trình cổ có giá trị từ thời Pháp. Với tốc độ như vậy trong sự phát triển kinh tế hiện nay phải trong bao nhiêu năm ta mới bảo tồn được những con số đưa ra.

Bây giờ đối với biệt thự con số là gần 1.600 với hơn 200 công trình đặc biệt cần phải bảo tồn nguyên bản. Vậy các điều kiện kinh tế, thể chế trong quản lý hiện nay đã được đảm bảo?

Không chỉ xem xét trên mặt đề ra định hướng

PV: Mới đây, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội vừa trình UBND thành phố dự thảo Quy chế quản lý quỹ nhà biệt thự do Pháp để lại, trong đó đề xuất cơ chế tạo điều kiện cho tư nhân tham gia cải tạo, bảo tồn... Theo đó, với những biệt thự có vị trí đẹp, có giá trị lớn về văn hóa, kiến trúc nhưng đang do nhiều người dân cùng sở hữu thì tạo điều kiện cho tư nhân mua gom, từ đó cải tạo, bảo tồn. Việc đưa bàn tay tư nhân vào cải tạo, bảo tồn những biệt thự Pháp cổ đã đặt ra không ít những tồn tại, lo lắng đối với những giá trị văn hóa, lịch sử?

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm:
TP Hà Nội có các di sản như khu phố cổ, khu phố cũ, khu vực trung tâm chính trị Ba Đình, hệ thống các di tích thời kỳ phong kiến. Trong lịch sử phát triển TP Hà Nội giai đoạn Pháp thuộc là giai đoạn có nhiều biến đổi rất quan trọng kể cả về quy hoạch và kiến trúc.

Việc đề xuất ra những danh mục như vậy đã thực sự có tính thực tiễn hay chưa? Nguồn lực nào để phân loại, bảo tồn những biệt thự cổ?

Trước hết phải thấy về quy hoạch, đã biến đổi vai trò của một đô thị phong kiến sang đô thị hiện đại, một kiểu đô thị TP vườn, TP xanh trong đó người Pháp đã 2 lần làm quy hoạch, và đặc biệt trong vấn đề xây dựng người Pháp không chỉ chú trọng tới các công trình kiến trúc mà họ còn chú ý đến kiến trúc của cả đô thị, kiến trúc đô thị hay nó cách khác là họ đã chú trọng đến vấn đề thiết kế đô thị.

Nhiều tuyến phố thời Pháp, như một số tuyến phố lớn thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm, quận Ba Đình, quận Hai Bà Trưng đến nay người ta vẫn thấy nó còn nguyên giá trị về mặt tổ chức không gian kiến trúc. Tức là nó không chỉ có đường phố không mà họ còn có các công trình kiến trúc được bố cục theo nhịp điệu nhất định. Như vậy có thể nói quy hoạch của người Pháp cũng góp phần tạo ra một phần nét đặc trưng trong đó có biệt thự có một vai trò quan trọng, là một trong những yếu tố quan trọng tạo nên quỹ di sản của TP. Vì vậy, nên không phải đến bây giờ mà từ năm 1998 vấn đề này đã được đưa ra.

Gần 15 năm nay đã có nghiên cứu và đề xuất nhưng chúng ta quản lý chưa chặt chẽ và đặc biệt chưa có sự hưởng ứng của người đang quản lý khai thác sử dụng các biệt thự này nên chưa như mong muốn.

Đến năm 2009, khi mở rộng Hà Nội thủ tướng chính phủ lại có điều chỉnh, chỉ đạo mới là dừng phá các biệt thự để nghiên cứu. Vì vậy, lần này có thể nói là lần tái khởi động lại định hướng trong quản lý các biệt thự.

Trong thành phần gần 1.600 biệt thự hiện nay, có hơn 1.000 biệt thự do các cơ quan nhà nước quản lý đang khai thác sử dụng vào mục đích công ích phần lớn là cho các cơ quan ngoại giao của cục Ngoại giao quản lý, vậy chúng ta đã xem xét đến mối quan hệ với công ước quốc tế về vấn đề này chưa?

Còn những công trình biệt thự do sở hữu của người dân chúng ta đã có chính sách gì để gắn kết vai trò của cộng đồng để mua bán thu gom lại những biệt thự này. Đây là chủ trương đúng bởi gắn kết việc giảm dân số cho khu vực nội đô nhưng chúng ta đã tìm hiểu chính sách để ưu tiên những người dân từ những biệt thự này ra chưa?

Đây cũng là bài học từ việc thực hiện giãn dân phố cổ. Để những biệt thự này trở về đúng chức năng để ở là quan trọng nhưng không thể cưỡng chế mọi người dân để bán cho nhau mà phải tạo ra được quỹ đất cho họ.

Chúng ta đặt ra việc quản lý, việc được thu mua gom nhưng chưa đề xuất ra những chính sách ưu tiên song hành bởi đây không chỉ là bảo tồn các biệt thự mà còn đạt mục tiêu giảm dân số trong khu vực nội đô.

Đối với những người sở hữu biệt thự sau quy chế này, phải có cam kết, phải ràng buộc bởi thể chế. Vấn đề chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo tồn, khai thác phải được thể hiện rõ. Tất cả cần phải được nghiên cứu đồng bộ, công bố rộng rãi chứ không phải chỉ xem xét trên mặt đề ra định hướng.

PV: Theo ông, quỹ biệt thự là giá trị về di tích di sản của TP Hà Nội, đưa ra việc quản lý, khai thác biệt thự là rất cần nhưng đây không chỉ là việc quy hoạch, kiến trúc mà còn là văn hóa lịch sử nên không phải chỉ xem xét trên mặt đề ra định hướng. Vậy cần làm thế nào để những định hướng gắn kết với đời sống và sống với thực tế?

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm:
Chúng ta đã có những xem xét phân loại dựa trên 5 tiêu chí nhưng vấn đề đặt ra là việc đặt thứ tự ưu tiên, tỉ trọng của từng tiêu chí cần phải xem xét hơn nữa. Chúng ta đề ra một khối lượng lớn nhưng chưa có một cơ chế hoàn chỉnh. Đây cũng là bài học về quy chế quản lý biệt thự đã được đề cập từ những năm 1998.

Chính vì chúng ta đã phân loại như vậy nhưng chúng ta không có cơ chế hỗ trợ, chưa khai thác vai trò của cộng đồng cho nên để xảy ra tình trạng các biệt thự bị phá, bị xây dựng lại. Việc đề xuất ra những danh mục như vậy đã thực sự có tính thực tiễn hay chưa? Nguồn lực nào để phân loại, bảo tồn?

Bài học bảo tồn từ các nước, như để tạo ra di sản văn hóa thế giới của TP Genova – Italia, cả một khu bảo tồn lớn như khu phố cổ Hà Nội họ chỉ bảo tồn 44 công trình kiến trúc, ở Đức, Bỉ, Thụy Điển… khi các công trình được xem xét là di sản đô thị bao giờ cũng có những quy chế mang tính đặc thù được nhà nước hỗ trợ để bảo tồn các công trình.

Quỹ biệt thự là giá trị về di tích di sản của TP Hà Nội nên cần phải huy động lực lượng của các nhà khoa học đáp ứng được yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ. Đưa ra việc quản lý, khai thác biệt thự là rất cần nhưng vấn đề là phải đảm bảo tính thực tiễn và chất lượng của việc phân loại các loại biệt thự.

Muốn có chất lượng cao trong việc phân loại cần phải có cả những tổ chức xã hội nghề nghiệp, chuyên môn chứ không phải chỉ là những lý thuyết đơn thuần hay chỉ dựa trên một vài những ý kiến đánh giá của một số tổ chức cá nhân. Phải xác định cụ thể hay từ tỉ trọng các tiêu chí đánh giá. Phải cần sự vào cuộc của đội ngũ các nhà khoa học gắn với cả thực tiễn và kinh nghiệm.

Xin cảm ơn ông!

Theo Hồng Khanh ( Vietnamnet)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.