Giải mã thị trường bất động sản

Giảm giá do sức ép cung - cầu

Chưa có thống kê đầy đủ nào về mức độ giảm giá của thị trường BĐS ở các thành phố lớn trong vài tháng gần đây, nhưng có thể nhận thấy sau khi nhiều dự án khu đô thị, biệt thự tung ra chương trình khuyến mãi, kích cầu để hút khách, giá đất nền, căn hộ chung cư bắt đầu giảm, ngay lập tức đã khiến giao dịch BĐS trầm lắng. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, toàn bộ thị trường đều có sự điều chỉnh không riêng ở phân khúc nào, tuy nhiên phân khúc căn hộ, biệt thự cao cấp giảm nhiều nhất bởi tổng giá trị của sản phẩm này rất lớn.

Giá đất nền, căn hộ chung cư ở nhiều khu vực tại Hà Nội đang điều chỉnh giảm. Trong ảnh: Khu đô thị mới phía Tây Hà Nội. Ảnh: TTXVN

“Một số chính sách mới của Nhà nước như Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ hay Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đã khiến chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS không thực hiện được, giao dịch giảm sút, các chủ đầu tư lại chịu sức ép từ lãi suất ngân hàng, thắt chặt tín dụng khiến họ buộc phải giảm giá để hút người mua”, TS. Lê Bá Chí Nhân, Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh nhận định.

Trong khi đó, từ đầu năm 2011 đến nay, một lượng cung lớn đã được đưa vào thị trường. Theo thống kê của Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam, trong quý 1-2011 riêng tại Hà Nội có 20 dự án chào bán căn hộ chung cư, cung cấp khoảng 8.800 căn hộ, gần gấp đôi so với quý 4-2010. Ngoài ra, khoảng 8.700 biệt thự, nhà liền kề thuộc các quận nội thành Hà Nội cũng được tung ra trong thời gian này, ở khu vực ngoại thành như các huyện Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng... con số này còn gấp đôi. Trong 3 quý còn lại của năm 2011 sẽ có thêm 21.000 căn hộ thuộc 35 dự án tiếp tục gia nhập thị trường. Nguồn cung lớn cộng với giao dịch trầm lắng khiến cho sự dư thừa cung cầu BĐS càng tăng, tạo áp lực giảm giá.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá BĐS của Việt Nam hiện đã quá cao so với mặt bằng chung của các nước có điều kiện kinh tế tương tự như nước ta, việc giảm giá đến từ sức ép cung cầu khi sản phẩm khó tiêu thụ, đây là diễn biến thường tình của quy luật thị trường. Lý giải về mức giá “trên trời” này, TS Phạm Sỹ Liêm khẳng định, nguyên nhân chính là do giá đất cao, chính sách đất đai, đô thị còn chưa thỏa đáng, “đất của các dự án hoàn toàn do Nhà nước thu hồi để cung cấp cho các chủ đầu tư, vì vậy, có những nơi mất cân bằng cung cầu, gây ra thiếu đất cho thị trường BĐS, đẩy giá lên cao”, TS Phạm Sỹ Liêm giải thích. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng (Bộ XD) trình Thủ tướng Chính phủ về tình hình thị trường BĐS cũng đánh giá, giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế của Bộ Xây dựng, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của BĐS. Chính vì vây, theo nhiều chuyên gia, sự điều chỉnh hiện nay là cần thiết cho thị trường, thể hiện các chính sách của Nhà nước đã đạt được những kết quả cụ thể, đặc biệt đó là tín hiệu tốt cho người tiêu dùng.

Một góc khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội. Ảnh: TTXVN

Giải pháp nào giảm giá, chống đầu cơ BĐS?

Những rủi ro, nguy cơ của thị trường BĐS Việt Nam vẫn được nhắc đến nhiều mỗi khi giá nhà đất có biến động. Mặc dù vậy, sự phát triển minh bạch, ổn định của thị trường vẫn là cái đích mà chúng ta chưa thể đạt đến. Để đưa giá BĐS về gần với giá trị thực, theo TS. Phạm Sỹ Liêm, phải thay đổi phương thức Nhà nước cấp đất trực tiếp cho chủ đầu tư như hiện nay. Thay vì cấp theo từng dự án cụ thể, Nhà nước có thể lập một quỹ đất theo quy hoạch rồi tùy từng mục đích sử dụng mà cấp đất với mức giá khác nhau, khi đó nhà ở sinh viên, nhà cho người thu nhập thấp mới có quỹ đất sạch, giá rẻ, còn dự án khách sạn, biệt thự phải chấp nhận giá cao. Ngoài ra, một trong những yếu tố khiến thị trường bị méo mó, trục lợi là do hiện tượng đầu cơ, làm giá. “Việc mua đi bán lại BĐS hoàn toàn được pháp luật cho phép cũng giống như các hàng hóa khác, nhưng nếu “găm hàng”, tạo khan hiếm, đẩy giá BĐS lên cao để kiếm lời thì phải ngăn chặn. Phương pháp hiệu quả nhất theo tôi là đánh thuế cao, lũy tiến vào lợi nhuận kiếm được từ đầu cơ làm triệt tiêu lợi ích của đầu cơ”, TS. Phạm Sỹ Liêm bày tỏ.

Để chấn chỉnh thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đang kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ một loạt các giải pháp nhằm kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào đây, vừa chống đầu cơ, nhưng cũng vừa tránh gây sốc, làm “đóng băng” thị trường. Trước hết, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro. Bên cạnh đó, sẽ nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề nghị xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị; đồng thời cũng xây dựng chế tài xử phạt chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất. Nếu có thể thực hiện đồng bộ các giải pháp này, trong tương lai, thị trường BĐS Việt Nam hứa hẹn sẽ có những đóng góp hiệu quả hơn đối với phát triển kinh tế - xã hội đất nước.