Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, đã gặp nhiều ý kiến phản đối về một số vấn đề bất cập cụ thể của Luật kinh doanh BĐS (được Quốc hội thông qua năm 2014).

Trong đó, các ý kiến phản đối gay gắt có lẽ tập trung xoay quanh quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, tức các chủ đầu tư phải “mua” phí bảo hiểm BĐS từ phía các NH và người dân sẽ gián tiếp có “nghĩa vụ” đóng lại phí này cho chủ đầu tư.

“Nắn” lại chế định?

Nếu đặt mối quan hệ giữa các chủ thể trong nền kinh tế, thị trường địa ốc hiện đang được vận động dưới sự điều tiết của các quy luật thị trường, và điều đó quyết định mọi hoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng trong quá trình trao đổi, thì các can thiệp Nhà nước không gây ảnh hưởng đến giá cả - cung cầu trên thị trường về lí thuyết được xem là hợp cơ chế thị trường, hợp lí.

Trong mối quan hệ thực tế đó trước nay, bên cạnh các  chủ thể là chủ đầu tư – người mua nhà, các định chế như NH thương mại vẫn tham gia thị trường với tư cách định chế trung gian - nhà cung cấp, tài trợ tín dụng, dịch vụ thanh toán… Vị thế này không thay đổi nhiều các NH  “kiêm” thêm nghĩa vụ bảo lãnh tài chính dự án như chế định của Dự thảo.

Song, để đúng cơ chế thị trường, thì can thiệp của các “quy định” có thể sẽ trở thành cưỡng ép nếu cào bằng, bắt buộc mọi dự án, mọi chủ đầu tư đều tham gia “mua” bảo lãnh, (với sự lựa chọn người “bán” được chỉ định là “các NHTM”) trong khi, chủ đầu tư và người tiêu dùng đều có quyền lựa chọn “khẩu vị” rủi ro. Tương tự như người tiêu dùng tương lai cần quyết định khẩu vị rủi ro của chính mình nếu lựa chọn ngân hàng để gửi tiền và giao dịch (trường hợp các cổ đông OceanBank hay cổ đông NH Xây dựng bị mất tiền khi NH được mua lại với giá 0 đồng là một ví dụ đúng của đầu tư theo cơ chế thị trường). Do đó, cho dù đặt BĐS là một lĩnh vực Nhà nước có trách nhiệm và nghĩa vụ đảm bảo trật tự, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân và không thể không có sự can thiệp của các quy định, chế định, thì các quy định, chế định này về dài lâu càng cần được tham chiếu theo nghĩa vận động, điều tiết của cơ chế thị trường.

Có lẽ để dung hòa giữa hai điểm này và hướng đến một “cơ chế thị trường”có vẻ “thị trường” hơn, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng đã đề xuất sửa đổi, “nắn” quy định trong Dự thảo, thành : “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo đề xuất, cơ quan soạn Dự thảo sẽ cần quan tâm hơn nữa về “quyền” của khách hàng, cũng như “quyền” chủ đầu tư. Theo đó, cả chủ đầu tư và khách hàng đều có thể được không bắt buộc, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính ngay từ giai đoạn chủ đầu tư được mở bán, huy động và khách hàng được mua/ góp vốn ngay từ ban đầu – chỉ khi vụ việc phát sinh thì NH mới vào cuộc. Điều đó cũng có nghĩa sẽ giảm thiểu được tác động của chế định theo dự thảo ban đầu tới ba nhóm đối tượng DN và giảm chi phí ban đầu tới túi tiền của người tiêu dùng, như HoREA đã nêu.

Những “phát sinh”

Tuy nhiên, nếu nói về “quyền” được tự do phát triển dự án của chủ đầu tư mà không quá nặng gánh các nghĩa vụ (bên cạnh những nghĩa vụ cơ bản như đã, đang và sẽ bắt buộc thực hiện bao gồm đóng kí quỹ khá nặng theo quy định trong Dự thảo) cũng như quyền được tự do lựa chọn, được đảm bảo lợi ích an sinh với đồng tiền bỏ ra của người tiêu dùng – đối với sản phẩm địa ốc nói chung, lại không thể không xét trong tương quan thực tế của thị trường địa ốc, lẫn  trong sự liên thông của các định chế tài chính NH hiện nay và tương lai.

Giả định chế định có hiệu lực, việc bắt buộc các chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ bảo lãnh tài chính (như Dự thảo) cho mọi dự án là đương nhiên, thì câu hỏi đặt ra là hơn 30 NH hiện nay (và tương lai khoảng dưới 20 NH), liệu có đủ nguồn lực để thực hiện bảo lãnh tài chính cho hàng nghìn dự án – đồng nghĩa chịu trách nhiệm phát triển dự án tiếp tục hoặc hoàn trả tiền cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng? Quyền lợi của NH từ bảo lãnh tài chính này (dựa trên phí bảo lãnh), có đủ, và có “tranh chấp”, hay chồng với quyền lợi của tổ chức cung cấp/ tài trợ tín dụng cho chủ đầu tư hoặc cho dự án? “Tham cứu chéo” năng lực của các định chế tài chính NH cũng như giải quyết mối quan hệ tín dụng, quan hệ sân sau… của chủ đầu tư dự án với NH hẳn là nghĩa vụ phát sinh rất lớn mà các cơ quan soạn thảo nên quan tâm.

Còn nếu theo đề xuất “nắn” chế định như của HoREA, thì chỉ khi vụ việc phát sinh (chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ), khách hàng mới yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh tài chính. Nhưng thông thường nguyên do khi chủ đầu tư đã không thực hiện tiến độ đúng cam kết, đều là nằm ở năng lực tài chính, ở vấn đề thiếu vốn. Chủ đầu tư đã thiếu vốn, có nguy cơ “bể” dự án, liệu NH nào “dại” nhảy vào cuộc bắt tay với chủ đầu tư để thực thi nghĩa vụ bảo lãnh tài chính, nếu đó không phải là NH nắm tài sản thế chấp đảm bảo của chủ đầu tư?

Hiện tại, theo thông tin từ Văn phòng Chính phủ, NH Nhà nước Việt Nam đang dự thảo văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn những nội dung liên quan của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và gửi lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức liên quan, trong đó có nội dung về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho NH, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.

Suy cho cùng mọi phí bảo lãnh vẫn sẽ đổ đầu người tiêu dùng. Còn mức “phí” bảo lãnh bao nhiêu, cao hay thấp, có thể hiện được đúng năng lực thực của chủ đầu tư dự án và đủ sức bảo lãnh niềm tin cho người tiêu dùng hay không, lại vẫn chưa thể gọi là đảm bảo.

Khoản 1 Điều 56 Dự thảo quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NH) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Đây có thể xem là một chế định mới mà theo Hiệp hội BĐS Tp HCM (HoREA), sẽ gây phát sinh chi phí trong cơ cấu giá thành địa ốc, buộc người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Phải có cam kết tay ba

Tình trạng tràn lan các dự án dở dang phải dừng thi công do mất niềm tin đang diễn ra khá phổ biến, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Vì vậy, để lấy lại niềm tin của người mua chỉ có cách duy nhất là phải để người mua nhà quản lý dòng tiền.

Việc mua phí bảo lãnh của Ngân hàng, là một điểm siết cần phải có trong điều kiện thị trường BĐS đang thừa nguồn cung như hiện nay. Có ý kiến cho rằng điều này làm khó chủ đầu tư nhưng không đúng như vậy. Khi thực hiện quy định này sẽ hạn chế nhà đầu tư yếu kém không đủ năng lực, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng được mua sản phẩm có bảo lãnh, giảm nguồn cung ảo trong khi hàng tồn kho hiện nay còn nhiều. Còn với các chủ đầu tư uy tín thì các ngân hàng rất sẵn sàng hợp tác vì bảo lãnh khác với đặt cọc. Đặt cọc là DN phải đóng băng một cục tiền vào ngân hàng nhưng bảo lãnh thì chỉ cần trả phí cho ngân hàng. Đã đến lúc DN và người dân nên quen dần với việc trả phí cho dịch vụ để được hưởng những tư vấn tốt nhất về pháp lý tránh rủi ro như bảo lãnh ngân hàng hay thuê luật sư.

Tuy nhiên, để đạt được điều này phải có cam kết tay ba. Không chỉ cam kết giữa chủ đầu tư với khách hàng mà phải có sự cam kết của ngân hàng là khoản tiền này sẽ không bị khấu trừ, thu hồi ngay vào các khoản nợ mà DN đang nợ ngân hàng. Bộ Xây dựng sẽ có những trao đổi, bàn bạc với NHNN để có thống nhất chỉ đạo. Tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản thì khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

P.Nam ghi

Ông Nguyễn Tiến Đông - Vụ trưởng Vụ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước: Cần tính toán và lộ trình cụ thể

Thực tế cho thấy, từ trước đến nay ngân hàng ở VN  hầu như ngân hàng chỉ thực hiện bảo lãnh thanh toán chứ ít khi bảo lãnh dự án. Do vậy, cho đến nay ngân hàng nhà nước cũng chưa nhận được bất cứ văn bản nào hướng dẫn về việc áp dụng mức phí bảo hiểm dành cho người mua nhà mặc dù từ 1/7 tới đây Luật Kinh doanh BĐS đã có hiệu lực

Với qui định người mua nhà được đóng bảo hiểm, có sự bảo lãnh của ngân hàng, tôi tin sẽ ngăn chặn được nhiều bất cập trên thị trường, tuy nhiên, cần phải có quy định cụ thể thống nhất giữa 3 bên: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua bởi không phải dự án nào ngân hàng thương mại cũng sẵn sàng đứng ra bảo lãnh. Do vậy, các cơ quan hữu quan cần nhanh chóng đưa ra những hướng dẫn, quy định cụ thể.

Theo đó, qui định này cần được xây dựng trên cơ chế tự nguyện giống như nhiều quốc gia khác như Singapore, Nhật Bản tùy theo nhu cầu khách hàng. Việc bắt buộc mua bảo hiểm cũng là điều kiện để thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, không đủ năng lực thực sự… Theo tôi đã đến lúc Bộ Xây dựng phải đề xuất  với phía NHNN soạn thảo các quy định hướng dẫn cụ thể về phương thức, mức phí áp dụng để đảm bảo giá nhà, bất động sản bị thổi lên theo phí bảo lãnh cho khách hàng.

Vấn đề then chốt hiện nay đặ ra là mức bảo hiểm bao nhiêu. Giá phí bảo hiểm cho nhà ở, nhà chung cư nhà nền sẽ thế nào. Đây có thể là lý do khiến giá nhà tăng lên, khó bán hơn. Vì thế, cần có tính toán và lộ trình cụ thể. Theo tôi nên xây dựng mức phí bảo lãnh dao động ở mức từ 1 - 2% tổng mức đầu tư của cả dự án. Nếu phí bảo lãnh ở mức 2%, thì mỗi mét vuông căn hộ sẽ tăng khoảng 600 nghìn đồng. nếu giá định bán ra là 30 triệu đ/m2 thì sẽ phải bán giá 30,6 triệu đ/m2. Do vậy, cần có hướng dẫn và qui định cụ thể…

P.Hà ghi

Lê Mỹ (DĐDN)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.