Quốc hội đang trăn trở sửa luật Đất đai với một tâm niệm làm sao để giảm bớt khiếu kiện của người dân xung quanh vấn đề thu hồi và đền bù đất. Trong khi đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi dường như chưa đưa ra được phương án nào có tính khả thi và đột phá để Quốc hội và người dân có thể chấp nhận. Vậy, bài toán và lời giải đang ở đâu?

Hãy bắt đầu bằng căn cứ thu hồi đất, rồi mới đi đến việc định giá đất. Bởi cần tiếp cận trước hết từ “quyền” của các bên liên quan bao gồm: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư, thay vì chỉ nói về kinh tế, tức giá đất bao nhiêu?

Hiến pháp và bộ luật Dân sự đã khẳng định rõ ràng rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của người dân được pháp luật bảo vệ. Từ tuyên ngôn chính trị và pháp lý này, chỉ có hai nguyên tắc và con đường pháp lý để thu hồi quyền sử dụng đất. Đó là, thứ nhất, Nhà nước có quyền thù hồi đất (hay bất cứ tài sản nào khác) của người dân vì lý do an ninh quốc gia và lợi ích công cộng, và thứ hai, người dân có quyền từ bỏ quyền sở hữu quyền sử dụng đất của mình bằng cách tự nguyện chuyển giao cho người khác theo thoả thuận.

Trong những năm qua, các vụ khiếu kiện đất đai của người dân gia tăng bởi một nguyên nhân đơn giản nhưng cốt lõi, đó là Nhà nước (mà chủ yếu là các cơ quan chính quyền địa phương) đã vận dụng một cách khá triệt để các quy định vốn đi ngược Hiến pháp và bộ luật Dân sự trong các luật về quy hoạch, đầu tư và đất đai, nhằm loại bỏ áp dụng nguyên tắc thứ hai nói trên. Cụ thể, người dân đã bị cưỡng ép hay không còn quyền được chuyển giao quyền sử dụng đất và định giá đền bù theo thoả thuận. Đó là trường hợp các chủ đầu tư, bao gồm cả tư nhân và nước ngoài, đã mượn tay chính quyền để thu hồi đất của người dân cho các dự án của mình, nhằm mục đích “phát triển kinh tế” mà luật Đất đai 2003 đã ghi nhận một cách mở rộng trái với quy định của Hiến pháp.

Chúng ta có thể vui mừng rằng bất cập căn bản này đã được nhận ra trên các diễn đàn của Quốc hội và dư luận. Tuy nhiên, giải pháp tiếp theo để khắc phục là gì?

Luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương. Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường?

Nếu như nguyên nhân của bất cập là đơn giản thì cách thức giải quyết cũng cần đơn giản. Một mặt, Nhà nước cần cụ thể hoá bằng luật, không chỉ luật Đất đai mà còn cả các luật về đầu tư và quy hoạch, thế nào là dự án đầu tư vì mục đích “quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia” (theo điều 23, Hiến pháp 1992), và ai có thẩm quyền quyết định các dự án này. Để thu hồi đất cho các dự án đó, Nhà nước sẽ có toàn quyền áp đặt, bao gồm cả định giá đền bù trên cơ sở hợp lý. Có ai trong chúng ta không tin tưởng một cách chắc chắn rằng với lòng yêu nước nồng nàn đã được tôi luyện qua các cuộc kháng chiến chống ngoại xâm, người dân sẽ sẵn sàng trao lại ruộng, vườn của mình, thậm chí hiến dâng cả đất ông cha cho Nhà nước? Một ví dụ được báo chí nhắc đến rằng có vị bộ trưởng sau khi nhận chức, khi đi thị sát việc xây dựng giao thông nông thôn đã có phát hiện ngạc nhiên về việc người dân hiến đất để làm đường sá trong làng. Việc này trên thực tế đã diễn ra bình thường và từ lâu ở thôn quê những đã làm cho ông bộ trưởng xúc động!

Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư khác cần đất đai đang có chủ sử dụng, dứt khoát phải thực hiện nguyên tắc thoả thuận trong cả việc “thu hồi” (tức về pháp lý là chuyển giao quyền sử dụng) lẫn định giá “đền bù” (tức chuyển quyền sử dụng đất). Có thể sẽ khó khăn cho một chủ đầu tư dự án khi phải đàm phán và thoả thuận với nhiều chủ sử dụng đất khác nhau trên cùng địa bàn. Trong trường hợp đó, luật Đất đai có thể quy định một cơ chế đàm phán và thoả thuận tập thể giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư với sự trung gian của chính quyền địa phương. Như vậy, giá đền bù sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa hai bên, chứ không phải “thị trường” chung chung, bởi nếu không đạt được thoả thuận và giao dịch về đất không diễn ra thì làm sao xác định được giá thị trường? Nhà đầu tư vẫn được lợi bởi giá trị đất sẽ tăng lên theo dự án đầu tư.

Cuối cùng, nếu chính Nhà nước cần thực thi chính sách kêu gọi đầu tư tư nhân (hay nước ngoài) vào một lĩnh vực nhất định thì để tạo điều kiện, ngân sách nhà nước phải bỏ ra để thu nhận lại đất từ người dân cũng theo cơ chế thoả thuận, qua đó tạo lập quỹ đất sạch để giao hoặc cho thuê lại cho chủ đầu tư.

Để giải bài toán muôn thuở về đất đai, thiết nghĩ không có còn đường nào khác ngoài sự sòng phẳng và minh bạch như đề cập ở trên.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập

Theo SGTT
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.