Bước ngoặt quy hoạch TP.HCM: Phường, xã được tự phê duyệt 6 loại đồ án

Phân cấp giữa lúc TP.HCM đang tái cấu trúc không gian

Cẩm nang do Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM xây dựng trong tháng 7/2026, hướng dẫn UBND cấp xã thực hiện thống nhất việc lập, thẩm định, phê duyệt, công bố và quản lý các đồ án quy hoạch nằm trong ranh giới một đơn vị hành chính cấp xã.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh TP.HCM đang triển khai Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn khoảng 100 năm. Theo thông tin mới nhất, quy hoạch mới được xây dựng theo hướng tích hợp đa ngành cho toàn bộ không gian sau hợp nhất, gồm TP.HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, với diện tích khoảng 6.772,59km2.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, thành phố tiếp tục áp dụng khoảng 528 đồ án quy hoạch hiện hành đến hết ngày 31/12/2027, nhằm tránh khoảng trống pháp lý, không làm gián đoạn các thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng.

Với địa bàn rộng, điều kiện phát triển giữa khu vực trung tâm, khu công nghiệp, đô thị mới và vùng nông thôn rất khác nhau, việc tập trung toàn bộ hồ sơ ở cấp thành phố có thể tạo áp lực lớn. Phân cấp vì vậy không chỉ là rút ngắn thủ tục, mà còn đưa trách nhiệm quản lý về sát địa bàn, nơi nắm rõ nhất hiện trạng dân cư, hạ tầng và nhu cầu đầu tư.

6 loại quy hoạch phường, xã được tự lập và phê duyệt

Theo Cẩm nang, UBND phường, xã được tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt 6 nhóm quy hoạch, với điều kiện phạm vi nghiên cứu nằm trọn trong ranh giới một đơn vị hành chính cấp xã.

Thứ nhất, lập mới hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu đô thị. Việc này áp dụng đối với khu vực thuộc địa giới một phường hoặc xã, không nằm trong khu chức năng và không thuộc trường hợp do cấp thành phố trực tiếp quản lý.

Thứ hai, điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu đô thị. Nội dung điều chỉnh không được làm thay đổi tính chất, chức năng chính, ranh giới toàn đồ án và các giải pháp quy hoạch chủ yếu.

Thứ ba, lập mới hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng. Địa phương phải có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch cấp trên đã được phê duyệt làm cơ sở.

Thứ tư, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết đô thị hoặc khu vực xây dựng. Phạm vi điều chỉnh phải bảo đảm không vượt quá tính chất, chức năng và các chỉ tiêu đã được cho phép.

Thứ năm, lập mới hoặc điều chỉnh thiết kế đô thị riêng. Loại quy hoạch này áp dụng đối với các ô phố, tuyến đường đã cơ bản ổn định chức năng sử dụng đất nhưng cần tăng cường quản lý kiến trúc, cảnh quan, tầng cao hoặc hạn chế phát triển.

Thứ sáu, lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng. Đối tượng chủ yếu là dự án quy mô nhỏ, do một chủ đầu tư thực hiện, đã có quy hoạch cấp trên làm căn cứ và đáp ứng ngưỡng diện tích theo quy định.

Không phải đồ án nào cũng được chuyển xuống cấp xã

Thẩm quyền nói trên không được áp dụng đại trà. Trường hợp phạm vi quy hoạch liên quan từ hai phường, xã trở lên, nằm trong khu chức năng hoặc có tính chất liên vùng, địa phương phải báo cáo và chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cao hơn.

Cẩm nang cũng đặt ra nguyên tắc không được sử dụng thủ tục điều chỉnh cục bộ để hợp thức hóa những thay đổi lớn về chức năng sử dụng đất, quy mô dân số, ranh giới, tính chất hoặc giải pháp tổ chức không gian chính.

Khi nội dung điều chỉnh làm thay đổi bản chất của đồ án, hồ sơ phải chuyển sang điều chỉnh tổng thể hoặc trình cấp trên xem xét. Đây là “hàng rào” quan trọng, bởi phân cấp càng mạnh thì nguy cơ mỗi địa phương áp dụng khác nhau càng lớn.

Tốc độ xử lý không thể đánh đổi bằng việc phá vỡ cấu trúc quy hoạch chung, làm quá tải giao thông, trường học, bệnh viện hoặc hình thành những khu dân cư thiếu kết nối hạ tầng.

Giảm thủ tục nhưng không giảm trách nhiệm

Điểm mới đáng chú ý là theo Nghị quyết số 260/2025/QH15, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết trên địa bàn TP.HCM không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Khi quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được lập đồng thời, việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư chỉ thực hiện một lần. Cơ chế này có thể giảm các bước trung gian, nhưng hồ sơ vẫn phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch cấp trên, quy chuẩn kỹ thuật, khả năng đáp ứng hạ tầng và quyền lợi của người dân.

Trước đó, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 01/2026/QĐ-UBND, quy định trình tự lập, thẩm định, phê duyệt và công bố điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị, nông thôn.

Theo quy định, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị đối với phường hoặc Phòng Kinh tế đối với xã, đặc khu là cơ quan thẩm định, tổng hợp ý kiến phản biện và tham mưu UBND cùng cấp phê duyệt. Kết quả điều chỉnh cục bộ phải được công bố công khai trong vòng 15 ngày, trừ nội dung liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc bí mật nhà nước.

Khoảng 139 đồ án phân khu mới đang chờ phía trước

TP.HCM hiện có khoảng 437 đồ án quy hoạch phân khu được phê duyệt qua nhiều thời kỳ. Sau khi Quy hoạch tổng thể mới được thông qua, thành phố dự kiến triển khai khoảng 139 đồ án quy hoạch phân khu mới, đáp ứng yêu cầu phát triển của đô thị sau mở rộng.

Khối lượng công việc này cho thấy nếu chỉ dựa vào cơ quan cấp thành phố, tiến độ rà soát và phủ kín quy hoạch có thể chịu áp lực rất lớn. Việc giao quyền cho phường, xã sẽ giúp chia sẻ công việc, xử lý sớm những khu vực đã đủ cơ sở pháp lý và tạo nền tảng cho cấp phép xây dựng, chỉnh trang đô thị và triển khai dự án.

Thực tế, thông tin phường Tân Tạo được triển khai lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trong bối cảnh địa bàn có hơn 110.000 dân, nhiều khu dân cư hiện hữu và nhu cầu lớn về giao thông, trường học, y tế, công viên.

Trường hợp này cho thấy cấp xã sẽ không chỉ tiếp nhận hồ sơ hành chính đơn giản, mà có thể phải trực tiếp giải quyết những bài toán quy hoạch liên quan đến quy mô dân số và hệ thống hạ tầng lớn.

Trao quyền phải đi cùng năng lực thực thi

Việc UBND phường, xã được tự lập và phê duyệt 6 loại quy hoạch là bước phân quyền đáng chú ý, phù hợp với yêu cầu quản lý một TP.HCM có không gian rộng hơn và cấu trúc phát triển đa cực.

Người dân, doanh nghiệp có thể được hưởng lợi nếu thời gian lập, điều chỉnh và công bố quy hoạch được rút ngắn; thông tin trở nên minh bạch hơn; các dự án không còn kéo dài chỉ vì phải chờ hồ sơ đi qua nhiều cấp...