Ba kịch bản cho thị trường bất động sản

Tại hội thảo 'Chính sách tài chính cho thị trường BÐS' được tổ chức ngày 29-6 vừa qua, các kịch bản dự báo đối với thị trường BÐS đã được tính đến và kịch bản khả quan nhất cũng không đặt nhiều kỳ vọng cho năm 2011.

Theo đánh giá của ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, thị trường BÐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt yếu tố bất định. Ông Trần Kim Chung dự báo, từ nay đến hết tháng 1-2012, có ba kịch bản theo thông lệ. Thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không biến động, thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do không có nguồn vốn bổ sung, trong khi lãi suất vay ngân hàng quá cao.

Thứ hai, giả định rằng chính sách không thay đổi, lạm phát tiếp tục ở mức cao, thị trường BÐS sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư dựa vào nguồn vay ngân hàng. Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Thứ ba, giả định chính sách có thay đổi. Một là, chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7-2011. Hai là, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Ba là, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật Sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời. Bốn là, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành. Khi đó, thị trường BÐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Chung quan điểm với Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, nhiều chuyên gia BÐS khác cùng đánh giá, trong năm 2012 và cả đầu năm 2013, thị trường BÐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Thị trường chỉ có thể có được một trào lưu, một làn sóng mới khi chính sách tài khóa và tiền tệ được nới lỏng, song hành với đó là các công cụ tài chính được ban hành.

Chưa rõ chính xác khi nào những đề xuất của Bộ Xây dựng được thông qua, hay chính sách thắt chặt tín dụng được 'nới lỏng'. Trong tình cảnh này, có ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư có thể tìm kiếm tới nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào để giải quyết vấn đề vốn, trợ giúp các nhà đầu tư trong nước đang thiếu vốn. Còn về phía cơ quan nhà nước, đây là lúc thích hợp để xem xét, cải thiện quy định không cho phép thế chấp BÐS tại các ngân hàng nước ngoài, để qua đó, tạo thêm nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại nước ngoài vào đầu tư cho BÐS. Ðây là giải pháp mà cơ quan quản lý có thể tháo gỡ được, để giải quyết bài toán vốn cho thị trường BÐS.

Nhìn ở góc độ tích cực, thì rõ ràng, đây là dịp thị trường BÐS thanh lọc nhà đầu tư 'tay không bắt giặc'. Tại Hà Nội, tính từ năm 2007 đến nay, các phân khúc khác nhau đều tăng giá từ 20 đến 30% qua các năm. Việc giá nhà đất 'hạ nhiệt' sẽ tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình cải thiện được điều kiện ở.

Khi nhận xét về nguy cơ vỡ 'bong bóng' BÐS, một nhà đầu tư chia sẻ: 'Khó có thể vỡ bởi phân khúc thị trường khác nhau dẫn đến dòng sản phẩm khác nhau, trong khi sản phẩm bình dân đang còn thiếu thì không có lý do gì phân khúc thị trường này vỡ. Sản phẩm thực tế vẫn thiếu, xu hướng đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở khu vực đô thị vẫn rất lớn thì việc nhìn góc độ 'bong bóng' chung cho cả thị trường là không chính xác'.