Thị trường bất động sản gặp “bài toán lãi suất” khi chi phí vay tăng lên 13–14%/năm

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản quý 2/2026 ghi nhận diễn biến chậm lại, thanh khoản chưa có nhiều cải thiện.

Theo báo cáo ngành bất động sản của MBS Research công bố ngày 30/6/2026, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý 2/2026 diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mở bán mới chủ yếu đến từ một số đại dự án quy mô lớn của Vinhomes như Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ và Vinhomes Hải Vân Bay.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp khác như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG) có tiến độ mở bán chậm hơn khi nhu cầu thị trường vẫn chịu ảnh hưởng bởi chi phí vay vốn tăng.

Chi phí vay tăng, người mua nhà thận trọng hơn

Theo MBS Research, một trong những yếu tố ảnh hưởng rõ nét đến thị trường hiện nay là mặt bằng lãi suất.

Trong quý 2/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1–1,5 điểm % so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay bất động sản tăng lên khoảng 13–14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ.

Mức lãi suất này khiến người mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Một số chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách hỗ trợ như cố định lãi suất khoảng 7–8% trong hai năm đầu nhằm giảm áp lực ban đầu cho khách hàng.

Lãi suất cho vay bất động sản duy trì ở mức khoảng 13–14%/năm khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, trong khi các doanh nghiệp cũng có xu hướng thận trọng hơn khi xây dựng kế hoạch mở bán dự án mới.

Tuy nhiên, theo MBS, tâm lý thận trọng vẫn phổ biến khi nhiều nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, thị trường cũng chịu ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi các thông tin quy hoạch tại các đô thị lớn. Nhà đầu tư có xu hướng quan sát thêm để xác định những khu vực có tiềm năng hưởng lợi, khiến giao dịch trên thị trường chậm lại.

MBS ước tính giá giao dịch tại một số dự án chung cư trong quý 2/2026 đã điều chỉnh giảm khoảng 5% so với quý trước.

Doanh nghiệp ưu tiên dự án hiện hữu, hạn chế mở rộng quỹ đất

Trong giai đoạn thị trường chưa thực sự sôi động, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tập trung khai thác các dự án đang triển khai thay vì mở rộng mạnh quỹ đất mới.

MBS nhận định các doanh nghiệp quy mô trung bình đang ưu tiên phát triển các dự án hướng tới nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc căn hộ, thay vì triển khai các khu đô thị quy mô lớn.

Trong nửa cuối năm 2026, một số dự án dự kiến được đưa ra thị trường gồm Mizuki Park của Nam Long, The Prive của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.

Dự báo lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản

MBS dự báo kết quả kinh doanh quý 2/2026 của nhóm bất động sản sẽ có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.

MBS Research cho rằng trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi mạnh, hoạt động mở bán mới có thể đạt tỷ lệ hấp thụ thấp hơn so với giai đoạn 2024–2025. Lợi nhuận quý 2/2026 của nhiều doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã triển khai trước đó thay vì từ các dự án mới.

Riêng Vinhomes (VHM) được kỳ vọng duy trì kết quả tích cực hơn nhờ tiến độ bàn giao các dự án lớn như Green Paradise, Wonder City và Green City. MBS dự báo lợi nhuận ròng quý 2/2026 của doanh nghiệp này đạt khoảng 8.377 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ.

Với Vincom Retail (VRE), hoạt động kinh doanh được kỳ vọng duy trì ổn định nhờ hệ thống trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao và lượng khách thuê cải thiện. Lợi nhuận quý 2 dự kiến đạt khoảng 1.215 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, Đất Xanh (DXG) được dự báo ghi nhận lợi nhuận khoảng 70 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ do số lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Gem Sky World giảm, đồng thời hoạt động môi giới chịu ảnh hưởng bởi thanh khoản thị trường.

Khang Điền (KDH) dự kiến đạt khoảng 170 tỷ đồng lợi nhuận quý 2, giảm 15% do bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia.

Còn Nam Long (NLG) được dự báo lợi nhuận khoảng 80 tỷ đồng, giảm 19% khi tiến độ bàn giao tại dự án Waterpoint chưa đạt như kỳ vọng.

Theo MBS Research, dù thị trường bất động sản vẫn đối mặt với những khó khăn trong ngắn hạn, việc hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư và các dự án lớn dần hoàn thiện có thể trở thành động lực hỗ trợ thị trường trong giai đoạn tiếp theo.