Luật Đất đai cấm người nước ngoài mua bán, chuyển nhượng đất nhưng họ đã "lách luật", góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp trong nước, hoặc chuyển tiền cho người Việt đứng ra mua đất.

Quá trình mua bán và sáp nhập doanh nghiệp tạo nên cơ hội cho các doanh nghiệp nước ngoài tiếp cận nhiều khu vực đất rộng ở các vị trí đắc địa về quốc phòng, an ninh.

Muôn vạn hình thức thâu tóm đất

Trong vốn của doanh nghiệp trong nước, thường giá trị quyền sử dụng đất dưới dạng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần chiếm tỷ lệ cao. Kể cả khi giá trị quyền sử dụng đất không hình thành trong hình thức thuê đất trả tiền hàng năm mà doanh nghiệp có “thay đổi chủ” thì doanh nghiệp đó vẫn có quyền sử dụng đất.

Tại Việt Nam, luật pháp của ta đã có quy định về cho thuê đất cho các dự án FDI, ODA đều phải có ý kiến đồng ý của bên quốc phòng, an ninh cấp tỉnh. Trên thực tế thực hiện, có thể có sai sót, có thể quốc phòng, an ninh của tỉnh thấy là được nhưng quốc phòng, an ninh trung ương lại thấy là không được. Như vậy, có thể thấy là Nhà nước ta đã có dự báo tốt và tạo cơ chế kiểm soát được việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nước ngoài thông qua FDI hoặc ODA.

Ta có vẻ bị động về kiểm soát việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nước ngoài thông qua hình thức thâu tóm, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp trong nước (M&A). Nói thẳng, ta chưa có chính sách nào để kiểm soát. Bên cạnh đó, hiện nay đang còn một hình thức tổ chức nước ngoài mượn người Việt, chủ yếu là người Việt gốc nước ngoài, nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước (với giá cao hơn thị trường) để hợp nhất đất đai trên phạm vi rộng tại những khu vực đắc địa nhằm chi phối thị trường, thậm chí có thể chi phối cả an ninh quốc gia.

Thực tế trên đang tồn tại nhiều rủi ro cao về cả kinh tế, quốc phòng và an ninh. Chúng ta phải thấy là “mở cửa” thì ta đón được cả “gió lành” và “gió độc”. Không có hệ thống pháp luật nào chỉ đón được “gió lành” mà ngăn được “gió độc”. Để ngăn “gió độc”, phải sử dụng nhiều rào cản kỹ thuật, nhiều khi phải rất tinh vi. Tư duy về rào cản kỹ thuật để ngăn “gió độc” của ta chưa nhiều. Ta cần nghiên cứu kỹ và hình thành các giải pháp kỹ thuật.

Bất động sản là một trong những lĩnh vực mà các nhà đầu tư nước ngoài thường vào Việt Nam qua con đường giao dịch M&A.

Cần một bản quy hoạch sử dụng đất rõ ràng

Pháp luật của ta đã đủ chặt chẽ đối với các dự án FDI và ODA, chưa có giải pháp gì đối với M&A (thông qua chứng khoán hoặc mua bán, sáp nhập trực tiếp) và cũng chưa có tư duy gì đối với hình thức mượn tên người Việt để tiếp cận đất đai theo hình thức chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Cũng như trên đã nói, pháp luật không phải là giải pháp toàn diện mà cần đến các rào cản kỹ thuật. Hơn nữa, cần phải có sự tham gia của an ninh kinh tế, cảnh sát kinh tế vào thu nhận thông tin.

Về các giao dịch núp bóng, sự thực ta khó xử lý vì đây là những giao dịch mà hình thức khác với nội dung, hình thức là phù hợp pháp luật nhưng nội dung là trái pháp luật. Nói nội dung là trái nhưng khó phát hiện và kết luận về tình trạng “đội lốt” này. Về bản chất, tình trạng “đội lốt” này luôn gắn với các rủi ro và mối quan hệ “đội lốt” luôn được bảo đảm bằng luật chơi riêng. Đây chính là nhược điểm của các giao dịch “đội lốt” mà ta có thể khai thác để quản lý hướng tới một thị trường lành mạnh hơn.

Hiện nay, việc chuyển nhượng dự án mà không có phần vốn của nhà nước được thực hiện hoàn toàn theo cơ chế thị trường nếu là chuyển nhượng cho các tổ chức kinh tế trong nước. Theo tư duy áp dụng pháp luật đầy đủ thì khi chuyển nhượng dự án mà không có phần vốn của nhà nước cho doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì phải có ý kiến đồng ý của quốc phòng và an ninh cấp tỉnh. Đối với các dự án có phần vốn của nhà nước thì phải có ý kiến của cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm quản lý phần vốn này.

Cho tương lai, chúng ta cần một bản quy hoạch sử dụng đất được phân định rõ ràng vùng đất nào được sử dụng làm gì, đối tượng nào được sử dụng. Người ta gọi là xác định các hạn chế sử dụng đất theo quy hoạch. Từ đó, có thể thấy dễ dàng quản lý và không e ngại gì quá trình hội nhập quốc tế.

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là một rào cản kỹ thuật cần thiết cho những rủi ro ta đang bàn tới.

Trước mắt, cần tuyên truyền để người dân cần ý thức để không tiếp tay cho hành vi "núp bóng" của người Trung Quốc. Các cơ quan chức năng, đặc biệt là lực lượng cảnh sát kinh tế, an ninh kinh tế, cần coi đây là nhiệm vụ trọng tâm trong việc giám sát, điều tra, ngăn chặn kịp thời các hình thức đầu tư "núp bóng" mượn danh người Việt để nhận chuyển QSDĐ, trong khi pháp luật về đất đai hiện hành chưa cho phép cá nhân người nước ngoài được sở hữu QSDĐ.

Hết sức cảnh giác với hoạt động M&A

Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh phân tích: trong tình hình hiện nay, do tác động của đại dịch Covid -19 nhiều doanh nghiệp Việt Nam đang lâm vào tình trạng khó khăn, suy kiệt đứng trước nguy cơ phá sản hoặc phải “bán mình”. Doanh nghiệp Việt Nam càng dễ dàng bị các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là Trung quốc thâu tóm và thôn tính.

Xét những quy định pháp luật hiện hành trong việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thấy Luật Đất đai đã có những quy định khá chặt chẽ.

Tuy nhiên, những quy định này lại không lường trước được việc những người nước ngoài “núp bóng” người Việt Nam để mua đất, đứng tên thành lập doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực còn hạn chế người nước ngoài rồi sau đó chuyển quyền sở hữu.

Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp 2014 cho phép tham gia thành lập doanh nghiệp góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh những tồn tại hạn chế của Luật Doanh nghiệp như trên, một lỗ hổng rất lớn khác nằm ở những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động M&A. Hiện nay, các quy định về M&A nằm rải rác trong các văn bản pháp luật khác nhau như Luật Cạnh tranh, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán….

Để sớm bít được những lỗ hổng này cần phải rà soát sửa đổi đồng bộ những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý đất đai, đầu tư kinh doanh.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ
  • Facebook
  • Chia sẻ
  •   Lưu tin
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
Tham gia cộng đồng môi giới Việt Nam
CafeLand.vn là trang thông tin đầu tư bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.