Pháp lý và hạ tầng tiếp sức thị trường bất động sản, lãi suất vẫn là lực cản

thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi trong nửa cuối năm 2026 nhờ pháp lý được tháo gỡ và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh.

Lợi nhuận doanh nghiệp cải thiện nhưng sự phục hồi chưa đồng đều

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản dân cư, KBSV cho biết kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có sự cải thiện đáng kể trong năm 2025.

Cụ thể, doanh thu toàn ngành đạt 583.237 tỷ đồng, tăng 64% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 41.944 tỷ đồng, tăng 84%.

Nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp có quy mô lớn gồm Vingroup và Novaland, doanh thu năm 2025 đạt 46.449 tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng 34%, lên 9.054 tỷ đồng.

Đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong quý 1/2026. Theo đó, doanh thu của nhóm doanh nghiệp không bao gồm Vingroup và Novaland đạt 8.874 tỷ đồng, giảm 4% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.702 tỷ đồng, tăng 20%.

Theo KBSV, việc nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ bàn giao, ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Ngoài ra, một số doanh nghiệp còn ghi nhận nguồn thu từ chuyển nhượng dự án, thoái vốn hoặc hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, mức độ phục hồi vẫn có sự phân hóa khi chỉ 37/63 doanh nghiệp trong danh mục theo dõi ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương trong quý 1/2026.

Giá nhà tiếp tục neo cao, dòng tiền vẫn tập trung vào đất nền

Theo KBSV, quý 1/2026 cho thấy thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn phục hồi nhưng chưa đồng đều giữa các phân khúc.

Việc hoàn thiện hành lang pháp lý giúp nhiều dự án được khơi thông và bổ sung thêm nguồn cung mới. Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào đất nền với 108.998 giao dịch, cao gấp hơn 3,5 lần so với 30.857 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ.

Trong khi đó, lượng tồn kho trên thị trường vẫn ở mức 29.860 sản phẩm, gồm 10.496 căn hộ, 10.474 nhà ở riêng lẻ và 8.890 nền đất, cho thấy áp lực hấp thụ vẫn còn hiện hữu.

Theo KBSV, rào cản lớn nhất hiện nay vẫn là mặt bằng giá bất động sản.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt trung bình 128 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM ở mức 112 triệu đồng/m², chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tại Hà Nội, trong quý 1/2026, nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.010 căn, giảm 46% so với quý trước nhưng vẫn tăng 104% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 5.382 căn, giảm 60% theo quý nhưng tăng 36% theo năm. Giá bán sơ cấp vượt 101 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp đạt khoảng 61 triệu đồng/m², tăng 20%.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mở mới đạt 1.642 căn, giảm 48% so với quý trước nhưng cao gấp gần 4,7 lần cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.930 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp khoảng 14 lần cùng kỳ. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức 92 triệu đồng/m², tăng 19%, còn giá thứ cấp đạt 68 triệu đồng/m², tăng 35% so với cùng kỳ.

KBSV cho rằng chi phí vật liệu xây dựng, logistics, áp lực tỷ giá, lạm phát và mặt bằng lãi suất cao đã khiến giá nhà tiếp tục neo ở mức cao, làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình và người trẻ.

Lãi suất vẫn là lực cản đối với đà phục hồi

Theo KBSV, mặc dù mặt bằng lãi suất huy động đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh, chi phí vốn vẫn là rào cản lớn đối với thị trường bất động sản.

Hiện lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về khoảng 5,9%/năm. Tuy nhiên, lạm phát trong quý II/2026 đã vượt 5%, trong khi chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn ở mức cao, khiến dư địa giảm thêm của lãi suất không còn nhiều.

Do độ trễ của chính sách tiền tệ, lãi suất cho vay mua nhà vẫn đang duy trì ở vùng cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây, tiếp tục tạo áp lực lên chi phí tài chính của người mua nhà và ảnh hưởng đến sức hấp thụ của thị trường.

Theo KBSV, trong bối cảnh nguồn cung dần được cải thiện nhưng giá nhà vẫn neo cao, sức cầu sẽ khó có thể phục hồi mạnh trong ngắn hạn. Công ty chứng khoán này dự báo mặt bằng lãi suất huy động sẽ chủ yếu đi ngang trong nửa cuối năm 2026 và chỉ có thể giảm nhẹ nếu các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tỷ giá diễn biến thuận lợi hơn. Điều này đồng nghĩa thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ phục hồi theo hướng từ từ và bền vững, thay vì bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng.

Pháp lý và hạ tầng sẽ là động lực của thị trường

KBSV đánh giá, ba yếu tố sẽ đóng vai trò hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất là quá trình tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Sau những thay đổi tích cực trong năm 2025, nhiều dự thảo quan trọng dự kiến sẽ tiếp tục được ban hành trong nửa cuối năm 2026 như Nghị định về cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, Luật Thuế bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản. Theo KBSV, việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, xử lý các dự án tồn đọng và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Thứ hai là việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông. Các dự án trọng điểm như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, hệ thống đường vành đai và các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven và tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư triển khai dự án mới.

Thứ ba là mặt bằng lãi suất được kỳ vọng ổn định hơn, giúp doanh nghiệp và người mua nhà chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, qua đó tạo nền tảng cho quá trình phục hồi của thị trường.