MBS: Chung cư có thể áp dụng thời hạn sử dụng, doanh nghiệp sở hữu dự án lâu dài hút dòng tiền

Theo báo cáo ngành công bố ngày 10/8, MBS Research đánh giá Nghị quyết 21-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 28/7/2026, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, tập trung đưa ra các quan điểm và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và hướng tới phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng Nhà nước kiểm soát, điều tiết giá đất; ưu tiên giao đất lâu dài cho các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư; phát triển nhà ở cho thuê và quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư.

Quy định mới về niên hạn chung cư có thể tác động đến nhu cầu và dòng tiền trên thị trường bất động sản, trong đó các dự án sở hữu lâu dài có thể có lợi thế.

Nghị quyết 21 hướng tới hạ nhiệt giá bất động sản

Theo MBS, các định hướng mới có thể tác động đến nhiều khía cạnh của thị trường bất động sản.

Về giá bất động sản, Nhà nước định hướng kiểm soát giá thông qua các chính sách nhằm gia tăng nguồn cung, trong đó có ưu tiên giao đất lâu dài đối với nhà chung cư, phát triển nhà ở cho thuê và quy định chung cư có niên hạn sử dụng.

MBS cho rằng các chính sách này hướng tới hạ nhiệt giá bất động sản thông qua việc tập trung phát triển nguồn cung căn hộ.

Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại, Nghị quyết định hướng ưu tiên giao đất lâu dài, đặc biệt đối với các dự án chung cư. Theo MBS, đây là dấu hiệu cho thấy định hướng gia tăng nguồn cung nhà ở chung cư trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Về đền bù, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở tái định cư, định hướng mới là đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, đặc biệt tại các dự án hạ tầng trọng điểm. Đồng thời, Nhà nước hướng tới việc phát triển các khu tái định cư, chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo MBS, điều này có thể góp phần rút ngắn thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng tại các dự án hạ tầng lớn và thúc đẩy phát triển các khu đô thị tái định cư.

Về chính sách thuế, Nghị quyết đặt ra khả năng thu thuế đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản, đồng thời có chủ trương đánh thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Mục tiêu là hạn chế tình trạng đầu cơ và khuyến khích đưa bất động sản vào sử dụng.

Chung cư mới có thể có thời hạn sử dụng 50-99 năm

Theo MBS, nội dung đáng chú ý nhất đối với thị trường là định hướng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư.

Nghị quyết 21 định hướng chung cư phải có niên hạn sử dụng, đồng thời quy định rõ hơn trách nhiệm tài chính của cư dân trong việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Theo định hướng này, UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổ chức lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư trên địa bàn; tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường.

Trong khi đó, chủ sở hữu căn hộ sẽ có quyền và nghĩa vụ tài chính trong quá trình tham gia xây dựng lại chung cư.

Theo MBS, quy định này nhằm làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của cư dân khi chung cư xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng.

Hiện Việt Nam chưa có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu chung cư theo định hướng mới. Tuy nhiên, khi tham khảo kinh nghiệm quốc tế, MBS cho rằng các dự án chung cư được xây dựng theo Luật mới có thể có thời hạn sử dụng khoảng 50-99 năm.

Sau khi hết thời hạn, MBS nghiêng về khả năng chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư được ưu tiên nộp thêm các khoản phí để cải tạo, xây dựng lại và tiếp tục khai thác dự án.

Nhiều nước đã áp dụng mô hình chung cư có thời hạn

MBS đưa ra một số trường hợp quốc tế để tham khảo. Tại Singapore, nhà ở công cộng được bán dưới dạng thuê đất với thời hạn phổ biến 99 năm. Sau thời hạn này, Nhà nước có thể thu hồi để tái phát triển và quyền sở hữu của nhà đầu tư cũ chấm dứt, trừ trường hợp có chương trình gia hạn đặc biệt.

Với loại hình sở hữu lâu dài, người dân có trách nhiệm đóng góp chi phí xây dựng lại hoặc chủ đầu tư mới có thể mua lại để tái phát triển. Theo MBS, giá nhà thuộc loại hình sở hữu lâu dài tại Singapore có thể cao hơn khoảng 15% so với loại có thời hạn.

Tại Trung Quốc, nhà ở có niên hạn sử dụng 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu công trình vẫn còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu có thể phải nộp thêm phí để gia hạn quyền sử dụng đất. Nếu công trình không còn đủ điều kiện ở, chính quyền hoặc doanh nghiệp có thể tái phát triển dự án, người dân được bố trí căn hộ tái định cư hoặc nhận bồi thường.

Tại Malaysia, hai loại thời hạn phổ biến là 99 năm và 60 năm đối với chung cư xây dựng trên đất thuê. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể xin gia hạn và nộp phí. Giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn 10-15% so với căn hộ có thời hạn.

Tại Hong Kong, thời hạn sở hữu phổ biến là 50 năm. Nếu công trình vẫn có thể sử dụng, có thể gia hạn thêm 50 năm và chủ sở hữu phải trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu công trình không còn phù hợp để sử dụng, cơ quan tái thiết đô thị hoặc doanh nghiệp có thể tái phát triển dự án, người dân nhận bồi thường.

Tại Anh, thời hạn sở hữu đối với một số dự án chung cư có thể từ 99 đến 250 năm. Khi hết thời hạn, nếu công trình vẫn có thể sử dụng, người sở hữu có thể gia hạn bằng cách trả thêm chi phí. Nếu không thể tiếp tục sử dụng, chủ đầu tư và cư dân có thể thương lượng về giá để tái đầu tư dự án.

Chung cư cũ có thể không bị hồi tố

Theo MBS, hiện chưa có quy định cụ thể về việc áp dụng niên hạn đối với các chung cư đã xây dựng trước khi luật mới có hiệu lực.

Một số đề xuất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng không nên hồi tố đối với các chung cư được xây dựng trước khi quy định mới có hiệu lực. Những căn hộ này có thể tiếp tục được cấp quyền sở hữu lâu dài.

Trong trường hợp chung cư xuống cấp hoặc cần sửa chữa, phương án có thể là cư dân đóng góp tài chính hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây dựng lại.

Đối với các dự án chung cư hiện có quyền sở hữu 50 năm, MBS cho rằng sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng để tiếp tục khai thác dự án.

Từ kinh nghiệm quốc tế, MBS cho rằng với định hướng sửa đổi Luật Đất đai hiện nay, chung cư xây dựng theo luật mới có thể được quy định thời hạn khoảng 50-99 năm. Khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo và tái phát triển dự án.

Chung cư sở hữu lâu dài có thể được người mua ưu tiên

MBS đánh giá việc thay đổi quy định về niên hạn sử dụng có thể tạo ra sự khác biệt về sức hấp dẫn giữa các loại hình bất động sản.

Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư có quyền sở hữu lâu dài có thể tăng lên do người mua muốn sở hữu sản phẩm chưa chịu tác động của quy định mới.

Tuy nhiên, MBS lưu ý nhu cầu có thể không tăng quá mạnh do thị trường vẫn chịu ảnh hưởng bởi lãi suất cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Về dài hạn, MBS cho rằng chung cư có thời hạn có thể kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư. Ngược lại, tâm lý tích lũy tài sản lâu dài có thể khiến các sản phẩm sở hữu lâu dài, trong đó có nhà thấp tầng và đất nền, được quan tâm hơn.

Những doanh nghiệp bất động sản nào có thể hưởng lợi?

Theo MBS Research, các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng có thể thu hút dòng tiền trong thời gian tới. Những dự án này được kỳ vọng có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn nhờ người mua ưa chuộng sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài và mức giá phù hợp trong bối cảnh lãi suất còn cao.

Một số dự án của doanh nghiệp niêm yết có thể hưởng lợi như The Prive (DXG), Mizuki giai đoạn 3 (NLG), Gladia Heights (KDH) và Eco Smart City (PDR). Tuy nhiên, với NLG và KDH, đóng góp của các dự án này vào định giá doanh nghiệp tương đối nhỏ.

Do đó, MBS đánh giá PDR và DXG có thể hưởng lợi rõ hơn nhờ việc mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Về thời điểm đầu tư, MBS cho rằng nhà đầu tư nên cân nhắc tích lũy cổ phiếu khi thị trường điều chỉnh, trong bối cảnh nhóm bất động sản đang chịu tác động tiêu cực từ mặt bằng lãi suất cao.