Kịch bản phân phối lại dòng tiền bất động sản quanh các ga Metro Hà Nội

Trong bối cảnh thành phố đang đẩy nhanh tiến độ triển khai quy hoạch mới theo định hướng đa cực, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã có những nhận định để phân tích sâu hơn về những tác động diện rộng của các dự án hạ tầng công cộng đến diện mạo đô thị và xu hướng dòng tiền trên thị trường bất động sản thời gian tới.

Thưa bà, giới chuyên gia đang gọi việc khởi công đồng bộ 5 tuyến Metro là "chìa khóa" tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội. Bà nhìn nhận như thế nào về quy mô tác động của mạng lưới này đối với cấu trúc đa cực mà thành phố đang hướng tới?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Việc phát triển đồng thời 5 tuyến Metro không đơn thuần là giải quyết bài toán giao thông đi lại, mà chính là yếu tố cốt lõi để định hình lại toàn bộ cấu trúc đô thị đa cực của Hà Nội.

Khi mạng lưới 5 tuyến Metro này hình thành, nó sẽ trực tiếp kích hoạt sự chuyển dịch sang mô hình đa trung tâm. Hệ thống đường sắt này đóng vai trò như các mạch máu chính, kết nối và thúc đẩy sự hình thành nhanh chóng của các cực phát triển mới ở vùng ven như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm, đồng thời mở đường cho chiến lược mở rộng không gian phát triển về khu vực phía Nam trong dài hạn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Đặc biệt, mạng lưới này tạo ra dư địa và điều kiện tối ưu để áp dụng mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Thay vì phát triển dàn trải, các khu vực xung quanh ga Metro sẽ được quy hoạch thành các điểm đô thị mật độ cao, tích hợp đầy đủ từ nhà ở, văn phòng làm việc đến thương mại, dịch vụ. Đây là cách tốt nhất để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất đô thị, giảm bớt sự phụ thuộc vào xe cá nhân, hạn chế nạn ùn tắc và ô nhiễm môi trường. Ý nghĩa lớn nhất ở đây là việc giãn dân cơ học, tái phân bổ lại các hoạt động kinh tế vốn đang quá tải tại các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình ra các hành lang giao thông chiến lược mới.

Metro giúp giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, hạn chế ùn tắc và ô nhiễm, đồng thời góp phần xây dựng đô thị hiện đại, bền vững.

Theo bà, khi hệ thống Metro này đi vào vận hành đồng bộ, tư duy và xu hướng lựa chọn nơi an cư của người dân Hà Nội sẽ dịch chuyển ra sao?

Chắc chắn sẽ có một cuộc đại dịch chuyển trong tư duy chọn nhà. Từ trước đến nay, người dân thường bị đóng khung trong khái niệm "khoảng cách địa lý". Nhưng khi Metro hiện diện, khái niệm này sẽ bị thay thế bằng "thời gian tiếp cận". Người dân sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc mất bao nhiêu phút để đi từ nhà đến ga tàu, và từ ga đó kết nối đến trung tâm, trường học, bệnh viện ra sao thông qua mạng lưới giao thông công cộng.

Về dài hạn, các dự án bất động sản nằm cận kề nhà ga Metro hoặc phát triển theo đúng mô hình chuẩn TOD sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh và thu hút dòng tiền mạnh mẽ của thị trường. Xu hướng này có thể thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi người dân có cơ hội tiếp cận không gian sống rộng rãi hơn, chất lượng sống tốt hơn và hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện hơn, trong khi vẫn duy trì khả năng kết nối với khu vực trung tâm.

Bà dự báo nhóm đối tượng cư dân nào sẽ tiên phong tạo nên làn sóng "ly tâm", dời phố ra các đại đô thị dọc tuyến Metro sớm nhất?

Qua nghiên cứu thị trường, chúng tôi định vị được 5 nhóm đối tượng có sự dịch chuyển mạnh mẽ nhất và sớm nhất dọc theo các tuyến Metro.

Nhóm thứ nhất là các gia đình trẻ và những người mua nhà ở thực. Đây là tệp khách hàng cực kỳ năng động, họ ưu tiên hàng đầu một môi trường sống hiện đại, có không gian cho con cái phát triển, đầy đủ tiện ích và quan trọng là phải kết nối thuận tiện, nhanh chóng đến nơi làm việc.

Nhóm thứ hai là tầng lớp trung lưu. Thực tế hiện nay giá nhà tại các quận trung tâm Hà Nội đã bị đẩy lên mức quá cao, vượt tầm với của đại đa số. Nhóm khách hàng trung lưu sẽ chủ động tìm kiếm các lựa chọn nhà ở vùng ven có mức giá hợp lý, vừa vặn với tài chính hơn nhưng vẫn đảm bảo cuộc sống chất lượng và kết nối giao thông nhanh nhờ tàu điện.

Nhóm thứ ba là những cư dân nội đô thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư khi thành phố thực hiện các kế hoạch tái thiết, mở rộng không gian đô thị cũ.

Nhóm thứ tư là những người vẫn làm việc tại khu vực trung tâm nhưng chọn sinh sống ở vùng ven để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn, chi phí sinh hoạt tối ưu hơn.

Cuối cùng là nhóm lao động có mô hình làm việc linh hoạt, những người làm việc kết hợp (hybrid working) giữa văn phòng và từ xa. Họ không cần phải di chuyển vào trung tâm mỗi ngày nên các đô thị vệ tinh dọc tuyến Metro là lựa chọn lý tưởng.

Để mô hình đô thị TOD xung quanh các ga Metro phát triển thành công như kỳ vọng của thành phố chứ không chỉ dừng lại trên giấy, theo bà đâu là những điều kiện mang tính quyết định?

Để TOD thực sự phát huy hiệu quả, có bốn điều kiện tiên quyết cần được giải quyết đồng bộ. Đầu tiên, bản thân hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như Metro, đường sắt đô thị hay xe buýt nhanh (BRT) phải được xây dựng vững chắc làm nền tảng, đảm bảo năng lực vận chuyển lớn và tính kết nối xuyên suốt giữa các khu vực.

Thứ hai là triết lý quy hoạch xung quanh nhà ga. Trong bán kính đi bộ xung quanh các ga Metro, quy hoạch phải đạt được mật độ cao và đa chức năng. Không thể chỉ xây mỗi chung cư, mà phải tích hợp đan xen cả văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng để người dân có thể đáp ứng mọi nhu cầu sống - làm việc - giải trí ngay tại chỗ mà không cần di chuyển đi nơi khác.

Thứ ba là hạ tầng tiếp cận. Đây là điểm mấu chốt để giữ chân người dùng giao thông công cộng. Hệ thống vỉa hè dành cho người đi bộ, đường dành riêng cho xe đạp, các điểm trung chuyển xe buýt, bãi đỗ xe cá nhân và không gian công cộng quanh ga phải được đầu tư cực kỳ đồng bộ, an toàn để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ga bằng các phương thức di chuyển bền vững.

Cuối cùng là hành lang pháp lý. Chúng ta cần có một cơ chế quy hoạch, quản lý đặc thù và sự phối hợp nhịp nhàng, nhất quán giữa các cơ quan quản lý nhà nước lẫn các nhà phát triển dự án để đảm bảo việc triển khai mô hình TOD không bị lệch pha.

Bà dự báo thế nào về cục diện nguồn cung cũng như mặt bằng giá thành nhà ở tại Hà Nội khi các tuyến Metro này đi vào hoạt động?

Tác động rõ rệt nhất là cấu trúc nguồn cung sẽ trở nên đa dạng và cân bằng hơn rất nhiều. Sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Tây và phía Nam dọc theo hành lang Metro sẽ giải tỏa cơn khát nhà ở cho toàn thị trường. Tại đây, nguồn cung sẽ phủ rộng trên nhiều phân khúc, đặc biệt tập trung mạnh vào căn hộ hạng B, hạng C, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở cho thuê.

Về mặt giá thành, đây là một dự báo rất tích cực cho người mua nhà ở thực: Trong những năm tới, khi các tuyến Metro dần đi vào hoạt động, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại các khu vực này dự kiến sẽ dồi dào hơn rất nhiều. Điều này mang lại cơ hội lớn cho người dân có nhu cầu ở thực, giúp họ tiếp cận được đa dạng lựa chọn với mức chi phí hợp lý, dễ thở hơn hẳn so với mặt bằng giá có phần ngột ngạt tại khu vực nội thành hiện nay.

Xin cảm ơn bà về những chia sẻ này!