Thủ tục tách thửa đất tại TP.HCM từ 1/7/2026 thế nào?

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại TP.HCM theo đề xuất mới

Theo Dự thảo quy định áp dụng trên địa bàn TPHCM sau sáp nhập, đối với đất ở có hai phương án phân chia khu vực áp dụng. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa dao động từ 36 - 100m2, tùy từng khu vực.

- Phương án 1, các khu vực đô thị trung tâm và khu dân cư hiện hữu có mật độ cao được áp dụng mức thấp nhất, cho phép tách thửa từ 36m2, với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất đều không nhỏ hơn 3m.

Một số khu vực ven đô được đề xuất diện tích tối thiểu từ 50 - 60m2, trong khi khu vực ngoại thành và nông thôn yêu cầu từ 80 - 100m2; mặt tiền và chiều sâu thửa đất đều không nhỏ hơn 5m.

- Phương án 2 chia địa bàn thành 5 khu vực nhưng vẫn giữ nguyên các ngưỡng diện tích tối thiểu tương ứng.

Theo đó, khu vực trung tâm được phép tách thửa từ 36 m²; các khu vực giáp ranh và đô thị phát triển sau áp dụng mức 50 - 60m2; khu vực ngoại thành và nông thôn là 80m2; riêng một số khu vực có mật độ dân cư thấp yêu cầu tối thiểu 100m2.

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất diện tích tối thiểu được tách thửa là 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác; 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi tách thửa, hợp thửa đất tại TP.HCM 2026

a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định này;

b) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện (nếu có);  

c) Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc), trừ trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành mà không thu hồi được Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có); đ) Văn bản cam kết về việc người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng (nếu có);

e) Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện (nếu có).

Trình tự thủ tục tách thửa đất tại TP.HCM 2026

*Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa.

*Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

- Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

*Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 và quy định về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện:

a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

b) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và đã có bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất thì thực hiện công việc theo quy định dưới đây;

c) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và chưa có bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất thì lập bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất và thực hiện các công việc theo quy định dưới đây.

*Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

a) Đối với trường hợp diện tích thể hiện trên bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp hoặc không phù hợp nhưng nằm trong giới hạn sai diện tích:

Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số thứ tự thửa đất chính thức của các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất vào bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời ký xác nhận vào bản vẽ này, trừ trường hợp bản vẽ do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện; trả bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” và không tính vào thời gian quy định tại khoản này.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất cho người được cấp;

b) Đối với trường hợp không thuộc quy định trên: Trường hợp thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cơ quan mình thì thông báo cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Trường hợp không thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cơ quan mình thì trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

c) Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa đất, hợp thửa đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận và được ghi nợ tiền sử dụng đất mà thực hiện phân chia thừa kế quyền sử dụng đất dẫn đến tách thửa đất thì những người nhận thừa kế phải có văn bản thỏa thuận xác định cụ thể số tiền sử dụng đất còn nợ theo thửa đất sau khi tách thửa đất.

Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số tiền sử dụng đất còn nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo văn bản đã thỏa thuận.

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa đất tại TP.HCM 

- Không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.