Thủ tục tách thửa đất tại TP Đồng Nai từ 1/7 thế nào?

Diện tích tối thiểu tách thửa 2026 tại Đồng Nai là bao nhiêu?

Ngày 06/11/2025, UBND Đồng Nai có Văn bản 9089//UBND-KTN năm 2025 về áp dụng quy định tách thửa tại Đồng Nai sau sáp nhập.

*Tại khu vực Đồng Nai (cũ):

- Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa) là 60 m2 (sáu mươi mét vuông);

- Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80 m2 (tám mươi mét vuông);

- Diện tích tối thiểu quy định trên không bao gồm diện tích nằm trong hành lang bảo vệ các công trình.

*Tại khu vực Bình Phước (cũ)

- Thửa đất trước và sau khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có. Trường hợp đường giao thông hiện có mà đã có hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện thì thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại phải bảo đảm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

- Trường hợp tách thửa, hợp thửa trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước phê duyệt thì diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất trước và sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Quyết định 30/2024/QĐ-UBND, đồng thời phải được cơ quan có thẩm quyền phê quy hoạch chi tiết xây dựng chấp thuận điều chỉnh quy hoạch trước khi thực hiện việc tách thửa, hợp thửa; Địa chất học

- Trường hợp thửa đất tiếp giáp với mương, kênh, mà kênh, mương tiếp giáp liền kề với đường giao thông công cộng thì được phép tách thửa nếu đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện tách thửa theo Quyết định 30/2024/QĐ-UBND.

- Diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất sau khi tách thửa được quy định như sau:

+ Đối với các tuyến đường tại phường, thị trấn có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 19m: Diện tích tối thiểu không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại là 50m và phải đảm bảo kích thước tối thiểu của chiều rộng, chiều dài thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng là 05m;

+ Đối với các tuyến đường tại phường, thị trấn có lộ giới nhỏ hơn 19m: Diện tích tối thiểu không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại là 36 m bảo kích thước tối thiểu của chiều rộng, chiều dài thửa đất tính từ dựng là 04m;

+ Tại các xã thuộc thị xã, thành phố: Diện tích tối thiểu không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại là 50m và phải đảm bảo kích thước tối thiểu của chiều rộng, chiều dài thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng là 05m;

+ Tại các xã thuộc huyện: Diện tích tối thiểu không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng của thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại là 100m2 và phải đảm bảo kích thước tối thiểu của chiều rộng, chiều dài thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng là 05 m.

+ Trường hợp đường giao thông chưa quy định chỉ giới xây dựng thì chiều dài thửa đất tính từ hành lang bảo vệ đường bộ.

Hồ sơ tách thửa đất tại Đồng Nai từ 1/7

Theo Mục V Phần IV Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định 18/2026/QĐ-UBND thì hồ sơ tách thửa đất tại Đồng Nai từ 01/7/2026 bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu quy định.

- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu quy định.

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).

- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

- Văn bản cam kết về việc người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng (nếu có).

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện (nếu có).

Trình tự thực hiện tách thửa đất tại Đồng Nai

Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Nai.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện: Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ; cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

* Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện: Kiểm tra hồ sơ; Kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ; đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai; khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 10/11/2025 và theo quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Nai do UBND tỉnh ban hành.

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện.

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai.

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt 34 buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai; Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 10/11/2025 và theo quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Nai do UBND tỉnh ban hành thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao cho người được cấp.

* Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định. Kiểm tra hồ sơ; Kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ; đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai; khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 10/11/2025 và theo quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Nai do UBND tỉnh ban hành.

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện.

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất Văn phòng 35 đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất chuyển hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận trao cho người sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa đất tại Đồng Nai

- Không quá 12 ngày làm việc.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 17 ngày làm việc.