Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Hiện tôi đang dự định mua một căn nhà trên đất tại xã phước tân, TP.Biên Hòa, Đồng Nai. Chủ nhà có đưa cho tôi giấy tờ sau:

1. Sổ hồng ghi là :DT đất = 112m2 trong đó đất thổ cư là 55m2. ở mục tài sản nhà ghi là: chưa chứng nhận quyền sở hữu, giấy này cấp năm 2011.

2. Bản vẽ hiện trạng nhà có xác nhận( mới đây) của chính quyền địa phương theo quy hoạch chi tiêt xây dựng tới năm 2010: ghi Diện tích Xây dựng: 78m2, DT sử dụng: 65m2.

Tôi đã xem quy hoạch đất thì biết là đất thuộc quy hoạch đất ở nông thôn, vậy cho tôi hỏi:

1. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng ngoài xã thì là hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thôi hay có cả nhà trong đó, vì trong sổ hồng có ghi là chưa chứng nhận QSH nhà.

2. Nếu chỉ là chuyển nhượng QSD đất thì sau này chủ nhà cũ có đòi lại được nhà được không? và tôi phải làm gì để tránh trường hợp đó - chủ nhà có nói là" chính quyền chưa thể gộp nhà vào đất được" điều đó có đúng không? nếu đúng thì sau này tôi phải làm gì để hợp thức hóa nhà ở? liệu tôi có thể hợp thức hóa được không?

3. Tôi có hỏi giấy phép XD thì chủ nhà nói không có, có phải nhà này xây sai phép hay xây quá diện tích đất thổ cư nên không được cấp phép không?

 Xin các luật sư tư vấn giùm tôi, xin chân thành cảm ơn !

chihuongmoi2004@

Luật sư Nguyễn Văn Đàm – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 91 Luật nhà ở năm 2006). Trường hợp, nhà ở chưa được công nhận quyền sở hữu nên không đủ điều kiện để giao dịch theo quy định của pháp luật. Như vậy, bạn chỉ có thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không bao gồm căn nhà khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Về vấn đề tranh chấp có thể xảy ra liên quan đến căn nhà, trong trường hợp khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐt, mà lại không thỏa thuận rõ về chuyển nhượng căn nhà, thì  sau này chủ nhà (bên chuyển nhượng) cũng có thể sẽ quay lại tranh chấp đòi căn nhà. Như vậy, để hạn chế những rủi ro và tránh những điều không mong muốn xảy ra, bạn có thể đề nghị chủ nhà tiến hành thủ tục hợp thức hóa căn nhà trước khi chuyển nhượng QSDĐ gồm căn nhà cho bạn. Trong trường hợp bạn đồng ý nhận chuyển nhượng đất (gồm căn nhà chưa được hợp thức hóa) thì bạn cần lưu ý khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ,  thì các bên cần thỏa thuận rõ về giá nhận chuyển nhượng lô đất, và giá này đã bao gồm hay không bao gồm giá bán căn nhà, nếu lô đất chuyển nhượng bao gồm giá bán căn nhà thì các bên cần phải lập thêm một văn bản thỏa thuận riêng, trong đó chủ nhà phải xác nhận việc chuyển nhượng QSDĐ bao gồm cả căn nhà, và cam kết sau này sẽ không có bất kỳ khiếu nại nào có liên quan đến căn nhà.

Về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm có nhà ở, như trên đã nêu, hiện nay cơ quan Nhà nước chưa thể cấp giấy chứng nhận gồm có cả nhà và đất trong cùng một giấy. Như vậy, ý kiến của chủ nhà về vấn đề này đúng.

Về hợp thức hóa nhà, do căn nhà xây dựng không có giấy phép xây dựng, trong trường hợp bạn nhận chuyển nhượng đất (gồm căn nhà chưa được hợp thức hóa), thì sau này bạn vẫn có thể tiến hành hợp thức hóa căn nhà nếu căn nhà xây dựng phù hợp qui hoạch, và nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, trước khi làm thủ tục hợp thức hóa căn nhà, cơ quan chức năng sẽ phải xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây dựng trái phép của chủ nhà cũ, hình thức xử phạt sẽ là chỉ nộp phạt hoặc vừa nộp phạt vừa tháo dỡ trả lại hiện trạng nếu đất không phù hợp qui hoạch là đất ở. Trong quá trình xem xét khi cấp giấy chứng nhận, cơ quan thụ lý sẽ căn cứ giấy tờ liên quan đến khu đất, kiểm tra trên thực tế và tờ khai đăng ký nhà đất để xác nhận chính xác.

Về lý do tại sao chủ nhà cũ xây nhà mà không có cấp giấy phép xây dựng thì có nhiều lý do khách quan và chủ quan khác nhau, việc bạn suy luận như vậy là chưa có cơ sở. Để biết rõ về việc này, bạn nên liên hệ trực tiếp chủ nhà để tìm hiểu thêm hoặc liên hệ với chính quyền địa phương hoặc Phòng quản lý đô thị Thành phố Biên Hòa để được làm rõ.

CafeLand kết hợp Công ty Đất Luật
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.