Vào tháng 10-1991 anh tôi đã dựng tạm căn nhà bằng gỗ trên phần đất - diện tích hơn 1.000 m2 nơi ông nội tôi từng trồng rau sinh sống ở đây trước năm 1975 - bây giờ là tổ 5, phường Đoàn Kết, thị xã Ayun Pa, tỉnh Gia Lai.

Lúc bấy giờ chính quyền thông báo đây là đất quy hoạch chỉ được dựng tạm khi công trình thi công phải tháo dỡ không bồi thường. Anh tôi đồng ý và đã làm giấy dựng tạm theo yêu cầu của xã Ayun Pa, huyện Ayun Pa, tỉnh Gia Lai lúc bấy giờ.


Trong thời gian ở trên đất này anh tôi đã đóng thuế đất đầy đủ (diện tích đóng thuế hằng năm là 100m2 (10mx10m). Mãi đến năm 2004 không thấy công trình thi công và cũng không thấy Nhà nước công bố quy hoạch. Đến năm 2010 anh tôi đã nới thêm một phần nhà cho rộng rãi để sinh hoạt thì phường bảo rằng anh tôi phải tháo dỡ mới cấp giấy tờ được. Sau đó địa chính bảo đất này nếu có làm giấy thì phải đóng tiền sử dụng đất trên diện tích nhà thực tế chứ không phải phần đất đã đóng thuế hằng năm. Còn phần đất đóng thuế dôi ra sẽ đưa ra đấu giá đất.


Cho tôi hỏi nhà tạm dựng tháng 10-1991 trên đất quy hoạch nay đã dỡ bỏ quy hoạch làm giấy tờ phải đóng tiền sử dụng đất có đúng không? Do dựng tạm nên không được cơi nới, diện tích đóng thuế hằng năm lớn hơn diện tích nhà, phần dôi ra chính quyền đưa ra đấu giá đúng không?


Nguyen (trungvitlon_ef@...)


- Trả lời:


1. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất


Theo quy định tại điều 58 Luật đất đai 2003 và điều 61 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004, việc đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau:


(i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;


(ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;


(iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;


(iv) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;


(v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.


Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất còn áp dụng khi thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.


Như vậy, không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài.


2. Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 15-10-1993 thuộc khu vực quy hoạch đã bị điều chỉnh hoặc hủy bỏ


Căn cứ quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai 2003 và điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, nay sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện sau:


(i) Được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;


(ii) Tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi; hoặc


(iii) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó, hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy bỏ quy hoạch thì người sử dụng đất cũng được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.


Khi được cấp giấy chứng nhận, đối với đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng không vượt quá hạn mức đất ở theo quy định hạn mức của địa phương; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất.


Tại tỉnh Gia Lai, theo quy định tại quyết định 148/2006/QĐ-UBND ngày 29-12-2006 và quyết định 12/2008/QĐ-UBND ngày 22-2-2008 của UBND tỉnh Gia Lai, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng điều kiện trên sẽ được công nhận và cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở.


Trường hợp thửa đất mặt tiền tiếp giáp với đường có chiều dài lớn hơn 20m thì được công nhận không quá 20m, diện tích được công nhận không quá hạn mức giao đất ở. Trường hợp thửa đất 2 mặt tiếp giáp với đường nơi ngã 3, ngã 4 có chiều sâu thửa đất nhỏ hơn 20m thì được công nhận theo hiện trạng đang sử dụng, diện tích được công nhận không quá hạn mức giao đất ở.


Số diện tích còn lại sau khi được công nhận (nếu có) được công nhận là đất nông nghiệp.


Hạn mức đất ở đối với khu vực đô thị tại tỉnh Gia Lai được quy định như sau:


- Đối với các phường thuộc đô thị từ loại 3 trở lên: không quá 150m2 đất ở/hộ;


- Đối với phường thuộc đô thị loại 4, thị trấn được công nhận đô thị loại 4: không quá 200m2 đất ở/hộ;


- Đối với các thị trấn còn lại và các xã được công nhận đô thị loại 5: không quá 300m2 đất ở/hộ;


- Đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ (chưa tách hộ khẩu) thì hạn mức không quá 2 lần hạn mức nêu trên.


3. Việc giảm và ghi nợ tiền sử dụng đất đối với hộ nghèo


Trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, đối với hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo sẽ được xem xét giảm tiền sử dụng đất và/hoặc được ghi nợ tiền sử dụng đất.


Theo quy định tại khoản 7 điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30-12-2010, đối với hộ gia đình là hộ nghèo, khi được công nhận (cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng đất không phải là đất ở sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở.


Cũng theo nghị định 120/2010/NĐ-CP, tại khoản 8 điều 2 quy định: hộ gia đình, cá nhân được công nhận và cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, nếu có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.


4. Một số lưu ý


Thứ nhất, thông báo thu hồi đất chưa phải là quyết định thu hồi đất.


Thứ hai, theo điều 3 nghị định 84/2007/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định là đất được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận. Trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất thì sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.


Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau (ở đây chỉ liệt kê một số giấy tờ có thể liên quan, bạn có thể tham khảo quy định nêu trên để biết thêm các loại giấy tờ khác được quy định):


- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;


- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;


- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;


- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;


- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.


Thứ ba, đối chiếu nội dung quy định của pháp luật cho từng vấn đề nêu trên với trường hợp sử dụng đất của anh của bạn, nếu không đồng ý với cách giải quyết chưa phù hợp của cán bộ địa chính hoặc cán bộ của UBND phường, anh bạn có thể gửi đơn khiếu nại tại UBND phường. Nếu UBND phường đã giải quyết mà anh của bạn vẫn không đồng ý với cách giải quyết đó, anh của bạn có thể lựa chọn khiếu nại đến UBND thị xã hoặc khiếu kiện ra tòa án theo quy định của Luật khiếu nại - tố cáo.


Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(Đại học Luật TP.HCM)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.