Điều kiện, thủ tục để chủ đầu tư được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là quy định được nêu trong Quyết định 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026 về công bố thủ tục hành chính sửa đổi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải thông báo trước khi ký hợp đồng

Theo thủ tục hành chính được Bộ Xây dựng công bố trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án chỉ được thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã gửi thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tới Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án.

Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến.

Thành phần hồ sơ được ghi rõ trong Quyết định như sau: 

- Văn bản thông báo của chủ đầu tư dự án gửi Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (đính kèm văn bản thông báo của chủ đầu tư dự án gửi Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải có các nội dung quy định tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản)

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

Quyết định giao đất; Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy 5 định của pháp luật về đất đai;

Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì các thông tin này được thay thế bằng dữ liệu khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được vận hành.

- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thủ tục này áp dụng đối với chủ đầu tư dự án; cơ quan có thẩm quyền quyết định và thực hiện là Sở Xây dựng. Lệ phí thực hiện: không.

Chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải nghiệm thu xong phần móng

Một trong những điểm đáng chú ý là yêu cầu về hồ sơ nghiệm thu. Chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.

Riêng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đây là điều kiện quan trọng trước khi sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai được xem xét đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

Trường hợp nhà ở, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã được chủ đầu tư thế chấp, việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Sở Xây dựng phải trả lời trong 15 ngày, chậm trả lời doanh nghiệp có quyền khiếu nại, khởi kiện

Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Kết quả giải quyết là văn bản trả lời của Sở Xây dựng, kèm bảng danh sách thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Nếu nhà ở chưa đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do.

Đáng chú ý, trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời đúng thời hạn, doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật. Căn cứ pháp lý của thủ tục gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP.