Tồn kho bất động sản – hệ quả tất yếu của mất cân đối cung cầu

Hàng loạt công trình xây dựng và dự án BĐS ngừng triển khai vài tháng tới vài năm. Trong đó, biểu hiện rõ nét nhất là “tồn kho” BĐS không ngừng gia tăng. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đáng lo ngại đó song bài viết này chỉ đề cập đến nguyên nhân từ sự mất cân đối cung cầu trên thị trường BĐS nước ta trong mấy năm gần đây từ phân tích số liệu chính thức của Tổng cục Thống kê (TCTK).

Phát triển quá nhanh

Trước hết, lực lượng lao động tham gia vào ngành BĐS đã tăng rất nhanh trong thời gian. Tính đến năm 2011, ngành xây dựng sử dụng 3,22 triệu lao động, tăng gấp hơn 1,6 lần so với năm 2005 và cũng trong thời gian đó số lao động hoạt động kinh doanh BĐS tăng tới 6,3 lần, lên đến 119 ngàn người vào cuối năm 2011. Tổng số lao động trong ngành BĐS năm 2011 là 3,34 triệu người, chiếm vị trí thứ 4 trong các ngành sử dụng nhiều lao động nhất, chỉ đứng sau nông nghiệp, công nghiệp chế biến chế tạo và thương mại.

Qui mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011 đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng - tăng 3,5 lần so với năm 2005 - và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS - tăng tới 9,8 lần so với năm 2005 - trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng gần 2,6 lần khiến cho tỷ trọng vốn đầu tư vào ngành BĐS trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 4,9% năm 2005 lên 9,9% năm 2011.

Xây dựng và BĐS thu hút mạnh vốn đầu tư, kể cả vốn đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước. Vốn nhà nước đầu tư vào ngành xây dựng năm 2011 lên đến hơn 18 ngàn tỷ đồng, gần gấp 3 lần so với năm 2005 và đầu tư vào kinh doanh BĐS tăng tới hơn 5 lần so với năm 2005 lên đến gần 8.400 tỷ đồng.

Ngành BĐS không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước mà còn mê hoặc các nhà đầu tư nước ngoài bởi khả năng sinh lời quá lớn của nó. Tính đến cuối năm 2011, lĩnh vực xây dựng đã thu hút 852 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 10,3 tỷ USD, còn hoạt động kinh doanh BĐS thu hút 377 dự án có vốn đăng ký lên tới gần 48,2 tỷ USD - đứng thứ hai sau qui mô đăng ký gần 95 tỷ USD của trên 7.600 dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Tính chung ngành BĐS đã thu hút được 9% số dự án FDI và hơn 29% số vốn đăng ký FDI vào Việt Nam.

Số DN tham gia vào lĩnh vực BĐS cũng gia tăng nhanh chóng trong những năm gần đây. Tính đến năm 2011 có trên 43 ngàn DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng (gấp hơn 3 lần so với năm 2005), trong đó gần 1 nửa thuộc lĩnh vực xây dựng nhà các loại và gần 5.500 DN kinh doanh BĐS - gấp gần 4 lần so với năm 2005. Tuy nhiên, bất chấp các yếu tố đầu vào tăng cao song đóng góp của ngành BĐS vào GDP lại không ổn định, thậm chí có dấu hiệu thụt lùi. Năm 2011, kinh doanh BĐS chỉ tăng có 1,83% - mức thấp nhất trong ít nhất là 5 năm gần đây.

Thu nhập không theo kịp giá nhà

Cơ cấu sản phẩm của ngành xây dựng có sự chuyển dịch rõ ràng sang ưu tiên phát triển nhà, kể cả nhà ở và nhà không dùng để ở. Năm 2010 đã cung ra thị trường gần 86 triệu m2 nhà ở, nghĩa là gấp gần 2,6 lần so với năm 2005. Riêng nhà ở chung cư tăng gấp gần 2,9 lần trong cùng thời gian đó.

Tuy nhiên, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn và gấp đôi so với năm 2006 nhưng cũng mới chỉ đạt gần 26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích luỹ để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng mỗi m2.

Giả định phần lớn nguồn cung BĐS trong những năm gần đây là nhằm tới nhóm đối tượng có mức thu nhập bình quân đầu người cao nhất thì với mức 70 triệu vào năm 2010, họ cũng phải mất tới hơn 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ để mua một căn nhà bình thường trị giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng, hoặc mất hơn 5 năm nếu cả gia đình 4 người có thu nhập bình quân 5 triệu đồng.người/tháng không tiêu dùng gì cả. Mức thu nhập chênh lệch theo vùng miền còn làm bức tranh cung cầu trên thị trường BĐS thêm khập khiễng.

Rõ ràng sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán đối với BĐS, cả cầu thực tế và cầu tiềm năng, khiến cho thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng.

TS.VŨ ĐÌNH ÁNH