"Cùng với những diễn biến mới nhất về chính sách của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thị trường BĐS, cho thấy mức tăng trưởng tín dụng có thể được tăng 15-17%, đồng thời với việc "nới lỏng” tín dụng cho BĐS thì nguồn vốn tín dụng cho thị trường sẽ có hiệu ứng tích cực ở quý III và IV năm nay. Và chúng ta càng có nhiều cơ sở để dự báo thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét vào quý IV năm nay”.
Thông tin về việc NHNN "nới” cho vay bất
động sản và tiêu dùng là một tín hiệu vui với khu vực bất động sản (BĐS)
trong tình hình hiện nay. Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai- Tổng Thư
ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, trước mắt, đây mới chỉ là những tác động về
niềm tin, bởi để thị trường BĐS hoạt động ổn định, phát triển bền vững
và kéo theo sự phát triển của nhiều ngành kinh tế khác, vẫn còn nhiều
việc phải làm. Ông đã có cuộc trò chuyện với Báo Đại Đoàn kết.
Ảnh: Thu Hương
Các dự án trên giấy mới là đầu cơ
Thưa ông, thị trường BĐS trong nước được đánh
giá là lúc "nóng”, lúc "lạnh” bất thường và chịu nhiều ảnh hưởng từ lạm
phát. Vậy sự nóng lạnh này do đâu?
Ông Phan Thành Mai: Có 4 nguyên nhân chính tác động
tới thị trường BĐS trong nước. Trước hết là ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô
thế giới, kinh tế khu vực năm 2011. Thứ hai, năm 2011 là năm thực hiện
nghiêm túc các biện pháp cắt giảm chi tiêu, tái cấu trúc nền kinh tế
theo Nghị quyết 11 của Chính phủ. Với chính sách chống lạm phát đó,
nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cho BĐS, chứng khoán bị kiểm soát chặt
chẽ bởi các quy định về kiểm soát tỷ trọng cho vay bất động sản, hệ số
rủi ro cho vay bất động sản, kiểm soát nợ xấu... Vì vậy niềm tin người
tham gia cho thị trường giảm sút, doanh nghiệp không có vốn vay, khách
hàng không tiếp cận sự hỗ trợ mua nhà trả góp.
Vấn đề thứ ba đặt ra ở đây là doanh nghiệp BĐS
chúng ta có lỗi hay không? Rõ ràng là có. Và thứ tư nữa phải kể tới vai
trò xây dựng hệ thống khung pháp lý thị trường.Thị trường BĐS ở Việt Nam
mới hình thành hướng tới chuyên nghiệp trong khoảng 10 năm nay, nhưng
việc hoàn thiện các Luật, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đang tiếp
tục mục tiêu hướng đến tính bền vững dài hạn và luôn có độ trễ. Điều này
tác động đến thị trường và thị trường liên tục thay đổi...
Thưa ông, ở thời kỳ khó khăn nhất (siết chặt
tín dụng cho vay đầu tư BĐS, giá cả nguyên vật liệu đầu vào biến động,
sản phẩm đầu ra ách tắc...), người ta cho rằng đây chính là thời điểm
thị trường chọn lọc doanh nghiệp. Như vậy, nguy cơ vỡ thị trường BĐS là
có thật?
Câu trả lời là không. Vì các "triệu chứng” dẫn đến có nguy cơ vỡ thị trường khi thị trường phải có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, khi biến động giá BĐS quá lớn. Giá BĐS
tăng gấp hơn 100% lần trong chu kỳ ngắn và sau đó giảm tỷ lệ lớn tương
ứng. Sự đột biến tăng này so sánh với tốc độ tăng trưởng GDP, chỉ số giá
tiêu dùng CPI, thu nhập bình quân đầu người. Căn cứ biểu đồ giá chung
cư để bán đã thống kê, ở Việt Nam từ 2008 đến đầu I/2011 trước khi thị
trường BĐS đóng băng, thì với biểu đồ thống kê tại TP. HCM và tại Hà
Nội, tổng mức tăng giá bán trung bình khoảng 30-60% tùy từng phân khúc,
giảm tối đa cho đến thời điểm này khoảng 50%. Nếu so sánh với mức thay
đổi của giá bán bất động sản các nước trên thế giới thì tại Việt Nam là
không lớn. Thứ hai, khi tỷ lệ BĐS sử dụng cho cầm cố thế chấp vay ngân
hàng quá cao và tỷ lệ định giá cho vay trên giá trị BĐS quá cao. Thực tế
tại Việt Nam, tỷ lệ tín dụng cho BĐS hiện nay chiếm khoảng 9% tổng dư
nợ tín dụng cho BĐS theo thống kê NHNNVN, so với các nước phát triển
khoảng 15%. Thứ ba, khi tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho đầu
cơ quá cao. Và thứ tư nữa là khi tỷ lệ chứng khoán hóa BĐS quá cao.
Chúng ta nhận thấy tỷ trọng của tỷ lệ này trên thực tế Việt Nam là chưa
lớn.
Như vậy, thông qua việc phân tích các đặc điểm
trên, chúng ta có thể thấy, việc rủi ro BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam
là có, nhưng mức độ hiện tại là chưa lớn.
An cư để lạc nghiệp là nhu cầu tối thiểu của
mỗi người trong chúng ta. Khi đã có nhà, có đất, người ta lại mong muốn
có những ngôi nhà đẹp hơn, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Nói như vậy để
thấy rằng thị trường BĐS nếu phát triển theo đúng hướng sẽ mang lại
những điều tốt đẹp cho xã hội, sẽ kéo theo sự phát triển của những ngành
kinh tế khác nữa. Nhưng nếu phát triển theo hướng đầu cơ, trục lợi thì
cũng sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy?
Như đã phân tích ở trên, khi tỷ lệ BĐS dành cho sử
dụng thấp, tỷ lệ cho đầu cơ quá cao thì sẽ dẫn tới nguy cơ "vỡ” thị
trường này. Đơn cử thế này, tại Việt Nam chúng ta, nhu cầu nhà ở còn rất
cao, theo đề án của Bộ Xây dựng về chiến lược nhà ở đến 2020 tầm nhìn
2030, thì chỉ tiêu nhà ở là 25m2/người bình quân đến 2020 so với
16.7m2/người năm 2009. Mặc dù chúng ta thừa nhận đầu cơ là một phần của
thị trường BĐS trong thời gian qua, nhưng nhu cầu nhà ở còn rất cao. Đối
với thị phần nhà chung cư đã hoàn thành thì tỷ lệ mua để sử dụng là rất
cao.
Nếu nói đầu cơ thì... các dự án trên giấy mới mang
tính đầu cơ cao. Như vậy khi tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho
đầu cơ quá cao đang là đặc điểm tiềm ẩn dẫn đến bong bóng BĐS, mặc dù
nguy cơ "vỡ” thị trường BĐS, kéo theo sự ảnh hưởng của nền kinh tế tại
Việt Nam không quá cao.
Dự báo thị trường bất động sản sẽ có
sự khởi sắc rõ nét vào quý IV năm nay Ảnh: TRẦN VIÊT
Nới tín dụng đã tác động đến niềm tin
Thưa ông, việc NHNN hạ lãi suất tới 2 lần trong
một tháng về trần lãi suất 12% như hiện nay, thêm vào đó là việc NHNN
cũng đã " cởi trói”, cho thị trường BĐS thông qua việc mở dư nợ tín dụng
BĐS (cho vay xây dựng BĐS để bán, để ở). Rõ ràng đây là những tín hiệu
vui để thị trường BĐS hồi sinh?
Phải khẳng định đây là những chính sách có tác động
tích cực ngay đến niềm tin thị trường BĐS, vốn đang bị xói mòn nghiêm
trọng. Tuy nhiên, cần nói đến năng lực hấp thụ vốn vay của doanh nghiệp
tại thời điểm này. Đó là tài sản thế chấp của doanh nghiệp đã bị sử dụng
bởi các mục đích khác từ trước trong suốt chu kỳ khó khăn, khả năng trả
nợ lãi (vẫn rất cao, về cơ bản cao hơn so với lợi nhuận trên vốn chủ sở
hữu - ROE) và gốc của khoản vay từ doanh nghiệp hạn chế, vì sản phẩm
đầu ra của dự án không có thanh khoản.
Tiếp theo đó là các khoản vay của các doanh nghiệp
BĐS đang có (mà đa phần các doanh nghiệp đầu tư đều có) sắp đến hạn phải
trả lãi và gốc. Việc này cần có hướng xử lý trước cho các doanh nghiệp
BĐS. Chưa kể việc tiếp cận được đúng mục đích sử dụng nguồn tín dụng đòi
hỏi doanh nghiệp phải tìm ra giải pháp tổng thể cho đầu ra, doanh
nghiệp cần có mức độ tín nhiệm tốt tại ngân hàng...
Theo ông, trước thực trạng hiện nay, chúng ta
cần phải có những giải pháp nào để xây dựng và phát triển nền kinh tế
thông qua thị trường BĐS và những vấn đề liên quan đến BĐS?
Thị trường BĐS có những đóng góp tích cực vào sự
phát triển kinh tế của đất nước. Năm 2011, ngành xây dựng trong đó bao
gồm thị trường BĐS, đã đóng góp khoảng 10% GDP cho Việt Nam. Vì vậy việc
điều tiết nền kinh tế vỹ mô rất cần chú trọng hỗ trợ để thúc đẩy thị
trường BĐS phát triển bền vững, đặc biệt là việc đầu tư hạ tầng cơ sở để
phát triển đô thị và thu hút nguồn vốn trực tiếp từ nước ngoài (FDI)
vào các lĩnh vực BĐS và liên quan. Đồng thời các chính sách điều tiết
kinh tế vỹ mô cần chú trọng theo hướng thúc đẩy nguồn cầu của thị trường
BĐS hơn là chỉ tập trung việc nguồn cung của các chủ đầu tư và dự án.
Thị trường BĐS sẽ khởi sắc rõ nét từ quý IV/ 2012
Dưới góc nhìn của người trong cuộc, ông có thể đưa ra dự báo gì cho tương lai của thị trường BĐS Việt Nam?
Những phân tích từ tác động của kinh tế thế giới
cũng như trong nước cho thấy, cơ hội kiểm soát lạm phát năm 2012 của
Việt Nam ở ngưỡng dưới 2 con số. Đây là cơ sở để kinh tế vĩ mô sớm hồi
phục và phát triển bền vững.
Cùng với những diễn biến mới nhất về chính sách của
Ngân hàng nhà nước cho thị trường BĐS, có thể thấy mức tăng trưởng tín
dụng có thể được tăng 15-17%, đồng thời với việc "nới lỏng” tín dụng cho
BĐS thì nguồn vốn tín dụng cho thị trường sẽ có hiệu ứng tích cực ở quý
III và IV năm nay. Và chúng ta càng có nhiều cơ sở để dự báo thị trường
sẽ có sự khởi sắc rõ nét vào quý IV năm nay.
Vậy để thị trường BĐS hoạt động ổn định, Nhà nước sẽ phải giữ vai trò như thế nào ở lĩnh vực này trong thời gian tới?
Như đã nói, việc NHNN nới cho vay ở khu vực BĐS
trước mắt mới tác động đến niềm tin. Sau đây phải là các chính sách
giãn, khoanh, tái cấu trúc các khoản nợ. Tiếp đó là hỗ trợ các khoản vay
mới, lãi suất hợp lý đối với các doanh nghiệp có mức tín nhiệm tốt.
Bên cạnh việc đưa vào thực hiện thí điểm các mô
hình nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS; thúc đẩy việc hoàn
thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động ổn định... Nhà nước
cần có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ các doanh nghiệp trong công tác
đào tạo ngành, nâng cao khả năng quản trị các doanh nghiệp BĐS, cũng như
các năng lực quản trị rủi ro. Đây là công tác rất cần thiết để xây dựng
sự bền vững của thị trường, của các ngành mà khi thị trường "nóng”
thường bị bỏ qua.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
Theo Đại đoàn kết
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: thi truong bat dong san
Chia sẻ bài viết
Góp ý
