Thu hút vốn FDI cho bất động sản: "Thỏi nam châm" chính sách

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Đã có nhiều giải pháp đưa ra ở tầm vĩ mô và cả tầm vi mô. Song tựu trung lại, tất cả đều xoay quanh chính sách thu hút bền vững và có tầm nhìn dài hạn của Nhà nước và các bộ, ngành liên quan.

Từ đề xuất...…

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra một số kiến nghị về chính sách liên quan tới FDI cho BĐS như: điều chỉnh danh mục lĩnh vực, địa bàn, để áp dụng thống nhất các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Trong đó, chính sách về thuế là một điển hình rõ nhất. Về lâu dài, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, bao gồm các luật: Doanh nghiệp, Đầu tư, Đất đai, Xây dựng, Đấu thầu, Quy hoạch Đô thị, kinh doanh BĐS, Nhà ở. Đặc biệt, thời gian tới cần tiến hành rà soát và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo tính thống nhất về trình tự thủ tục thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Luật sư Hà Huy Từ, Công ty Luật Hà Huy, cho rằng: Nhà nước cần có chính sách mang tính tập trung trọng điểm đối với lĩnh vực này. Cụ thể, cần quy định rõ đầu tư vào lĩnh vực nào, vùng miền nào, mang tính công khai minh bạch. Đây là giải pháp kỹ thuật hết sức quan trọng để thu hút được các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: cần xem xét lại một cách tổng thể. Chúng ta không kỳ thị, không ngăn chặn dòng vốn này, nhưng rất cần một sự điều chỉnh mang tính vĩ mô, để quản lý tốt hơn, nhằm tránh hiện tượng chuyển vốn "âm" (chảy ngược vốn trong nước ra nước ngoài tại những dự án FDI, do NĐT ngoại trục lợi bằng cách mồi vốn rất ít); chuyển giá và trốn thuế, cũng như hạn chế những dòng sản phẩm BĐS không phù hợp với thị trường hiện nay (BĐS cao cấp – PV.), tạo ra sự trì trệ của dòng vốn trong nước.

Hơn nữa, để thu hút các nguồn vốn vào thị trường BĐS, một số kênh huy động vốn cũng nên được đưa vào "tầm ngắm", cụ thể hóa bằng chính sách như: xây dựng hệ thống pháp lý cho vay thế chấp và tái thế chấp; hình thành quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương; thành lập mô hình quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Tới hiệu quả thực tế

Ông Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) đề xuất: trước khi NĐT đặt chân vào, thị trường đó phải "hấp dẫn". Có nghĩa, thị trường đó mang tính thanh khoản cao, đồng thời quan trọng hơn là khung pháp lý; vấn đề lãi suất cho người mua nhà phải hợp lý.

Nhiều nhà phân tích BĐS và tài chính quốc tế cho rằng các cơ quan quản lý nên xây dựng cơ chế quản lý hiệu quả nhất, nhằm hạn chế tình trạng các dự án FDI đăng ký vốn cao, nhưng thực hiện giải ngân thấp; lợi dụng huy động vốn của khách hàng nội để đầu tư.

Theo ông Tuân (một NĐT BĐS có trình độ và kinh nghiệm tại Hà Nội), cần xem xét rõ tính tương đồng giữa đề án nêu trên với hiện trạng từng địa phương, từng NĐT và từng dự án. Kèm theo đó là tính khả thi của đề án cũng được xem xét chính xác với từng đặc thù đối tượng áp dụng.

Có thể nói, bên cạnh những giải pháp mang tính cơ học như trên, công tác "trám lỗ hổng" về luật pháp cũng rất quan trọng – điều gây bức xúc với không chỉ NĐT trong nước. Công tác thanh kiểm tra, chế tài xử phạt rõ ràng phải được chặt chẽ hơn, nghiêm khắc hơn (có thể truy tố với những sai phạm gây tổn thất lớn về kinh tế và môi trường đầu tư). Đồng thời, đề xuất tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, "Tạo thuận lợi trong khuôn khổ". Thêm vào đó, ông Nguyễn Minh Phong đề xuất, cơ quan quản lý vĩ mô cần bóc tách tính chất sở hữu rõ ràng của từng dự án. Ai là chủ dự án, để phù hợp với cơ chế quản lý đất đai quốc tế cũng như nước ta.

Đã có nhiều dự án BĐS thông qua các công ty môi giới, đang được chào mời tới các NĐT trong khu vực châu Á như Nhật Bản, Malaysia, Thái Lan… Đại diện Công ty Đầu tư Trinity (Bankok, Thái Lan) đang đầu tư tại Việt Nam cho rằng cơ hội dần rộng mở khi một số quỹ đầu tư đang tìm cách rút khỏi thị trường này do tới gần thời điểm đóng quỹ hoặc rút vốn tập trung cho dự án ở nước khác.

Đáng chú ý, không chỉ có các NĐT nước ngoài, nhiều NĐT trong nước cũng có dấu hiệu tham gia các thương vụ thâu tóm dự án BĐS giá rẻ từ những NĐT rút lui. Vì vậy, điều kiện cần ở đây là có một cơ chế chuyển nhượng và giải quyết phát sinh sau đó một cách rõ ràng.