Thiệt hại - người mua chịu

Trao đổi với PV Người đưa tin về những rủi ro mà người mua căn hộ mini có nguy cơ phải đối diện, luật sư Nguyễn Thế Truyền, chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hợp doanh Thiên Thanh cho hay: Rủi ro lớn nhất đối với người mua thường thể hiện ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể sau khi xem xét nhiều hợp đồng mua bán căn hộ mini có những điều ghi rõ như: "Căn hộ... là căn hộ xây dựng vượt phép". Do đối tượng của hợp đồng trên là bất hợp pháp nên giao dịch đó sẽ bị vô hiệu ngay từ khi xác lập do vi phạm điều cấm quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.

Trên giấy phép xây dựng, khu chung cư ngõ 22/55 Mỹ Đình chỉ được xây dựng 6 tầng nhưng thực tế số tầng được xây dựng là 8

Việc này dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng căn hộ nói trên sẽ không thể công chứng, chứng thực và chuyển nhượng sang tên chính chủ cho người mua. Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định "Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn". Như vậy, đây cũng là một điều kiện dẫn đến việc vô hiệu của hợp đồng mua bán nhà nói trên.

Nhiều chuyên gia pháp lý cũng có chung nhận định, kể từ khi Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71/CP chính thức có hiệu lực cho phép tư nhân phát triển các chung cư mini và giao dịch mua bán loại căn hộ này không phải qua sàn giao dịch đã có nhiều bất cập khó giải quyết là đối với loại hình căn hộ này, đặc biệt tính pháp lý quyền sở hữu loại hình căn hộ này. Điều đáng nói, các công trình chung cư mini xuống cấp rất nhanh do không được các chủ đầu tư quan tâm đến tiêu chuẩn xây dựng công trình cao tầng. Đặc biệt, nếu như xảy ra động đất như vừa qua xảy ra hiện tượng lún, nứt thì sửa chữa ra sao, ai chịu trách nhiệm... Quyền lợi người mua không được đảm bảo là điều khó tránh khỏi với loại hình căn hộ này.

Bất cập lớn nhất của nhiều người sinh sống tại các khu chung cư mini hiện nay là sổ đỏ, sổ hồng. Được biết, hiện giao dịch mua bán giữa hai bên chủ đầu tu và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán không có xác nhận công chứng của chính quyền. Còn sổ đỏ do chủ đầu tư nắm giữ toàn bộ khu nhà. Việc tách hộ cấp sổ đỏ cho từng căn không được các chủ đầu tư mặn mà vì nhiều lý do, trong đó có việc các công trình xây dựng sái phép và những thủ tục rườm rà.

Vì thế, luật sư Lâm Văn Quang, Văn phòng Luật sư Đức Minh đưa ra khuyến cáo: Người mua căn hộ cần lưu ý trước nhiều vấn đề phát sinh khi thực hiện ký hợp đồng mua chung cư mini. Bởi lẽ, việc cá nhân ủy quyền cho hai pháp nhân xây dựng và bán chung cư mini còn nhiều điểm chưa chặt chẽ. Ông Quang dẫn Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định cá nhân có thể xác lập thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện và người này phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Còn pháp nhân (doanh nghiệp) chỉ có năng lực pháp nhân dân sự chứ không có hành vi dân sự. Lỗ hổng đầu tiên là pháp nhân không đủ điều kiện để đại diện cho cá nhân theo Điều 139 Bộ luật Dân sự.

Thêm vào đó, tại điểm c, khoản 2, Điều 147 Bộ luật Dân sự quy định việc đại diện sẽ chấm dứt khi người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Luật sư Quang đặt vấn đề, khi pháp nhân giải thể thì hợp đồng ủy quyền của cá nhân cho pháp nhân sẽ được giải quyết như thế nào? Vấn đề này, theo ông Quang, pháp luật cũng không có quy định.

"Lẽ ra, với trường hợp chung cư mini này, chủ đầu tư phải xây xong nhà, hoàn công, có trong tay đầy đủ các giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu rồi bán căn hộ cho khách hàng mới hợp lý và an toàn cho người mua", ông Quang phân tích.