Thị trường nhà đất Mỹ đang phục hồi hay rơi vào thập kỷ mất mát?

Theo cuộc thăm dò của Reuters hôm 13/7, hầu hết các nhà kinh tế đều cho rằng thị trường nhà đất Mỹ đã chạm đáy và giá nhà sẽ tăng gần 2% vào năm 2013.

Tuy nhiên, một vài chuyên gia nhà đất cho rằng thị trường nhà đất Mỹ sẽ còn trôi nổi trong vài năm, và nền kinh tế phân mảnh của Mỹ có thể rơi vào suy thoái nếu khủng hoảng nợ châu Âu xấu đi hoặc bế tắc chính trị tại Washington tạo ra một cuộc khủng hoảng ngân sách mới. Điều đó có nghĩa thị trường nhà ở Mỹ đang đứng trước nguy cơ bị đe dọa thêm một lần nữa.

Nhà đồng sáng lập Case-Shiller đồng thời là giáo sư kinh tế tại Đại học Yale, ông Robert Shiller, nhận định: "Chúng ta đã đi được một nửa quãng đường trong thập kỷ mất mát kể từ khi khủng hoảng bắt đầu vào năm 2007. Và dự báo chính xác nhất vào lúc này đó là, dù chúng ta có cố gắng kích thích kinh tế tới mức nào, thì nền kinh tế sẽ rơi vào tình trạng tăng trưởng chậm giống như Nhật Bản trong 5 năm tới. Do đó, nếu giá nhà có tăng, cũng sẽ vô cùng khiêm tốn."

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường nhà ở không thể phục hồi như dự kiến, song theo các nhà phân tích có những nguyên nhân sau đây: nợ sinh viên cao kỷ lục, thu nhập người dân không tăng kể từ năm 1996, các chủ nhà ở bị kẹt trong chính căn nhà của mình do những quy định ngặt nghèo về thế chấp và niềm tin của người tiêu dùng trong thị trường nhà ở Mỹ vẫn ở mức thấp.

Với nguyên nhân thứ nhất, theo các nhà kinh tế, những sinh viên tốt nghiệp đại học, những người sẽ trở thành nhóm khách hàng mua nhà lần đầu lớn nhất của nước Mỹ, sẽ là động lực giúp giá nhà tăng trở lại.

Tuy nhiên, rất nhiều người trong số những sinh viên này phải đối mặt với cảnh lương giảm và giá thuê nhà tăng cao. Những sinh viên này vô tình trở thành thế hệ mắc nợ nhiều nhất trong lịch sử khi trung bình mỗi người nợ tới 25.000 USD trong các khoản vay sinh viên.

Bên cạnh đó, tình cảnh ảm đạm của thị trường lao động Mỹ cũng khiến số người có việc làm xuống thấp nhất 30 năm. Lợi ích y tế và hưu trí cũng bị thu hẹp và nguy cơ các công nhân trẻ mất công ăn việc làm cũng cao hơn so với các thế hệ trước đó.

Theo kinh tế trưởng Steve Blitz tại ITG, thị trường nhà ở không thể được cải thiện nếu thị trường lao động vẫn giậm chân tại chỗ như hiện tại. "Thị trường nhà ở Mỹ sẽ không xấu đi trừ khi kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái, những nó cũng không tiến triển so với hiện tại. Nói cách khác, thị trường nhà ở Mỹ đang ở trạng thái trì trệ", ông Blitz nhận định.

Tuy nhiên, bức tranh việc làm ảm đạm của kinh tế Mỹ không phải là nguyên nhân duy nhất khiến sự phục hồi của thị trường nhà ở trở nên bấp bênh.

Một nguyên nhân khác làm ảnh hưởng tới thị trường nhà ở đó là tăng trưởng thu nhập. Giá nhà và thu nhập luôn có sự móc nối với nhau. Tuy nhiên, thu nhập của hộ gia đình Mỹ đã không tăng kể từ thời Bill Clinton, chỉ quanh quẩn ở mức 49.000 USD/năm.

Điều đó có nghĩa thị trường nhà ở sẽ vẫn gặp rắc rối trong một thời gian dài, nhà kinh tế cấp cao tại công ty dữ liệu nhà đất CoreLogic nhận định.

Trở lại năm 1996, giá nhà trung bình ở Mỹ là 80.000 USD. Khi giá nhà tăng lên mức đỉnh 200.000 USD vào năm 2006, thì mức thu nhập của người dân lại đứng yên. Các ngân hàng cố gắng thu hút người tiêu dùng với lãi suất thấp, góp phần thổi phồng các khoản thanh toán hàng tháng. Kết quả là, thị trường nhà ở sụp đổ sau đó không lâu.

Một mặt, bong bóng nhà ở tan vỡ là một vận may cho những người mua khi bất động sản Mỹ rẻ hơn tới 36% so với năm 2006. Tuy nhiên, nghịch lý là nhiều người vẫn không thể mua nổi nhà do những người cho vay đã gạt họ ra khỏi thị trường nhà ở bằng cách từ chối các khoản thế chấp.

Nhiều người tin rằng chính việc đóng băng tín dụng này đã làm trầm trọng thêm tình trạng bi đát của thị trường nhà ở. Washington hiện đang xem xét các quy định về thế chấp mới, trong đó giúp những người đóng thuế và các nhà đầu tư cũng như các ngân hàng không phải chịu quá nhiều trách nhiệm đối với các khoản nợ xấu.

Tuy nhiên, theo nhà phân tích tại tập đoàn Amherst Securities Group, ông Brian Lindy, những quy định mới mà Washington đang đề xuất chỉ khiến hoạt động thế chấp trở nên khó khăn hơn.

Ngoài ra, vấn đề niềm tin của người Mỹ cũng là một nguyên nhân cần được xét đến. Đối với những người đủ tiền để mua một căn nhà ở Mỹ, việc mua nhà cũng là một kinh nghiệm không mấy dễ chịu với họ. Sau khi chứng kiến thị trường nhà ở sụp đổ, nhiều người trong số họ vẫn chưa hết bàng hoàng, không muốn bắt gặp bất cứ rủi ro nào. Theo nhà nghiên cứu Robert Kaiser tại S&P Capital IQ, niềm tin tiêu dùng của người Mỹ không đủ để hỗ trợ thị trường nhà ở phục hồi.

Ngoài những nguyên nhân kể trên, còn một lý do được nhiều người nhắc đến đó là sự trì trệ của vòng tuần hoàn mua bán trong thị trường nhà ở Mỹ.

Như các nhà kinh tế đã chỉ ra, thị trường nhà ở là một dây truyền vận động không ngừng. Chủ nhà bán một căn nhà, người mới mua chuyển vào, và người bán nhà lại mua một căn nhà tốt hơn. Trong khi đó, người mới mua nhà lại bán nhà cũ và tậu một căn nhà khác đắt tiền hơn. Nói đơn giản, những người bán và mua nhà này giữ cho vòng tuần hoàn của thị trường nhà ở tiếp tục quay.

Nhưng hiện tại, bộ máy này đã dừng lại. Đó là do hơn một nửa chủ nhà ở có thế chấp không thể chuyển đi. Theo công ty thống kê nhà ở CoreLogic, 24% chủ nhà ở nợ nhiều hơn giá trị căn nhà họ đang thế chấp. Trong khi 25% người khác không có tài sản giá trị để thế chấp, điều đó có nghĩa họ không thể mua được một căn nhà mới.

"Nói cách khác, họ đang mắc kẹt trong nhà tù nợ của chính mình", Giám đốc điều hành của ForeclosureRadar.com, Sean O'Toole, nhận xét.

Tựu chung, thị trường nhà ở Mỹ là tập hợp của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn thị trường nhà ở. Các thành phố như New York và San Francisco đã gia nhập với các thành phố lớn khác trên thế giới, như London và Hong Kong, để tạo nên thị trường nhà đất gắn với các tầng lớp giầu có.

Một báo cáo mới đây vủa Viện Rockerfeller cảnh báo thành phố Stockton của bang California - thành phố vừa nộp đơn phá sản vào tháng 6 - cùng nhiều thành phố đang chìm trong nợ nần khác có thể trở thành những thành phố ma nếu tình trạng thiếu việc làm và tịch thu nhà vẫn diễn biến theo chiều hướng xấu.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế vẫn đặt niềm tin rằng thị trường nhà đất đã chạm đáy và đang khôi phục sức mạnh.