Thị trường căn hộ Hà Nội: Giá nhà... tiếp tục giằng co

Khách hàng đến nghe ngóng, tham khảo giá bán tại sàn giao dịch BÐS.

Giá nhà giảm, dân chờ đợi

Tìm hiểu tại các sàn giao dịch bất động sản (BÐS) trên địa bàn Hà Nội, lượng người đến tìm hiểu thông tin, khảo sát giá nhà vẫn đông. Tuy nhiên, tất cả chỉ dừng ở sự "tham khảo", rất ít giao dịch thành công. Anh Trần Văn Quý, cán bộ sàn giao dịch BÐS Info - Nam Trung Yên, cho biết: Thông thường, những tháng cuối năm là thời điểm nhiều gia đình "chấm" căn hộ ưng ý để kịp đón năm mới trong nhà mới. Tuy nhiên, bước sang những tháng cuối năm 2012 thị trường căn hộ vẫn ảm đạm, trầm lắng. Lượng người đến sàn đông, nhưng lượng giao dịch thành công thấp so với các năm trước, dao động khoảng 30 giao dịch.

Dạo qua một số sàn giao dịch BÐS, chị Phạm Hồng Hương, ở Tây Sơn, Hà Nội vẫn không vội vàng quyết định mua ngay. Số tiền gia đình chị tích góp cũng đủ mua căn hộ có giá dao động khoảng 20-25 triệu đồng/m2. Chị cũng như nhiều khách hàng khác đến sàn là để nghe ngóng và giữ niềm tin: Không dại gì mua nhà thời điểm này vì trong vài tháng nữa, giá bán căn hộ còn tiếp tục giảm!

Sự phỏng đoán đó không phải không có cơ sở. Theo nhiều chuyên gia BÐS, tình hình kinh tế vẫn trong giai đoạn khó khăn, sự phục hồi không thể xảy ra trong một sớm một chiều. Nguồn vốn dành cho BÐS đang ở mức cạn kiệt. Trước áp lực lãi vay ngân hàng, nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận hạ giá bán căn hộ với nhiều chiêu khuyến mại, kích cầu người mua. Có chủ đầu tư đưa ra gói hỗ trợ lãi suất tiền vay ngân hàng để thu hút khách. Vừa qua, trước áp lực của thị trường, nhiều dự án nhà buộc phải hạ giá bán. Cụ thể như The pride, Dương Nội... tại khu vực quận Hà Ðông có giá bán dao động từ 16 đến 22 triệu đồng/m2. Việc giảm giá căn hộ CT5, CT6 Xa La khi đó đã gây "sốc" trên thị trường. Sau đó chủ dự án này có chính sách giảm giá căn hộ VP3 Linh Ðàm từ mức 31-32 triệu đồng/m2 còn 22 triệu đồng/m2 sau hai đợt công bố. Mới đây, chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới Ðại Thanh có chính sách giảm giá bán hơn 100 căn hộ có diện tích từ 36 m2 đến 47 m2 thuộc khu CT10 Ðại Thanh với giá chỉ 10 triệu đồng/m2 đã gây xôn xao dư luận về giá căn hộ tại Hà Nội. Bởi mức giá này còn thấp hơn cả giá nhà TNT hiện nay trên địa bàn thành phố.

Qua thống kê, số căn hộ mua bán thành công phần lớn khách hàng đều là người có nhu cầu thực còn các nhà đầu tư "lướt sóng" hiện vắng bóng trên thị trường do tính thanh khoản thấp và xu hướng giảm giá căn hộ của thị trường.

Chủ đầu tư ... "cố thủ"

Mặc dù giá bán căn hộ đã giảm, nhiều gói hỗ trợ, khuyến mại tung ra để thu hút khách, nhưng lượng giao dịch vẫn trầm lắng. "Cuộc chiến" tâm lý còn dai dẳng khi người dân tiếp tục chờ đợi giá nhà hạ sâu hơn nữa. Còn doanh nghiệp (DN) vất vả tìm cách đẩy hàng tồn và giải quyết áp lực vốn vay từ ngân hàng còn đọng lại.

Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BÐS Việt Nam nhìn nhận: Doanh nghiệp BÐS đang đối mặt ba khó khăn lớn nhất là vấn đề tồn kho trầm trọng; nợ xấu và sai lệch nguồn cung - cầu. Vấn đề cung - cầu đang lệch nhau ở từng phân khúc, trong đó phân khúc nhà ở bình dân, giá phải chăng mà nguồn cầu rất dồi dào, lại chưa đáp ứng được; phân khúc nhà cao cấp đang thừa thì người dân không mua. Vấn đề quan trọng hiện nay chính là niềm tin của người dân, của khách hàng vào thị trường đã mất dần.

Mặc dù giá nhà đang có xu hướng giảm, nhưng vẫn cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Trên thực tế, nguồn lợi lớn từ BÐS qua các năm trước đây vẫn còn sức hút rất lớn. Nhiều chuyên gia khẳng định, các doanh nghiệp BÐS chưa thật sự sẵn sàng chia sẻ với người dân bằng cách hạ giá bán căn hộ. Hạ giá bán, giảm lợi nhuận để người nghèo với được tới căn nhà mơ ước; đồng thời cũng là cách cứu DN trong thời điểm thị trường đang trầm lắng hiện tại.

Ông Nguyễn Thế Ðiệp, Chủ tịch HÐQT công ty CP đầu tư Reenco Sông Hồng đánh giá: Dòng tiền đổ vào BÐS những năm trước là rất lớn, khi gặp khó khăn, nguồn tiền bị khựng lại như một cú phanh gấp, nên nhiều doanh nghiệp bị "sốc". Giai đoạn này là xu hướng tất yếu của thị trường sau thời gian dài phát triển "bong bóng". Một loạt DN phá sản là tất yếu và đây là cú ngã cần thiết để thanh lọc thị trường, và giúp DN tự nhìn nhận lại mình để chuyên nghiệp hơn.

Tồn kho đủ đáp ứng 5 năm tới

Theo báo cáo thị trường căn hộ để bán mới nhất của Công ty Savills Việt Nam, mặc dù thị trường BÐS đang trầm lắng, giao dịch thành công đã chững lại, nhưng thị trường nhà ở vẫn tiếp tục được bổ sung lượng hàng mới. Riêng quý III, có hai dự án chung cư mới cung cấp cho thị trường thêm 800 căn hộ, nâng tổng nguồn cung lên 10.900 căn. Theo dự báo, nguồn cung trong tương lai, sẽ có khoảng 34 dự án gia nhập thị trường trong ba năm tới. Trong đó, 33 dự án đã được xác định sẽ cung cấp khoảng 30.000 căn hộ. Chỉ có bốn dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường từ nay đến cuối năm, cung cấp khoảng hơn 1.000 căn hộ. Ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Công ty Savills Hà Nội, khẳng định: Căn cứ vào tốc độ hấp thụ của thị trường căn hộ, những giao dịch thành công, so với số căn hộ mới được tung ra thị trường qua từng quý, ta có thể thấy lượng hàng tồn căn hộ nhà ở có thể đáp ứng đủ cho 5 năm tới...

Với dự báo tình hình kinh tế vẫn còn khó khăn, thị trường BÐS còn trầm lắng, mặc dù các chủ đầu tư "bắn" tín hiệu giảm chỉ có tác dụng nhất định đối với thị trường khi khách hàng đang trong giai đoạn chờ đợi và nghe ngóng...

* Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BÐS Việt Nam: Tại thời điểm này, các DN đồng loạt giảm giá, nhưng lại xảy ra đơn lẻ, mỗi DN giảm một phách, thiếu tính đồng nhất, chưa kích thích được thị trường. Các DN cần ngồi lại với nhau, phối hợp để đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá giảm một cách hợp lý, củng cố niềm tin của khách hàng và kích thích nguồn cầu.

* Thị trường căn hộ bán trong quý III-2012 tiếp tục xu hướng giảm giá. Căn hộ để bán tại thị trường thứ cấp (người mua bán lại), giá chào bán trung bình giảm ở hầu hết các quận. Còn giá chào bán của chủ đầu tư các dự án có giá từ 16 triệu đồng/m2 đến 68 triệu đồng/m2, tỷ lệ giao dịch thành công cũng giảm trung bình âm 9%.