Thị trường bất động sản: Vẫn chưa thấy... “mùa xuân”

Sau hơn 7 tháng chính thức triển khai cho vay gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng kể từ tháng 5/2013, thực tế giải ngân đã “đánh động” tư duy có giá trị dài hạn đối với gói tín dụng này. Một loạt các giải pháp để đẩy nhanh hơn tiến độ giải ngân gói tín dụng theo đó đã được cơ quan quản lí ban hành.

Đẩy, hay... treo gói 30.000 tỷ?

“Xông đất” chính sách có ý nghĩa với thị trường địa ốc 2014 chính là quyết định của Ngân hàng Nhà nước với nội dung giảm lãi suất hỗ trợ tín dụng trong gói cho vay 30.000 tỷ đồng từ 6% xuống còn 5%. Theo nhiều chuyên gia, NHNN hẳn đã ra quyết định này dựa trên thực tế giải ngân khá chậm của gói tín dụng thời gian qua (chỉ đạt 2% trong 7 tháng 2013), nhưng đồng thời dựa trên cơ sở lãi suất thị trường đã về mức đáy và cá biệt nhiều ngân hàng cũng đã liên kết với các dự án nhà thương mại hỗ trợ lãi suất cho vay người mua nhà ở mức tương đương lãi suất hỗ trợ của Chính phủ là 6%-7%/ năm.

Nhà ở xã hội theo đó muốn “hút khách” và gia tăng lực hỗ trợ ngược lại với các phân khúc khác trên thị trường, phải có lãi suất và các ưu đãi cạnh tranh hơn so với các sản phẩm khác phân khúc trên thị trường. Việc hạ lãi suất gói tín dụng tuy chỉ 1% nhưng đối với nhiều DN địa ốc đã có dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, ở góc độ tâm lí cũng giúp họ “giải quyết được nguồn cơn lo lắng” khi nhiều sản phẩm nhà ở xã hội sẽ được tung ra chào hàng trong năm nay và năm 2015, mặc dù nếu so ra mức lãi suất sau điều chỉnh hạ với mức lãi suất mà UBND TP HCM kiến nghị tới Quốc hội khóa XIII (là 3%), thì vẫn còn bị cho là cao và có một chênh lệch xa.

Với quyết định này, NHNN cũng đã chứng tỏ quyết tâm đồng hành, san sẻ khó khăn của hệ thống tín dụng với nền kinh tế, xóa “dư luận” rằng các nhà băng hưởng 1,5 - 2% chênh lệch của lãi suất cho vay đối người muốn thuê/ mua nhà ở xã hội - mức chênh lệch theo dư luận là cao cao, trong khi phía các ngân hàng thuộc nhóm được chỉ định giải ngân vẫn than phiền đây là mức cấp bù không đủ gánh chi phí khi triển khai.

Điều đáng nói là đi cùng hạ lãi suất, người dân vẫn đang trông mong chờ những “nới lỏng” về phần thủ tục và điều kiện để tiếp xúc gói này: Ví dụ như khi thông tin gói này ban hành, hầu hết khách hàng đang có nhu cầu mua đều muốn tiếp cận gói lãi suất vay “trời cho” nhưng không mấy ai tiếp cận được.

Vấn đề phần lớn không phải do lãi suất cao, hay dân không đủ khả năng trả nợ, mà phần lớn lý do nằm ở chỗ thủ tục do Nhà nước quy định, với các điều kiện đã “biết rồi khổ lắm nói mãi” như phải là cán bộ công nhân viên nhà nước, phải chưa có nhà, phải có xác nhận nhà ở, có thu nhập dưới 9 triệu/ tháng... và ... Khuyến khích và hỗ trợ người dân mua nhà nhưng lại đặt ra hàng tá điều kiện như vậy, ai sẽ là người đáp ứng được để có quyền mua vẫn là một câu hỏi. Và vì vậy nên khi hạ lãi suất xuống thấp hơn nữa, liệu có diễn ra tình cảnh vì các điều kiện của người vay không đáp ứng đủ (cho dù có thỏa điều kiện trả được nợ ngân hàng), nên gói tín dụng sẽ vẫn còn… treo đấy?

Nhiều người môi giới địa ốc cho hay còn có một lí do hết sức quan trọng là bản thân các ngân hàng không mặn mà lắm khi tư vấn khách hàng thuộc gói này. Có thể lợi nhuận mang về cho ngân hàng không cao, hoặc vì lý do gì đó họ không quan tâm hoặc lãnh đạo chi nhánh, phòng giao dịch chỉ đạo không “đánh”mạnh giải ngân gói 30.000 tỷ, nên các chuyên viên ngân hàng đều tư vấn... ỡm ờ, kông nhiệt tình, làm cho khách hàng hết hứng thú và mất hi vọng. Để các ngân hàng vừa căng... băng rôn quảng bá gói tín dụng 30.000 tỷ như họ đã làm, vừa thực sự quyết tâm tiếp thị, tư vấn, tìm kiếm khách tốt để giải ngân giống hệt nghiệp vụ tìm đến khách hàng, tư vấn nhiệt tình như các trường hợp cho vay bằng nguồn vốn của chính ngân hàng, lại cũng cần sự thúc đẩy của cơ quan quản lí. “Nho đã tím hơn nhưng vẫn còn... xanh lắm”, hay “nho” đã thực sự dễ với, dễ ăn, với người cất công đi hái là chuyện sẽ vẫn còn ở cả năm 2014.

Tháo “biển cấm”

Cùng với chuyển động mạnh mẽ của NHNN, Nghị định 11 do Bộ xây dựng vừa ban hành về phát triển đô thị, trong đó có điểm quan trọng là cho phép phân lô, bán nền trở lại nhưng phải phù hợp với quy hoạch cũng được cho là tín hiệu đáng hoan nghênh về chính sách. Theo nhiều chủ đầu tư, đây là điểm mới có thể giúp các nhà phát triển địa ốc đẩy thanh khoản sản phẩm đấy nền, giảm tải chi phí DN, vừa giúp các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mạnh dạn tham gia vào thị trường địa ốc khi sản phẩm này có thể chuyển nhượng dễ dàng hơn. Qua đó hi vọng giúp gia tăng thanh khoản của thị trường nói chung.

Có lẽ dựa trên kinh nghiệm đau thương của thị trường địa ốc trong quá khứ khi trước đây cho DN được phân lô bán nền không theo quy hoạch khiến hiện tượng hoang hóa đất tràn lan và đất đai bị “băm nhỏ” vô tội vạ tùy thuộc quyết định của từng chủ đầu tư, Nghị định 11 của Bộ Xây dựng hiện nay đã “ưu việt” hơn với điểm nhấn mạnh DN “được bán nhưng phải phù hợp với quy hoạch”. Rõ ràng cơ quan quản lí trực tiếp thị trường địa ốc dù rất canh cánh nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nay cũng đã quan tâm đến định hướng phát triển thị trường trong dài hạn. Chính sách không còn đi theo hướng giật cục để giải quyết mục tiêu trước mắt mà quên đi cái bền lâu.

Mất nhiều tháng để thí điểm và chờ thời cơ chín muồi cho các quyết định điều chỉnh xoay quanh gói tín dụng 30.000 tỷ và một số các vấn đề khác của thị trường địa ốc, thị trường sẽ còn cần thêm thời gian để ngấm độ trễ chính sách và phát huy tác dụng. Có lẽ vì vậy mà bên cạnh hàng tồn kho, nhiều lượng hàng mới đã bung đón dịp cuối năm, song thị trường vẫn còn im ắng. Mùa đông chưa qua và vẫn còn quá sớm để có thể nói bất động sản đã bắt đầu đón một mùa xuân ấm áp.