Thị trường bất động sản: Mắc mớ thuế giá trị gia tăng

Theo Thông tư 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 về thuế GTGT, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT. Thông tư này cũng quy định chi tiết rằng thu nhập chịu thuế GTGT là giá trị chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng. Ví dụ, giá trị chuyển nhượng của một bất động sản là 8 tỷ VND, trong khi giá trị tòa nhà trên đất được xác định là 5 tỷ VND thì số chênh lệch 3 tỷ VND là giá trị của quyền sử dụng đất. Thu nhập chịu thuế GTGT trong trường hợp này chỉ là 5 tỷ VND.

Việc không đưa giá trị quyền sử dụng đất vào thu nhập chịu thuế GTGT cũng áp dụng cho các trường hợp thanh toán theo tiến độ ngay từ lần thanh toán đầu tiên. Theo ví dụ trên nêu trong Thông tư 129, nếu đợt thanh toán đầu tiên cho một bất động sản là 30%, thì có thể giảm trừ 30% giá trị quyền sử dụng đất (30% x 3 tỷ VND) khỏi phần thu nhập chịu thuế GTGT. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định và ấn định tại thời điểm thanh toán đợt đầu.

Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện mà các đối tượng chịu thuế gặp phải.

Thứ nhất, làm thế nào để có thể xác định và thống nhất giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng cho mục đích giảm trừ tính thuế GTGT? Theo Thông tư 129, trong trường hợp giá đất tại ngày chuyển nhượng do đối tượng chịu thuế khai không được xem là có đủ cơ sở để xác định giá hợp lý để tính thuế GTGT theo luật định, thì giá đất được khấu trừ sẽ là giá đất (hoặc tiền thuê đất) được quy định bởi UBND tỉnh tại ngày chuyển nhượng bất động sản.

Theo một số công văn của Bộ Tài chính, DN và khách hàng có thể tham khảo giá đất niêm yết tại Trung tâm giao dịch bất động sản hoặc ký kết hợp đồng với các cơ quan định giá để xác định giá đất tại ngày chuyển nhượng bất động sản. Điều này có nghĩa là sử dụng “giá thị trường”. Vậy, liệu “giá thị trường” này đối với đất có thể được xác định một cách “trung thực và hợp lý” và có thể được cơ quan thuế chấp nhận hay không?

Thứ hai, đối với giao dịch bán căn hộ chung cư, đặc biệt là chung cư cao tầng, làm thế nào để để tính phân bổ giá trị quyền sử dụng đất chung cho từng căn hộ chung cư cho mục đích khấu trừ thuế GTGT? Thông tư hiện hành về thuế không đề cập hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Việc tham khảo Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các quy định thực hiện liên quan khác là cần thiết trong trường hợp này và đây là vấn đề rất phức tạp về mặt pháp lý. Chúng tôi đã có cơ hội xem xét một số giấy tờ chủ quyền về quyền sử dụng đất của nhiều dự án căn hộ chung cư cao tầng khác nhau và nhận thấy cách tính toán phân bổ và trình bày về việc phân bổ đất sử dụng cho các căn hộ của những dự án này rất khác nhau kể cả trong trường hợp các dự án nằm trong cùng một thành phố.

Cuối cùng, việc khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất trong thu nhập chịu thuế GTGT sẽ dẫn đến nhà đầu tư phát triển bất động sản bị coi là đối tượng được miễn một phần thuế GTGT. Do đó, họ có thể không được khấu trừ toàn bộ số thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến hoạt động bất động sản. Hay nói cách khác, thuế GTGT đầu vào phát sinh liên quan đến thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế GTGT (như chi phí cải tạo đất), sẽ không được khấu trừ là GTGT đầu vào.

Trong trường hợp không thể xác định được chính xác số thuế GTGT đầu vào liên quan đến thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế GTGT đầu vào được khấu trừ phải được tính căn cứ trên tỷ lệ thu nhập chịu thuế GTGT trên tổng thu nhập. Điều này có thể dẫn đến trường hợp một phần thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và trở thành chi phí của nhà đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản.