Thị trường bất động sản: Giảm giá vẫn chưa lỗ

Với lợi thế hạ tầng đồng bộ, giá cả phải chăng, các con đường kết nối vào nội thành thuận lợi, bất động sản giá rẻ ở các trục: Ðại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, quốc lộ 70, khu Xa La, Cầu Bươu, Ðại Thanh..., đang được khách hàng quan tâm. Anh Tuấn (Hưng Yên) đang tìm mua nhà cho biết, hai vợ chồng lập nghiệp ở Hà Nội đã gần 10 năm, nay có chút vốn, vay mượn thêm ở quê, nên quyết định tìm mua nhà ở khu chung cư Ðại Thanh. Nhưng vừa đến tham quan thì các căn hộ đã được bán hết, đành phải mua qua nhà đầu tư thứ cấp. "Giá chênh lệch cũng chỉ vài chục triệu đồng, nên hai vợ chồng quyết mua luôn. Tôi cũng đi tìm hiểu ở nhiều khu vực khác, nhưng giá chênh lệch lớn quá. Suy tính kỹ mới quyết về khu vực Thanh Trì để ở" - anh Tuấn nói.

Thị trường bất động sản giá rẻ vẫn rất khan hiếm, trong khi đó, hàng cao cấp, trung cấp tồn kho vài năm qua, chưa biết khi nào mới bán được. Thế nên, nhiều chuyên gia cho rằng, giảm giá là cách duy nhất trước mắt để thúc đẩy bán hàng tại các dự án chung cư hiện nay, bởi nguồn cung vẫn tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế khó khăn. "Kinh doanh, suy cho cùng thì vẫn là bài toán chi phí - lợi ích: Ðối với một nhà đầu tư thông minh, nếu nguồn doanh thu của một dự án vẫn đủ bảo đảm lợi nhuận nhất định thì chuyện giảm giá là hoàn toàn dễ hiểu. Trong điều kiện thị trường đi lên, một dự án có thể sinh lợi 100%, nhưng trong bối cảnh khó khăn, dự án đó có thể chỉ hòa vốn cũng có thể chấp nhận được" - một nhà đầu tư nói.

Ðiều đó hoàn toàn đúng, và trong thời điểm hiện tại, việc giảm giá của các chủ đầu tư mới chỉ ở mức "cắt" lỗ, chứ chưa hoàn toàn lỗ. Xin lấy một thí dụ mà người trong ngành bất động sản tính toán: Lập ra một dự án đầu tư vào một khu đất diện tích 1.000 m2. Với vị trí đất tại Mỹ Ðình (Từ Liêm) giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Vậy chủ đầu tư sẽ bỏ ra khoảng 30 tỷ đồng tiền đất. Trong 1.000 m2 đất đó, chủ đầu tư sẽ sử dụng khoảng 700 m2 xây dựng, với diện tích 550 m2/sàn (trừ hành lang chung). Với chung cư 21 tầng thì chi phí bình quân dao động từ khoảng 4 - 6 triệu đồng/m2 (đây là bình quân giá trị/m2 xây cho đến khi hoàn thiện và bàn giao vào ở). Tính như vậy chủ đầu tư sẽ có tòa nhà 20 tầng để bán (1 tầng hầm để xe). Tổng chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra là 118,2 tỷ đồng. Nếu bán với giá 20 triệu đồng/m2, thì tổng thu khoảng 220 tỷ đồng. Vậy lợi nhuận thu được là: 220 - 118,2 = 101,8 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tại buổi tọa đàm về giải vây thị trường bất động sản hồi đầu tháng 11, ông Nguyễn Ðình Châm, Giám đốc Ban Quản lý dự án số 9, Tổng công ty Ðầu tư Phát triển nhà và Ðô thị (Bộ Xây dựng) dù đồng tình với phương án giảm giá, nhưng cho rằng, giảm giá để giải vây chỉ là một phần. Cũng theo ông Châm: Nhiều dự án của công ty ở Thanh Hóa, Hà Nội... dù căn hộ có diện tích nhỏ, ngân hàng hỗ trợ tốt nhưng không tìm được khách hàng bởi quá nhiều thủ tục rườm rà. Tiêu thụ nhà ở xã hội không dễ. Về nhà ở thương mại: Các thủ tục quá nhiêu khê làm cho chủ đầu tư không lường trước được. Mới đây, doanh nghiệp triển khai một dự án vài chục ha, nhưng riêng tiền sử dụng đất phải đóng đã là 700 - 800 tỷ đồng, nếu không nộp ngay sẽ bị phạt vài chục tỷ đồng. Muốn khơi thông, đầu tiên phải tháo gỡ thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp như giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất...