Thị trường bất động sản đóng băng: Chẳng ai được lợi!

Giải quyết hàng tồn kho cho thị trường BĐS là giải pháp tốt nhất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Ảnh: Quỳnh Mai

DN trong vòng luẩn quẩn hàng tồn - nợ xấu

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố - vừa có một bản đệ trình lên Bộ trưởng Bộ Xây dựng về thực trạng của doanh nghiệp BĐS TPHCM và thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM đề xuất rất nhiều giải pháp để phá “băng” thị trường BĐS hiện nay.

Theo ông Lê Hoàng Châu trong thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành đã có một số giải pháp để gỡ một phần nào đó khó khăn cho thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS như dãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, thuế TNDN... Tuy nhiên, những giải pháp này chưa thực sự hỗ trợ cho doanh nghiệp BĐS và người tiêu dùng và chưa tạo điều kiện để thị trường BĐS hồi phục.

Nhận định về những tồn tại của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS rơi vào tình trạng mất cân đối về cung - cầu trong từng phân khúc thị trường. Chẳng hạn, chưa có hai loại căn hộ rất cần thiết cho đông đảo người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị; dự án căn hộ cho thuê giá bình dân khoảng trên dưới 2 triệu đồng/căn hộ/tháng; dự án căn hộ bán trả góp dài hạn 20-30 năm với lãi suất ưu đãi. Về vốn, doanh nghiệp chưa có nhiều kênh huy động vốn khác ngoài vốn tín dụng ngân hàng.

Từ tất cả những nguyên nhân trên dẫn đến những khó khăn của ngày hôm nay. Theo ông Lê Hoàng Châu, đối với thị trường BĐS hiện nay, khó khăn lớn nhất là hàng tồn kho rất lớn trên tất cả các phân khúc thị trường với giá trị rất cao. Nhiều dự án dở dang, công trình dở dang, đền bù dở dang. Người tiêu dùng và nhà đầu tư mất lòng tin và chưa quay trở lại tham gia thị trường BĐS.

Khó khăn thứ 2 là nợ xấu rất lớn. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: Nợ xấu - lãi suất vay cao - tính thanh khoản kém hoặc mất thanh khoản - không cơ cấu được nợ vay cũ - không tiếp cận được khoản vay tín dụng mới. Nhiều doanh nghiệp đang rơi vào vòng luẩn quẩn này. Nếu để tự bản thân doanh nghiệp vận động thì chắc chắn sẽ không thể thoát ra được.

Với thực trạng hiện nay, chẳng ai được lợi từ thị trường BĐS mà ngược lại thị trường BĐS đang tác động xấu lên những ngành liên quan. Điều đó có thể thấy rất rõ qua số liệu hàng tồn kho của những ngành liên quan như ximăng, sắt thép, gạch ngói và các loại vật liệu xây dựng khác. Ngoài ra, khi một loạt các ngành kinh tế trụ cột bị đình đốn, một lượng lớn người lao động bị mất việc, ảnh hưởng đến vấn đề an sinh xã hội...

Sử dụng đòn bẩy tài chính để phá “băng” BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS hiện nay đang cần những giải pháp mạnh để giải quyết hàng tồn kho cũng chính là giải quyết tính thanh khoản của thị trường BĐS. Một khi giải quyết được hàng tồn kho thì mới có cơ hội để doanh nghiệp và thị trường BĐS thoát khỏi vòng luẩn quẩn hàng tồn kho - nợ xấu hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu đề xuất sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo đó, cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm) cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang ở chật hẹp (dưới 5m²/người) để mua căn hộ. Ngân hàng liên kết và hỗ trợ doanh nghiệp để cấp tín dụng cho người mua nhà. Có thể NSNN mất nhiều nghìn tỉ đồng để có thể thực hiện việc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, nhưng ngược lại khi thị trường BĐS có thể chạy trở lại nó cũng sẽ tạo ra nguồn thu không kém cho ngân sách, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động. Một giải pháp khác, mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu căn hộ tại Việt Nam.

Song song với giải pháp hỗ trợ người mua nhà, cần có những giải pháp giải quyết nợ xấu - lãi suất vay cao - tính thanh khoản kém hoặc mất thanh khoản - không cơ cấu được nợ vay cũ - không tiếp cận được khoản vay tín dụng mới đối với các doanh nghiệp BĐS. Quan trọng nhất hiện nay là xem xét cho các doanh nghiệp BĐS được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang được hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay. Xem xét cho các doanh nghiệp BĐS được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện công trình, sản phẩm cung ứng cho thị trường...

Trước đó, trong buổi gặp gỡ với Bộ trưởng Bộ Xây dựng, một số doanh nghiệp BĐS trên địa bàn TPHCM cũng có những đề xuất sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng tính thanh khoản cho thị trường và hạ giá thành đầu vào của hàng hóa BĐS nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận cư dân đô thị có mức thu nhập trung bình.