Thị trường bất động sản: Cảnh giác với vốn ảo

Ngay từ đầu năm 2011, khi chủ trương thắt chặt tín dụng được chính thức công bố, người ta đã lường trước được sự tụt dốc của thị trường bất động sản trong nước. Quá lệ thuộc vào tín dụng từ các nhà băng, khi “suối nguồn” ngưng chảy, các dự án bất động sản lớn nhỏ cũng như hoạt động giao dịch mua bán đều theo nhau đình trệ.

Tìm “anh hùng” cứu “mỹ nhân”

Như một hệ lụy dây chuyền, thị trường bất động sản Bắc - Trung - Nam đều đóng băng chỉ sau vài tháng. Ngay khi xuất hiện những chỉ dấu cho thấy thị trường bắt đầu khát vốn, nhiều chuyên gia đã khẳng định, phải tìm ra những tín dụng mới cho bất động sản nhằm bù đắp phần nào cho dòng tiền bị rút ra khỏi thị trường.

Bên cạnh các nguồn từ nhà đầu tư, tiền nhàn rỗi từ trong dân chúng, vốn trợ giúp từ ngân sách hay các quỹ hỗ trợ phát triển... vốn từ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài được xem là kênh huy động quan trọng nhất. Nhìn lại “lịch sử” thu hút vốn FDI vào Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết, Nhà nước Việt Nam đã có chính sách khuyến khích đặc biệt đối với đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ nhiều năm nay. Hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều đưa ra chính sách "trải thảm đỏ", "trải chiếu hoa", "ưu đãi vượt quy định" để lôi kéo các nhà đầu tư về địa phương mình. Trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành (1/7/2004), các nhà đầu tư nước ngoài không được đầu tư thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (trừ 2 dự án Phú Mỹ Hưng và Ciputra được Chính phủ cho phép thí điểm). Song từ sau ngày 1/7/2004, Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở. Thống kê cho thấy, từ năm 2007, đăng ký vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở đã tăng lên rất mạnh, chiếm tới 40% tổng vốn FDI.

Tuy thế, mới qua “tuần trăng mật” không lâu, khủng hoảng tài chính thế giới diễn ra làm cho vốn FDI đầu tư vào bất động sản nhà ở khựng lại. Ông Đặng Hùng Võ trấn an: “Hiện nay, khủng hoảng tài chính thế giới đang đà hồi phục, khả năng tăng vốn đầu tư cho bất động sản từ nguồn FDI là hoàn toàn hiện thực. Các dự án đầu tư loại này có thể thực hiện dưới dạng 100% vốn nước ngoài hoặc liên doanh với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một giải pháp vốn quan trọng, các nhà quản lý thị trường bất động sản cũng như các nhà đầu tư trong nước cần có những sáng kiến cụ thể để giải quyết vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài”. Chuyên gia hàng đầu về bất động sản này cho rằng, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở.

Ngăn chặn dự án ảo

Nếu cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI

Tin tưởng FDI sẽ là giải pháp tốt trong lúc này, song ông Đặng Hùng Võ cảnh báo: “Chúng ta đều biết rằng, hầu hết các dự án đầu tư FDI vào bất động sản nhà ở đều sử dụng miếng võ huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm”. Hệ quả của chiêu thức này chính là các dự án ảo, đăng ký số vốn đầu tư khổng lồ nhưng rồi “đắp chiếu”, không triển khai được bất cứ khâu nào.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2010, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 6,832 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, trong lĩnh vực bất động sản, một số dự án FDI có vốn đăng ký lớn nhưng chậm triển khai hoặc không triển khai nên các địa phương cực chẳng đã phải đình chỉ giấy phép đầu tư. Có thể kể ra hàng loạt siêu dự án ảo đã bị xử lý thời gian qua như dự án Khu du lịch sinh thái Bãi biển Rồng ở tỉnh Quảng Nam (có vốn đầu tư đến 4,15 tỷ USD), dự án The AJ Vietstar ở Bà Rịa-Vũng Tàu, dự án Khu đô thị Bến Gót ở Phú Thọ, dự án Thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa ở Phú Yên... Sở KH-ĐT Hà Nội cho biết, tính đến năm 2011, Hà Nội có 94 dự án FDI về BĐS với số vốn đăng ký gần 5 tỷ USD. Tuy nhiên, số vốn thực hiện mới đạt khoảng hơn 2,4 tỷ USD. Rõ ràng, vốn ảo ngày càng tăng thể hiện qua con số vốn đăng ký thì nhiều mà triển khai trên thực tế lại quá ít. Điều này sẽ gây nhiều hậu quả xấu, nhất là ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, lãng phí tài nguyên.

Trước thực tế nhà đầu tư nước ngoài đang dùng “mỡ nó rán nó”, Bộ Xây dựng cho rằng, việc huy động vốn của các nhà đầu tư nước ngoài cũng được áp dụng như với các doanh nghiệp trong nước là chưa phù hợp. Điều này dẫn đến hệ quả là các nhà đầu tư nước ngoài thường không mang đủ số vốn đã đăng ký vào đầu tư mà phần vốn này thực chất được huy động từ khách hàng và đối tác trong nước! Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cũng cho biết, tại một số dự án nhà ở của Hà Nội, các nhà đầu tư “ngoại” đã huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước dẫn đến dự án mang mác ngoại nhưng thực ra dùng toàn tiền nội!

Các chuyên gia đầu tư cho rằng, việc sử dụng vốn vay, vốn huy động trong nước chiếm tỷ trọng lớn trong các dự án FDI là rất không bình thường. Trong trường hợp dự án gặp rủi ro sẽ gây phản ứng dây chuyền và tác hại nhiều mặt. Do đó, cần có những quy định rõ ràng, cụ thể hơn về điều kiện được thực hiện cơ chế "mua bán nhà trên giấy" đối với các nhà đầu tư nước ngoài để vừa tạo được công bằng, minh bạch trong môi trường kinh doanh bất động sản, vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI. Ông Đặng Hùng Võ thẳng thắn: “Nếu cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Lẽ ra, các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ trong nước”.

Điều chỉnh chức năng 2 dự án tại quận Hoàng Mai, Hà Nội UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu đất xây dựng công trình tại ô quy hoạch ký hiệu CT1 thuộc Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai. Theo Quy hoạch chi tiết, khu đất CT1 có chức năng nhà ở cao tầng, nay điều chỉnh cục bộ chức năng sử dụng sang xây dựng công trình hỗn hợp. Tại đây sẽ xây dựng khu thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở cao tầng với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như: diện tích đất nghiên cứu quy hoạch tổng mặt bằng 11.910m2; tầng cao công trình 27 tầng và quy mô dân số tốiđa2.300 người. Thành phố cũng quyết định chuyển khu đất xây dựng công trình tại phường Yên Sở, quận Hoàng Mai từ chức năng sử dụng là đất ở sang xây dựng công trình hỗn hợp nhà ở cao, thấp tầng, dịch vụ công cộng, văn phòng, khách sạn và nhà trẻ với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cơ bản như: diện tích quy hoạch tổng mặt bằng 29.758m2; tổng diện tích sàn 141.876m2 và số tầng nhiều nhất là 25 tầng.