Thêm rào cản khiến chung cư kém hấp dẫn

Loay hoay với QĐ 08

Theo QĐ 08, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (điểm c, khoản 1, Điều 27). Thế nhưng, giá dịch vụ nhà chung cư thuộc quan hệ dân sự, do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận với nhau theo quy luật thị trường.

Ngay như TPHCM, nếu ban hành quyết định công bố giá dịch vụ nhà chung cư ở thành phố thì khi có tranh chấp về mức giá giữa các bên, thay vì phải giải quyết tranh chấp theo hợp đồng, các bên sẽ khiếu nại hoặc khiếu kiện quyết định công bố giá này.

Điều làm ảnh hưởng cả cộng đồng chung cư là quy định tại khoản 1, Điều 20 của QĐ 08, Cty cần làm việc với NH, nơi Cty đã mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì để bàn giao lại tài khoản này cho đại diện Ban Quản trị (BQT).

Việc tiến hành bàn giao tài khoản là điều trước nay chưa xảy ra. Vì tài khoản là công cụ của NH và khách hàng để thực hiện các giao dịch mà không phải sử dụng tiền mặt. Như vậy, chủ đầu tư (CĐT) không thể bàn giao tài khoản của CĐT đã mở tại NH cho BQT, mà BQT phải mở một tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó.

Trong khi đó, BQT là một tổ chức tự quản, không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân. Do đó, BQT buộc phải nhận khoản tiền quỹ bảo trì bằng cách mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên BQT sẽ là chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài khoản của các thành viên BQT là phù hợp với QĐ 08, nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân để quản lý khối tài sản chung của tập thể cư dân lại không được nêu trong QĐ 08. Chính từ đó đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa CĐT và BQT.

Thực tế, từ đầu năm đến nay, hàng chục BQT hoặc chủ đầu tư dự án nhà chung cư đã gửi văn bản lên Sở Xây dựng TPHCM để tham khảo, tư vấn trong việc bàn giao phí bảo trì. Nhưng ngay Sở Xây dựng cũng loay hoay không biết vận dụng thế nào cho phù hợp.

Cụ thể, mới đây tại chung cư E Home Đông Sài Gòn 2 tại phường Phước Long B, Q.9 đã xảy ra tình trạng khi chuẩn bị chuyển toàn bộ số tiền quỹ bảo trì theo yêu cầu của BQT thì CĐT đã phát hiện số tài khoản chuyển đến là tài khoản mang tính chất cá nhân. Do biết thiếu an toàn với số tiền gần 10 tỉ đồng quỹ bảo trì, nên CĐT đã tạm ngừng việc chuyển tiền trên.

Sửa để không trái luật

Nói về những vấn đề trong QĐ 08, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - cho rằng: “Quy định này đã thiếu chặt chẽ, tạo ra nhiều kẽ hở, gây mất an toàn cho khoản phí bảo trì”. Theo ông Châu, hầu hết dân cư sống ở chung cư mới đều là người nơi khác đến. Cuộc sống ở đó thiếu ổn định và nhiều người không hề biết đến nhau. Nhưng việc thành lập BQT - tuy do hội nghị dân cư của chung cư bầu ra, nhưng vẫn thiếu an toàn.

Trong khi những người đại diện đứng tên đồng tài khoản để quản lý phí bảo trì lại không có tài sản bảo đảm. Đồng thời, giá trị căn hộ thực tế của người đó thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền bảo trì của khu chung cư. Do đó, trường hợp cả hai thành viên BQT đứng tên đồng tài khoản mà bỏ trốn hoặc câu kết với nhau rút toàn bộ số tiền đó để sử dụng vào việc riêng thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm?

Ngoài ra, BQT chung cư do hội nghị chung cư bầu ra và theo quy định một năm hội nghị chung cư họp một lần. Điều này có thể thấy được nếu một thành viên đứng tên tại tài khoản của BQT chuyển đi nơi khác và phải chờ đến phiên đại hội mới bầu ra người thay thế, Như vậy, trong thời gian chờ đợi người thay thế thì tính an toàn của tài khoản sẽ... rất mất an toàn.

Trước những bất cập trên, ngày 1.8.2012, Sở Xây dựng TPHCM đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng, xin được hướng dẫn một số vướng mắc về quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, để đảm bảo việc quản lý nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư được an toàn và hiệu quả, cần phải bổ sung quy định CĐT có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi khoản kinh phí này tại các NHTM với LS không được thấp hơn LS tiền gửi không kỳ hạn; BQT nhà chung cư và CĐT cùng quản lý tài khoản này với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm đại diện CĐT và Trưởng BQT), để sử dụng cho việc bảo trì, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và những việc khác.

Trường hợp CĐT đã bàn giao công tác quản lý vận hành cho BQT thì chấm dứt tư cách đồng chủ tài khoản, để BQT là chủ tài khoản duy nhất (gồm Trưởng BQT và một thành viên do BQT đề ra). Tuy nhiên, cũng theo tinh thần như công văn trên, Sở Xây dựng TPHCM đã ra hướng dẫn cho các quận, huyện trên địa bàn thực hiện việc áp dụng CĐT và BQT cùng đứng đồng tài khoản phí bảo trì chung cư.

Theo luật sư Thái Văn Chung - Đoàn luật sư TPHCM - thì việc mở tài khoản cá nhân, để quản lý toàn bộ số tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự đồng ý của tập thể cá nhân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân sự, Luật NH, nên dẫn đến tranh chấp giữa CĐT và BQT. Do vậy, cần nhanh chóng sửa đổi một số nội dung trong QĐ 08 để phù hợp với thực tế của cộng đồng nhà chung cư và tránh đi những mâu thuẫn không đáng có.