Tắc đầu ra, vốn rẻ không cứu được BĐS

Nợ cũ chưa giải, khó nghĩ đến vay thêm

Hàng loạt động thái điều chỉnh chính sách tiền tệ, lãi suất của Ngân hàng Nhà nước những ngày vừa qua nhằm mục đích giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại mà nhờ đó, doanh nghiệp BĐS được "thơm lây", mới chính thức được cộng đồng doanh nghiệp mà phần đông đang hấp hối hoặc bất tỉnh này đánh giá là quyết liệt và đem lại kỳ vọng hồi sinh hơn bao giờ hết.

Nhìn từ khía cạnh doanh nghiệp, ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam mới đây đã ví von, doanh nghiệp BĐS như một người bệnh trọng. Thay kháng sinh để chữa dứt điểm bệnh cũ bằng một đơn thuốc bổ liều cao thì người bệnh ắt không thể khỏi. Hình ảnh này để minh họa về việc tiếp vốn tín dụng cho BĐS trong bối cảnh hiện nay sẽ không có tác dụng khi những khoản vay đang đến hạn mà doanh nghiệp khó có cơ thanh toán.

Ông Mai cho biết, qua làm việc, tiếp cận với nhiều doanh nghiệp, trong đó không ít doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực BĐS đều có các khoản vay, các tài sản thế chấp. Yêu cầu cấp bách hiện nay là xử lý các khoản vay đang có, đến hạn hiện nay làm sao để không thể trở thành nợ xấu cho các bên.

Giải pháp gỡ được điều này là có cơ chế mua lại, giải tỏa được các tài sản và khoản vay cũ đối với những doanh nghiệp có lịch sử lành mạnh, có sản phẩm cung ứng đúng nhu cầu của thị trường. Điều này sẽ đem lại cơ hội mới, giúp doanh nghiệp có thêm điều kiện vượt quá khó khăn hiện tại.

Các DN trong cuộc đều đánh giá rất tích cực động thái của NHNN dành cho của cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên tác động thực tế của chính sách ra sao đến doanh nghiệp và thị trường, xác định vẫn phải chờ vài tháng nữa.

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà Thủ đức, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thận trọng, động thái giảm lãi suất huy động từ 14% xuống 13% thì hiện nay lãi suất cho vay của một số ngân hàng lớn tại TP.HCM mới bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh. Tương tự, lần giảm lãi suất huy động tiếp theo xuống còn 12% này thì chắc phải tính bằng tháng thì lãi suất cho vay - điều được các doanh nghiệp trông đợi nhất, mới có thể giảm theo.

Đó là chưa kể, mức lãi suất cho vay nếu còn quanh mức 15-17% thì doanh nghiệp cũng không thể vay. Theo ông Chí Hiếu, cỡ 10%/năm thì doanh nghiệp có thể chịu được, mà ngay cả mức này, doanh nghiệp cũng phải hạn chế vay tiếp, phải tìm cách thanh toán danh mục đầu tư dài hạn, lấy vốn về để bù đắp lại, nếu không mức lãi suất vay nói trên cũng sẽ ăn mòn vào tiền lời, khó để chia lãi cho cổ đông.

Đại diện Tập đoàn Hà Đô, Giám đốc đầu tư là ông Phạm Đức Thành cũng cho rằng, ngay bây giờ, doanh nghiệp có đi vay cũng chưa thể được bởi một thủ tục cho vay hoàn thành thường phải mất từ 2-3 tháng, nhất là vay với mức lãi suất dưới 17% như cam kết của Thống đốc Ngân hàng thì chắc chắn là chưa thể kỳ vọng.

Độ trễ của chính sách tới vài tháng, hiện tại doanh nghiệp phải tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi. Nhưng điều mà đại diện Hà Đô băn khoăn là, ở thời điểm sinh tử hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS đang hấp hối có kịp sống hay đã chết mất rồi, trước khi chính sách có hiệu quả?

Thị trường khó hồi sức

Trong bối cảnh hiện nay, thay vì cứu doanh nghiệp, ý kiến cho rằng "cần cứu người dân" có vẻ như không hề phi lý chút nào. Chính phủ chỉ tập trung cho một giải pháp nguồn vốn, một đối tượng là các doanh nghiệp BĐS để mong vực được các doanh nghiệp cũng như thị trường rộng lớn này thì có lẽ vẫn còn là nửa vời và xa vời. Bởi lẽ, mắc mớ và bức bí của thị trường không chỉ ở đầu vào của nguồn vốn, mà hết sức quan trọng là đầu ra của sản phẩm.

Phản ứng ban đầu của nhiều doanh nghiệp sau hàng loạt động thái vừa qua của Ngân hàng Nhà nước là niềm hy vọng thị trường BĐS sẽ ấm lại vào khoảng nửa cuối năm.

Tất nhiên, đã qua cái thời kiếm siêu lợi nhuận, tay không bắt giặc từ thị trường BĐS. Ấm lại nghĩa là bắt đầu có giao dịch, mua bán so với tình hình đóng băng hiện nay. Nguồn tiền cất trữ của bộ phận người dân và nhà đầu tư sẽ chuyển từ tài khoản ngân hàng sang hiện thực hóa lợi nhuận tại một kênh đầu tư nào đó mà BĐS - kênh đầu tư truyền thống, với tâm lý đã được nâng đỡ, trở thành một lựa chọn tối ưu.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia hiện tại thì tất cả các động thái của Ngân hàng Nhà nước lúc này vẫn chưa đủ mức độ tác động đến thị trường.

Ông Nguyễn Ngọc Bách - Chủ tịch HĐQT của AsiaInvest, Giám đốc Câu lạc bộ Giám đốc Tài chính Việt Nam đưa ra hình ảnh: "việc giải quyết vấn đề từ góc độ kỹ thuật chỉ để bức tranh đẹp hơn chứ không làm cho bức tranh sinh động".

Vấn đề của doanh nghiệp BĐS hiện nay, theo ông Bách đó là cái lực cản nặng nề trong tâm lý, lòng tin của người mua, người tiêu dùng về triển vọng của thị trường. Nếu giải quyết được điều này, nguồn tiền lớn trong dân sẽ được rót vào các doanh nghiệp thông qua việc mua các sản phẩm.

Nói cách khác, để vực dậy một thị trường lớn như BĐS trong cơn khó khăn, bĩ cực, một giải pháp, một nguồn vốn thôi là không đủ. Chỉ giải quyết bằng nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp, chúng ta sẽ không tránh khỏi thực tế các chủ đầu tư có muốn cũng không dám vay, bởi vay xong, triển khai xong, sản phẩm vẫn không có đầu ra, họ lại rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần chồng chất.

Cái mà Nhà nước cần làm hiện nay là hướng tới hỗ trợ những doanh nghiệp làm ăn tốt, có hướng có chiến lược nhưng do khủng hoảng, biến động vĩ mô mà lâm vào thế khó. Song song với đó, chính ngân hàng cần triển khai các gói cho vay mua nhà cho người có nhu cầu thực với mức lãi suất ưu đãi. Điều này sẽ cứu được đầu ra cho doanh nghiệp, thị trường sẽ có giao dịch.

"Ngân hàng đề nghị tìm những doanh nghiệp đủ tốt để cho vay trong khi đa số doanh nghiệp BĐS đang sống dở chết dở. Doanh nghiệp làm tốt thì cũng không vay mà họ có hẳn kênh riêng của mình. Cứu doanh nghiệp đang hấp hối, có đưa gà hầm vào cũng không thể nuốt nổi" - ông Bách thẳng thắn.

Ngoài ra, ông Lê Chí Hiếu cũng đề xuất, để các giải pháp vốn nhanh chóng có hiệu quả, Nhà nước nên xem xét có quỹ đầu tư đặc biệt, quỹ này hợp tác với các ngân hàng thương mại dùng vốn giải cứu cho các chủ đầu tư các công trình thiết yếu, đang xây dở nhưng thiếu vốn; cho phép hoãn nợ, đầu tư thêm vốn để sớm đưa được sản phẩm ra phục vụ thị trường.

Song song với đó hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục pháp lý liên quan đến chính sách đất đai, thuế, quản lý xây dựng cũng như trật tự, minh bạch trên thị trường. "Sự phục hồi lành mạnh và bền vững của thị trường đến đâu, vào thời điểm nào sẽ phụ thuộc sự nhanh chóng điều chỉnh chính sách cũng như các biện pháp quản lý của Nhà nước" - ông Hiếu đánh giá.