Sở hữu chung trong nhà chung cư: Luật chưa rõ!

Theo nhiều chuyên gia, quy định về lĩnh vực này còn rất lỏng lẻo, chưa chi tiết, cụ thể, cần phải bổ sung…

Tháng 9-2011, đã có 22 hộ dân ở TP.HCM gửi đơn đến TAND một quận tại TP.HCM khởi kiện Công ty TNHH Đầu tư Phát triển nhà Q. yêu cầu giải quyết các vấn đề liên quan đến chất lượng nhà ở và thanh toán lãi chậm giao căn hộ. Sau đó TAND quận này đã chính thức nhận đơn kiện của một số hộ dân.

Cãi nhau về phí dịch vụ, hầm để xe...

Theo nội dung đơn kiện, các hộ dân than phiền ngoài việc giao nhà chậm tiến độ thì chất lượng của căn hộ rất tệ. Chẳng hạn, vật tư trong hợp đồng là những loại đắt tiền, thiết kế “chuẩn” nhưng khi giao căn hộ thì không đúng như cam kết. Hệ thống thoát nước chung của chung cư bị nghẹt liên tục, hệ thống điều hòa bị thiếu hụt, không đủ chỗ đậu xe hơi, các vấn đề dân sinh khác cũng chưa đảm bảo...

Cũng trong năm 2011, xảy ra một vụ tranh chấp tầng hầm để xe chung cư T. (Hà Nội). Chủ đầu tư khẳng định bãi giữ xe thuộc sở hữu của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe ô tô, các cư dân ở đây lại cho rằng diện tích này thuộc sở hữu của mình và yêu cầu quyền được gửi xe với mức phí do UBND TP quy định. Phải đến sau khi Bộ Xây dựng vào cuộc thì mọi tranh cãi mới dịu xuống. Theo đó, Bộ Xây dựng khẳng định chi phí xây dựng tầng hầm được chủ đầu tư tính riêng, không phân bổ vào giá bán các căn hộ.

Chung cư Tản Đà, quận 5, TP.HCM đã từng xảy ra tranh chấp về phí giữ xe ở tầng hầm. Ảnh: HTD

Một vụ tranh chấp khác xảy ra tại tòa nhà K., một chung cư cao cấp ở Hà Nội. Hai bên chủ đầu tư và người mua căn hộ đã “cãi nhau” ầm ĩ về tiền phí dịch vụ chung cư. Các hộ dân than chủ đầu tư đòi phí quản lý căn hộ, phí trông giữ ô tô, xe máy quá cao so với quy định của TP và công trình chưa hoàn thiện thì đã thu phí. Chẳng hạn quản lý đã thu 1.462.000 đồng/ô tô/tháng trong khi quy định của TP chỉ là 875.000 đồng/ô tô/tháng. Phía chủ đầu tư thì khăng khăng nại lý do rằng trước đó mức phí này đã được thỏa thuận trong hợp đồng, được các hộ dân đồng ý...

Luật còn bỏ lửng

Mới đây, trong buổi tọa đàm giữa Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) với Đoàn Luật sư TP.HCM, thực trạng trên đã được mổ xẻ khá kỹ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu (Trưởng ban Tuyên truyền Hội Luật gia TP.HCM), Bộ luật Dân sự (BLDS) hiện hành không điều chỉnh sở hữu chung trong nhà chung cư bằng các quy định mang tính nguyên tắc trong khi thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Cụ thể, BLDS có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản nhưng chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư. Bản thân điều luật chỉ quy định “là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung”. Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi mua, bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không?

Theo nhiều chuyên gia khác, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”. Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Trong khi đó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi.

Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp phát sinh. Chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là sở hữu chung nhưng chủ đầu tư biến thành căn tin để kinh doanh thì giải quyết ra sao? Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân... “Mọi chuyện chỉ rạch ròi khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nói rõ những phần trên là sở hữu chung hay riêng” - ông Hoài nhấn mạnh.

Còn luật sư Phan Tự Lập (Đoàn Luật sư TP.HCM) đề xuất thay vì luật gọi là chung cư thì phải gọi là tòa nhà chung cư. Khi ấy người ta sẽ quan niệm toàn bộ phần sở hữu chung là thuộc tòa nhà, không tách bạch phần căn hộ sinh sống và phần kinh doanh, phần thu phí liên quan đến tòa nhà. Tất cả phần không thuộc căn hộ liên quan đến tòa nhà chung cư phải là sở hữu chung của cộng đồng sống trong đó.

Cần có luật chung cư?

Có ý kiến đề nghị nên ban hành luật chung cư để quy định chi tiết về sở hữu chung, riêng vì tương lai sẽ có rất nhiều tranh chấp liên quan. Tuy nhiên, nhiều người lại cho rằng không nên bỏ Điều 225 BLDS mà chỉ cần bổ sung, làm rõ và quy định chi tiết là ổn. Theo đó, tài sản chung cần được hiểu là toàn bộ phần diện tích trang thiết bị dùng chung trong tòa nhà phục vụ cho nhu cầu thiết yếu mà trong cuộc sống hằng ngày các hộ dân chung cư cần và buộc phải sử dụng. Phải hiểu một yếu tố tài sản nào đó của khối bất động sản chung cư có chức năng phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của nhiều người thì không thể là sở hữu riêng của cá nhân hay đơn vị nào...

13 tranh chấp điển hình

Các nhà chuyên môn đã liệt kê ra 13 loại tranh chấp điển hình phổ biến liên quan đến nhà chung cư và cho rằng sắp tới có nhiều vụ kiện tụng ra tòa:

1. Tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn trả.

2. Chủ đầu tư đã khởi công dự án nhưng chậm tiến độ dẫn đến việc khách hàng đòi hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi giảm giá tiền.

3. Khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền mới giao nhà.

4. Chủ đầu tư niêm yết giá bằng USD, khách hàng phản đối, chủ đầu tư không giao nhà hoặc khách hàng đòi hủy hợp đồng.

5. Khách hàng không chịu trả tiền đúng tiến độ, chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, chậm tiến độ.

6. Chung cư, căn hộ không đạt chất lượng so với cam kết khiến khách hàng đòi lại tiền hoặc bồi thường thiệt hại.

7. Tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà cho khách hàng theo cam kết và theo luật định.

8. Tranh chấp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất.

9. Tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư.

10. Tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ.

11. Tranh chấp về các vấn đề bảo trì, bảo hành chất lượng.

12. Tranh chấp về việc cung cấp dịch vụ độc quyền.

13. Tranh chấp liên quan đến cải tạo, phá dỡ chung cư cũ.