Quỹ đầu tư BĐS Nhu cầu bức thiết

BĐS đang dựa vào nguồn vốn không ổn định

Hiện nay, theo đánh giá của hầu hết chuyên gia kinh tế thì dòng vốn chảy vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua DN BĐS, nhà đầu tư cá nhân mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho DN thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do DN phát hành. Trước vấn đề này, ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Cty Vinaland phân tích như sau: “Với cấu trúc đang áp dụng như hiện nay thì áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả DN, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường BĐS đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại TP.HCM và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay. Do đó, hiện nay các ngân hàng thương mại đang phải chịu gánh nặng lớn, cáng đáng phần lớn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Nguồn vốn cũng thiếu tính ổn định. Mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường BĐS Việt Nam và tiềm ẩn những nguy cơ đổ vỡ cho thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng thương mại cho dù nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển BĐS, phát triển kinh tế vẫn còn rất lớn”.

Cùng trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Thành - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng kiêm Tổng giám đốc Cty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Hải Phòng cho biết: Hiện nay, các ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư vào BĐS, nguồn vốn đầu tư các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư hoặc huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp. Đây là nguồn vốn không ổn định, không thể tạo ra cho chủ đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường và vì vậy không tạo cho các dự án chủ động thực thi theo tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó, người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp. Đến nay, những chính sách về tài chính và tín dụng chưa có sự kết nối với lĩnh vực BĐS để hướng tới phục vụ nhu cầu xã hội là một bất cập cần được tháo gỡ”.

Trước thực trạng này, việc tạo nên nhiều kênh cấp vốn cho BĐS như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở... và việc hình thành các quỹ huy động vốn đầu tư vào BĐS được kỳ vọng giúp thị trường này vượt qua khủng hoảng.

Kỳ vọng các kênh cấp vốn BĐS mới

Theo các nhà nghiên cứu địa ốc, thì thực hiện giải pháp tài chính, tín dụng và hình thành các quỹ đầu tư sẽ là giải pháp quan trọng nhằm làm tăng thêm tính khả thi của dự án. Chỉ có nguồn vốn từ quỹ này mới đảm bảo được tính dài hạn và đủ quy mô, đáp ứng nhu cầu của thị trường BĐS. Ngày nay, quy mô thu hút nguồn vốn đầu tư BĐS thông qua các hình thức quỹ đầu tư BĐS trên thế giới đã lên đến hàng chục ngàn tỷ USD và là mô hình hữu hiệu nhất thu hút vốn đầu tư BĐS. Ngay như ở Việt Nam, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường BĐS hiện nay là các tổ chức quỹ đầu tư BĐS tại các nước khác nhau trên thế giới. Các quỹ đầu tư BĐS mà điển hình như VinaLand, Indochina Land với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD đã đầu tư nhiều dự án BĐS tại Việt Nam như Khu phức hợp River Garden, Tòa nhà phức hợp Indochina Plaza Hà Nội, Khu du lịch nghỉ dưỡng Nam Hải của Indochina Land và dự án Vinaland Tower của VinaLand…

Thực tế, hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, tài chính, đầu tư vào DN nhưng chưa có quỹ nào huy động chuyên sâu để đầu tư BĐS. Nguyên nhân là vì hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính, nó đòi hỏi có một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý quá phức tạp. Trong khi đó, BĐS thì không đạt được các tiêu chí này nên các quỹ dành cho BĐS cũng không thể phát triển được.

“Việc tạo dựng khung pháp lý cho hoạt động của các quỹ huy động vốn đầu tư vào BĐS là hết sức cần thiết, đồng thời phải cải cách hành chính, pháp luật về đất đai để BĐS, nhà ở, đất đai thực sự trở thành hàng hóa được lưu thông trên thị trường là bước đi then chốt cho việc hình thành thị trường tài chính hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng nhấn mạnh.

Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường BĐS có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam. Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường BĐS theo xu hướng này gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường BĐS có quy mô ngày càng lớn. Ở nước ta, mặc dù chưa có hành lang pháp lý hoàn chỉnh nhưng quá trình tái cấu trúc mô hình đầu tư trên thị trường BĐS đã bắt đầu được thực thi và hứa hẹn những thay đổi lớn lao cho sự phát triển của thị trường BĐS. “Bên cạnh việc tái cấu trúc mô hình đầu tư, chúng ta cần đổi mới đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh BĐS… Có như vậy, các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường BĐS mới được đảm bảo giá trị và phát huy tác dụng, tăng tính thanh khoản, giảm thiểu rủi ro thúc đẩy phát triển thị trường BĐS”, Chủ tịch HĐQT Cty Vinaland kiến nghị.