“Phân lô - bán nền”!

Vậy là sau hai năm quyết tâm dẹp bỏ, Bộ Xây dựng đã chùn bước trước vấn đề phân lô bán nền tại các dự án phát triển nhà ở trong các khu đô thị. Vấn đề là việc cho người dân được phép tự xây nhà ở có thực sự tạo điều kiện cho họ có nhà ở theo tinh thần của quy định, hay rốt cuộc là nhằm gỡ khó cho các dự án đang gặp khó khăn hiện nay.

Thông tư quy định các chủ đầu tư khi bán đất cho người dân thì dự án đã phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện, nước, điện thoại theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Ngoài ra, dự án cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Người dân được phép tự xây dựng nhà ở, nhưng phải xây theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Không phải ngẫu nhiên chủ trương cấm phân lô bán nền được đưa ra, bởi những người khởi xướng kỳ vọng biện pháp này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, găm giữ đất chờ giá lên. Việc buộc các chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được phép bán như một cách chứng tỏ năng lực tài chính, sự nghiêm túc của nhà đầu tư, qua đó giúp khu đô thị sớm hình thành thu hút dân về ở, tránh tình trạng bỏ đất hoang.

Song, thực tế không diễn ra như kỳ vọng khi nhiều dự án nhà ở mãi chẳng thành hình. Chẳng cần đi đâu xa, chỉ cần bước sang khu vực quận 2, quận 9, TPHCM là có thể thấy những dự án hạ tầng hoàn chỉnh nhưng cỏ mọc xanh um, thậm chí những khu nhà phố không một bóng người.

Ở góc độ chủ đầu tư, lý lẽ được đưa ra là việc cho phép bán đất giúp họ giảm bớt chi phí bị chôn vào dự án do phải đầu tư xây nhà mà nhiều khi xây xong không bán được lại bỏ hoang. Trong khi đó, người mua đất được chủ động hơn bởi không phải ai cũng đủ khả năng tài chính xây nhà theo quy hoạch được phê duyệt, nghĩa là đủ tiền mua đất nhưng không đủ tiền xây nhà.

Giới đầu tư kinh doanh địa ốc cho biết mặc dù bị cấm nhưng tình trạng phân lô bán nền lâu nay vẫn âm thầm diễn ra, phổ biến vẫn là chủ đầu tư và người mua đất ký hợp đồng xây dựng thô để đối phó. Nói như ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ở góc độ nào đó biện pháp hành chính trên đã bị phá sản trước diễn biến của thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng sự nới lỏng quy định sẽ giúp tăng thêm hàng hóa bất động sản, giao dịch trên thị trường đất nền sẽ chính thức hơn không còn cảnh phải lách luật. Tuy nhiên, chủ trương này không thể mở vô hạn được, ngược lại phải có thời hạn nhất định. Đây là điều thông tư liên tịch không đề cập đến.

“Không lẽ cứ để người ta phân lô bán nền mãi sao? Phải có hành lang pháp lý khác để chế tài chứ”, ông Châu phát biểu, và ông cũng cho rằng nếu làm không khéo rồi đây thị trường sẽ tiếp tục xuất hiện những dự án có hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh nhưng vẫn bỏ hoang như đang từng thấy hiện nay.

Thật ra, chẳng có gì đảm bảo việc cho chủ đầu tư bán đất người dân sẽ xây nhà theo quy hoạch mà không có cảnh dân đầu cơ mua đất để đó chờ thời, ngoại trừ việc chuyển bớt gánh nặng từ các chủ đầu tư sang cho người mua đất.

Việc cho người dân tự xây nhà sẽ khả thi hơn nếu cho họ được xây theo khả năng tài chính của mình, thay vì nhất định là phải theo bản vẽ của chủ đầu tư, nghĩa là phải chấp nhận quy hoạch lem nhem một thời gian. Bởi nếu mua miếng đất hết 1 tỉ đồng, phải bỏ thêm hơn 1 tỉ đồng nữa để xây theo đúng quy hoạch thì mấy người kham nổi, ngoại trừ những người đủ khả năng nhưng lại không có nhu cầu về nhà ở.

Chủ tịch HoREA cho rằng ở những khu vực vùng ven, dự án có quy mô nhỏ nên cho người dân xây theo khả năng tài chính của họ, xây đúng theo thiết kế nhưng theo từng giai đoạn, còn thời hạn nên trong vòng từ 5-7 năm.