Nở rộ phân lô bán nền

Dự án mọc như nấm sau mưa

Bên cạnh các dự án đất nền có quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư uy tín thì tình trạng phân lô bán nền nhỏ lẻ cũng sôi động không kém. Dọc các tuyến đường thuộc quận 9 như Nguyễn Duy Trinh, Lò Lu, Lã Xuân Oai, Bưng Ông Thoàn…. xuất hiện nhan nhản các bảng giới thiệu mời chào về các dự án đất nền. Trên các tuyến đường này có một lực lượng dày đặc nhân viên môi giới túc trục, từ quán cafe lề đường, tụ thành nhóm trước mặt dự án hay thậm chí dưới các gầm cầu vượt.

Tình trạng phân lô bán nền diễn ra rầm rộ tại các quận vùng ven.

Một nhân viên môi giới cho biết, từ đầu năm đến nay phân khúc đất nền thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Các dự án cũng liên tiếp đua nhau mọc lên, giá cả cũng biến động. Theo đó, một miếng đất có diện tích 100m2 nằm mặt tiền đường Lã Xuân Oai trong năm 2015 có giá 11,5 triệu/m2 thì nay đã tăng lên 14,5 triệu/m2. Một dự án khác nằm cách đường Nguyễn Duy Trinh khoảng 300m cũng tăng từ 12,5 triệu/m2 trong năm 2015 lên thành 15 triệu/m2 hiện tại.

Cũng theo môi giới này, sở dĩ giá đất nền khu vực này ngày một tăng vì quỹ đất đẹp đang dần ít lại, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 2, đường Liên phường, Đỗ Xuân Hợp được đầu tư xây mới, đồng bộ hơn. Mặt khác, sự xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị hiện đại trong khu vực cũng làm cho giá trị của các khu đất được đẩy lên cao. Trung bình so với năm 2015 thì giá đất hiện tại đã tăng từ 2 – 3 triệu/m2.

Tiếp xúc một môi giới đang phân phối một dự án thuộc phường Trường Thạnh chúng tôi được biết, toàn thể dự án có khoảng gần 50 nền đất, khu đất này được chủ đầu tư mua lại của một người dân sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng và phân lô bán nền. Mặc dù được quảng cáo là khách hàng sau khi mua sẽ được tách sổ hồng và hỗ trợ pháp lý xây dựng. Tuy nhiên, khi được hỏi thì nhân viên này lưỡng lự cho biết khu đất vẫn do người dân đứng tên, sau khi mua thì khách hàng sẽ được chủ đất tách sổ và phải mất ít nhất khoảng 6 -12 tháng nữa “may ra” mới có.

Tại quận Thủ Đức, trên nhiều tuyến đường như Lê Văn Chí, số 2, số 3 cũng xuất hiện nhiều khu đất được phân lô và cắm nền sẵn để mở bán cho khách hàng.

Không riêng gì khu các quận tại Khu Đông, hiện tình trạng phân lô bán nền cũng diễn ra rất sôi nổi tại các quận phía Nam như Nhà Bè, Bình Chánh hay khu vực Tây Bắc.

Lý giải sự ấm lên của phân khúc đất nền, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, thứ nhất là do tâm lý ưa chuộng đất nền của người Việt, thứ hai hiện nay khi thị trường căn hộ có sự lệch pha cung cầu và có dấu hiệu chững lại vì có quá nhiều dự án được bung hàng khiến đất nền trở nên thịnh. Mặt khác, giá trị căn hộ hiện nay cao hơn hẳn đầu tư đất nền, trong khi căn hộ có nguy cơ bị giảm giá trị theo thời gian. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ về hệ thống cơ sở hạ tầng cũng góp phần rất lớn giúp rút ngắn khoảng cách giữa các quận huyện với khu vực nội thành.

Cẩn trọng không thừa

Mặc dù có sự sôi động, tuy nhiên khách hàng cần phải thật sự cẩn trọng nếu như không muốn bị cuốn theo cơn sóng của đất nền hiện nay. Đặc biệt, đối với khách hàng có nhu cầu mua để ở thực thì lại càng phải xem xét kỹ càng. Theo khảo sát của chúng tôi, bên cạnh những dự án có quy mô lớn, được quy hoạch bài bản thì phần lớn các dự án đất nền hiện nay chỉ nhỏ lẻ, chủ yếu là đất do doanh nghiệp mua lại của người dân sau đó phân lô bán nền. Rất nhiều dự án được quảng cáo rầm rộ đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, điện nước, có công viên, trường mẫu giáo… tuy nhiên khi thực tế thì chỉ là khu đất có diện tích tương đối nhỏ, mới chỉ san lấp nham nhở, một vài con đường đổ đá dăm rồi sau đó phân lô để bán.

Rắc rối lớn nhất đó là khách hàng rất khó để xác định được tính pháp lý của dự án giữa “rừng” thông tin mà nhân viên môi giới quảng cáo. Nếu không nắm được kỹ càng khách hàng sẽ dễ nhận trái đắng như đất dính quy hoạch, đất chung sổ, hay gặp rắc rối về xây dựng sau này.

Rất nhiều dự án đất nền sau nhiều năm triển khai vẫn chỉ là nơi chăn thả trâu bò.

Thực tế những câu chuyện cay đắng vì mua phải những dự án đất nền không phải là chuyện hiếm. Ngay như tại quận 9, khu vực được xem là thủ phủ của đất nền cũng có rất nhiều dự án rộng thêng thang, hạ tầng đầy đủ nhưng chỉ để cỏ mọc, nuôi bò.

Tại dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc mặc dù đã hình thành hơn chục năm nay nhưng phần lớn diện tích của dự án vẫn là bãi cỏ trống. Một số người dân chuyển đến sinh sống, xây nhà cửa khang trang nhưng cũng ngán ngẩm vì khu dân cư thiếu các tiện ích, không đảm bảo an ninh. Không ít người buộc phải rao bán lại đất hoặc cho thuê lại vì không chịu nổi cảnh đìu hiu tại dự án này.

Anh Lợi, người đã phải bỏ ra hàng trăm triệu đồng để mua đất nền tại dự án của Công ty Phi Long tại huyện Nhà Bè từ năm 2008 nhưng đến nay vẫn chưa thể nhận đất và xây dựng nhà. “Tiền đã đóng đủ cho Công ty nhưng đất thì không nhận được, không thể xây dựng, đã gần chục năm nhưng dự án vẫn chỉ là ao hồ, bãi cỏ mọc hoang”. Theo tìm hiểu, dự án này của công ty Phi Long có quy mô khoảng hơn 20ha, tuy nhiên đến nay vẫn còn nhiều hộ dân sinh sống trong dự án vì không thỏa thuận được mức giá bồi thường. Do đó, dự án bị treo kéo theo sự khốn khó của hàng trăm khách hàng.

Phó tổng giám đốc một công ty địa ốc chia sẻ, để tránh được rủi ro khi mua đất nền thì người mua cần phải tìm hiểu thông tin dự án thật kỹ. Đặc biệt là tính pháp lý của dự án, cách tốt nhất là đến ủy ban phường hay cơ quan về quy hoạch địa phương để biết rõ thông tin về dự án, khu đất mình định mua. Tiếp đến là lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, có năng lực triển khai các dự án trước đây. Đối với người có nhu cầu mua để ở thực thì phải xem kết nối hạ tầng, tiện ích, an ninh có đảm bảo hay không. Quan trọng nhất là số lượng người dân chuyển về dự án sống như thế nào, tránh trường hợp phải sống “một mình một cõi”.