Nhóm lợi ích nào đã thâu tóm bất động sản?

Quy luật của muôn đời

Trên thị trường bất động sản, việc mua bán và sáp nhập dự án không phải chỉ mới khởi đầu vào năm suy thoái 2011, mà câu chuyện này đã bắt nguồn từ thời khủng hoảng 2008. Mang tiếng là M&A như một từ ngữ thời thượng bóng bẩy, nhưng về thực chất chỉ là động cơ thâu tóm trong một thế giới chỉ có cá lớn và cá bé.

Vào tháng 3/2012, thị trường BĐS bất chợt rộ lên thông tin về kết quả của hàng loạt vụ mua lại khách sạn, khu du lịch. Điều chỉ được phỏng đoán vào năm trước lại đang được hiện thực hóa vào thời điểm này: không phải ai khác, mà là chính các đại gia Việt Nam đã tiến hành những vụ thâu tóm từ Hà Nội đến Đà Nẵng và vào tận một số tỉnh phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Rất có thể câu chuyện M&A đã diễn tiến theo logic: bắt đầu từ dự án đất nền, và tiếp nối bằng dự án BĐS nghỉ dưỡng. Song vẫn chưa phải hết, không khí tò mò càng lúc càng trở nên kích động: liệu câu chuyện này đã có phần kết của nó hay chưa? Liệu trường hợp những doanh nghiệp BĐS phải gán nợ hoặc bị siết nợ, hoặc bắt buộc phải chuyển nhượng lại dự án "máu thịt" của mình với giá bằng phân nửa mức mong ước đã phải là nạn nhân cuối cùng?

Có lẽ rất ít người biết được kết quả cuối cùng của nó. Bởi với những thương vụ có giá trị rất lớn như khách sạn Hilton Opera ở Hà Nội mà tin tức cũng chỉ được hé lộ vào phút chót, thì có thể rút ra một kết luận tạm thời là M&A BĐS quả là một dạng hoạt động đậm đặc chất tình báo.

Khi năm 2011 đã trôi qua với đầy đủ khí sắc thê lương của nó, giới phân tích mới chợt nhận ra là giá trị M&A BĐS của năm đó đã gấp gần 3 lần năm 2008. Hàng loạt dự án lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, giải ngân và tiêu thụ cũng là cơ hội cho hoạt động thâu tóm đến từ các chủ doanh nghiệp khác. Khó khăn càng nhiều thì cơ hội càng lớn, lợi nhuận tiềm năng càng hấp dẫn. Đó cũng là một thứ "quy luật của muôn đời" mà tất cả các loại cá lớn cá bé đều nằm lòng.

Rõ ràng, M&A dự án bất động sản đã trở thành một xu thế trong những năm qua và có thể cho cả thời gian tới. Từ xu thế này, một sự tò mò khác lại được nhen nhóm sinh ra: động lực cho hoạt động này xuất phát từ khối nhà đầu tư nước ngoài hay bởi các đại gia trong nước?

Nhóm lợi ích số một Việt Nam

Các nhà phản biện đã từng phải kêu lên: "Chưa bao giờ các nhóm lợi ích ở Việt Nam lại hùng mạnh như hiện nay!". Tỷ lệ gần 90% vụ M&A BĐS thuộc về chân đứng doanh nghiệp trong nước cũng phần nào chứng minh cho nhận định ấy.

Trong số 25 thương vụ M&A BĐS được thống kê trong năm 2011, chỉ có 3 vụ việc có liên quan đến quốc tịch nước ngoài. Lý giải về tỷ lệ ngoại/nội quá chênh lệch như thế, có ý kiến cho rằng theo "truyền thống", các nhà đầu tư nước ngoài, vì một số lý do tế nhị nào đó, vẫn thường nhờ người trong nước đứng tên.

Tuy thế, lại đã xuất hiện hàng loạt thông tin về tiềm lực quá mạnh mẽ của nhà đầu tư trong nước trong thời gian gần đây. Minh chứng hùng hồn cho thông tin này là sự xuất đầu lộ diện của những tên tuổi, cả cũ lẫn hoàn toàn mới. Có những tên tuổi đã được nhà đầu tư và dư luận quá quen thuộc trên sàn chứng khoán và trong danh sách Top 10 hay Top 20 nhân vật giàu nhất Việt Nam. Nhưng cũng lại có những nhân vật khác, kín tiếng hơn rất nhều và hầu như không muốn lộ mặt, song theo dư luận thì những nhân vật này hoàn toàn có đủ tiền để mua cả một ngân hàng loại nhỏ. Tức mức giá từ 3.000 đến 5.000 tỷ đồng là "không thành vấn đề"!

Không cần và thậm chí còn phủ đầu cả khối ngoại, các nhóm tài phiệt trong nước đang trở thành tác nhân chính tạo nên chiến dịch thâu tóm, sáp nhập, tiến công vào những thành trì tưởng như bất khả xâm phạm. Vụ việc thâu tóm Sacombank vào những tháng đầu năm 2012 là một minh họa điển hình. Trong suốt năm 2011, cổ phiếu STB đã được âm thầm mua ròng, để cuối cùng thương vụ thâu tóm kết thúc như trong một bộ phim về Phố Wall của Hollywood.

Đầu tháng 3/2012, cùng với không khí bốc đồng của hai sàn chứng khoán và việc lần đầu tiên sau một năm mặt bằng lãi suất huy động được thực hạ, cũng lần đầu tiên đã xuất hiện một thông tin mơ hồ về một đại gia ngân hàng nào đó đang lập kế hoạch sẽ mua lại 700 căn hộ ở các dự án thuộc quận 2, quận 8, huyện Nhà Bè ở TP.HCM... Tuy thông tin này vẫn còn khá "mơ màng", nhưng ráp mối với những lời đồn đoán từ năm 2011, cũng như biểu hiện cụ thể nhất của vụ việc Eximbank thâu tóm Sacombank, người ta có thể tạm rút ra một kết luận: không phải ai khác hơn, mà chính ngân hàng mới là nhóm lợi ích hùng mạnh nhất, đang "gom hàng giá rẻ" từ những chủ doanh nghiệp BĐS thất cơ lỡ vận.

Có lẽ, cơ sở rõ ràng nhất cho việc xếp hạng các nhóm lợi ích là bối cảnh hết sức nghịch lý của năm 2011: trong khi đa số công ty chứng khoán phải đầu hàng trước một thị trường lao dốc không ngừng nghỉ, phần lớn doanh nghiệp BĐS chìm ngập trong núi nợ nần chồng chất hơn 250.000 tỷ đồng và chỉ còn chờ chết, đã chỉ có ngân hàng, đặc biệt là những ngân hàng có máu mặt nằm trong nhóm G12, là ung dung tồn tại với con số lãi gấp rất nhiều lần doanh nghiệp các ngành khác.

Không chỉ ung dung hưởng lợi trên sự đau khổ của các doanh nghiệp khác, ngân hàng còn là một ông chủ của nhiều khoản vay nợ to lớn về BĐS. Qua các đợt "đáo hạn", mà thực chất là đảo nợ vào giữa năm, cuối quý 3 và cuối quý 4/2011, và sắp tới là cuối quý 1/2012, ngân hàng càng phình to các dự án được gán nợ, bị siết nợ, càng chồng chất lượng tồn ứ căn hộ trung - cao cấp chuyển từ doanh nghiệp BĐS về dưới quyền định đoạt của ngân hàng.

Bi kịch thâu tóm chưa xuống màn

Nhưng cũng như tình trạng tồn đọng tiền mặt mà không cho vay được, số hàng BĐS tồn ứ cũng khiến cho một số ngân hàng trở nên "đuối sức". Không phải ngẫu nhiên mà gần đây, trong một lần trả lời phỏng vấn báo chí, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại nói huỵch toẹt là cơ chế Nhà nước mua lại nhà chung cư từ quý 3 năm nay là để cứu ngân hàng chứ không phải chỉ riêng gì BĐS.

Thực ra, rất nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn còn mơ màng trong tâm thế "chưa thấy quan tài chưa đổ lệ". Nhưng nếu họ nhìn sâu vào bản chất và mối quan hệ nội tại của ngành ngân hàng, đặc biệt vào con sóng thâu tóm ngân hàng diễn ra trong quý 4/2011, mới thấy sự thật quả đã trở nên đáng tội nghiệp đến thế nào. Mà một khi hành vi thâu tóm xảy ra thẳng thừng không tuyên bố ngay giữa các ngân hàng với nhau, có thể hiểu rằng thân phận long đong của doanh nghiệp BĐS sẽ chỉ có "giá danh dự 1 cent".

Từ giữa tháng 2/2012, một lần nữa, thị trường tín dụng lại nhứ ra phép thử. Tuy đã diễn ra xu hướng giảm dần lãi suất tại một số ngân hàng, từ ngân hàng chủ chốt lan đến các ngân hàng thương mại nhỏ, nhưng giảm lãi suất không có nghĩa là tăng cung cho vay. Khối ngân hàng vẫn tuyệt đối nắm thế chủ động trong việc chi phối, thậm chí còn có thể nói là thao túng toàn bộ thị trường tín dụng, thực hiện co thắt hoặc nới mở tùy vào "hảo tâm" của họ.

Nếu tín dụng chung chưa được "khai thông", các dự án BĐS chắc chắn vẫn sẽ bị đói vốn và chủ dự án vẫn lệ thuộc vào ngân hàng. Các đợt níu kéo thanh toán, siết nợ vẫn đều đặn diễn ra từ đây đến ít ra cuối quý 2/2012. Và cũng thật trùng hợp, bối cảnh này lại phù hợp với những "dự báo" của các cơ quan quản lý về thị trường BĐS sẽ chưa thể có cơ hội phục hồi trong nửa đầu năm nay.

Số phận ngân hàng sẽ vẫn ngược chiều với doanh nghiệp BĐS. Điều này cũng đã từng được xác nhận không ít lần bởi những người đứng đầu Ngân hàng nhà nước là sẽ không có ngân hàng nào bị phá sản.

Với tư cách là nhóm lợi ích hùng mạnh nhất, các ngân hàng vẫn còn khá nhiều thời gian để ung dung gom hàng dự án BĐS giá rẻ từ "cái chết lâm sàng" của những kẻ tha phương khác.