Nhìn lại bất động sản 2013: Xung đột trong chung cư ngày càng leo thang

Đối đầu từ khi còn trên giấy

Suốt 1 năm qua thị trường bất động sản dường như chết đứng, nhiều dự án được "đắp chiếu" và ngừng thi công đến vài năm sau kéo theo nạn nhân là những người đã lỡ đặt mua các dự án này. Và khi sức chịu đựng lên đến đỉnh điểm thì bộc phát những đợt biểu tình phản đối, khiếu kiện giữa người mua nhà với chủ đầu tư. Làn sóng này vẫn kéo dài dai dẳng suốt 1 năm qua.

Hồi tháng 6.2013, vụ thắng kiện Công ty Quốc cường Gia Lai của bà Nguyễn Thị Bích Ngọc đã tạo hiệu ứng mạnh cho khách hàng của các dự án trên địa bàn TP.HCM. Từ thời điểm đó, hiện tượng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về sự chậm trễ của tiến độ đang ngày một gay gắt. Hết giăng băng rôn, biểu ngữ cho tới bao vây chủ đầu tư để đòi quyền lợi, tuy vậy chủ đầu tư cũng trong hoàn cảnh lực bất tòng tâm.Trong tình cảnh bế tắc, chủ đầu tư dự án căn hộ Good House Apartments (quận 8), bà Nguyễn Thị Ngọc Dung giải thích: "Hiện Công ty gặp rất nhiều khó khăn về tài chính và dự án còn khoảng 80 căn chưa bán được. Công ty đã đầu tư cho dự án tổng cộng 128 tỉ đồng, nay còn nợ nhà thầu thi công và đối tác 34 tỉ đồng. Để thi công và hoàn thiện căn hộ, phải cần thêm 20 tỷ đồng nữa, nhưng hiện chúng tôi chưa có nguồn vốn để tiếp tục thực hiện, nên chưa biết lúc nào mới có thể hoàn thiện dự án".

Đó chỉ là một trường hợp trong hàng chục dự án tại TP.HCM đang bất lực trước khách hàng đòi bàn giao nhà. Tại hầu hết các dự án bất động sản, chủ đầu tư thường chỉ có khoảng 30% vốn, đủ để lo liệu làm thủ tục như giải phóng mặt bằng, khởi công dự án. Số còn lại vẫn phải dựa vào vốn vay ngân hàng và vốn góp từ khách hàng. Tuy vậy, ở thời điểm này, rất nhiều chủ đầu tư đã lộ rõ bất cập trong việc minh bạch tài chính. Khách hàng đóng đủ tiền, đúng hạn nhưng dự án vẫn “đắp chiếu”.

Trong khi hàng ngàn người đang cùng chung câu hỏi "Tiền của tôi đang ở đâu?" khi mà chủ dự án đã thu tới 30-40%, thậm chí là 90% số tiền nhưng dự án vẫn còn nằm trên giấy. Khách hàng mong nhận được nhà cũng phải nhượng bộ đóng tiếp tiền để hoàn thành dự án.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: “Nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản xung đột là do người mua vội vàng, thiếu cân nhắc kỹ càng trước khi ký hợp đồng với chủ đầu tư; hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều kẽ hở về giao dịch bất động sản, thiếu quy định bảo về quyền lợi khách hàng và sự giám sát của cơ quan chức năng. Có thể chủ đầu tư cũng không muốn dùng dằng kiện tụng với khách hàng nhưng trong tình cảnh hiện tại họ cũng trở nên “chây ì” vì không thể làm gì hơn”.

Theo Luật sư Phan Vũ Anh từng phụ trách pháp lý cho Tổng công ty Vinaconex, hợp đồng mẫu của các chủ đầu tư thường lợi dụng cả những kẽ hở pháp luật để đưa vào những điều không rõ ràng, nên khách hàng luôn bất lợi. Vì hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng nên khi xảy ra tranh chấp, cơ quan quản lý Nhà nước không có vai trò can thiệp, không thể bảo vệ khách hàng.

Nhận nhà vẫn còn rắc rối

Thời gian qua, trên thị trường bất động sản cũng đã xảy ra rất nhiều vụ việc khiếu kiện giữa các cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư, với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ.

Theo người dân tại một chung cư ở Hà Nội, hiện có gần 300 căn hộ đang bị tính sai diện tích, mỗi căn hộ bị vênh từ 3-5 m² so với thực tế. Mức thu phí ở đây cũng khiến người dân thắc mắc. Trung bình mỗi hộ muốn sửa căn hộ phải đóng 500.000 đồng cho việc làm trần thạch cao và lát sàn gỗ. Với những hộ sửa nhiều hơn thì đóng 2 triệu đồng phí vệ sinh và thang máy.

Đó cũng chỉ là một trong rất nhiều dự án bị khách hàng tố về việc chênh lệch diện tích trong hợp đồng và ngoài thực thế. Phản ánh của nhiều khách hàng, ngọn nguồn của các tranh chấp chính là do cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng mà cụ thể là Thông tư 16/2010 không thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Thế nhưng, khi trả lời người dân, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Thông tư số 16 không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua một cách dễ dàng và chính xác. Thông tư của Bộ Xây dựng cũng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận.

Như vậy theo giải thích của ông Hà, việc tính diện tích sàn căn hộ theo 1 trong 2 phương pháp tại Thông tư 16 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người dân, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Tuy nhiên các văn bản hướng dẫn quá vắn tắt khiến người mua nhà cũng như doanh nghiệp dễ rơi vào tranh chấp vì sai lệch trong hợp đồng.

Ngoài việc diện tích căn hộ được làm rối lên với nhiều cách tính thì vấn đề nhập nhằng thu lố thuế căn hộ cũng bị người dân phát giác. Theo quy định, khi bán căn hộ, chủ đầu tư chỉ được thu hộ thuế giá trị gia tăng 10% trên giá trị xây dựng, trừ phần đất. Tuy nhiên, thực tế phần lớn chủ đầu tư của nhiều dự án tại TP.HCM đều thu 10% trên tổng giá trị hợp đồng, tức tính luôn cả phần đất. Lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận, lâu nay 99% chủ đầu tư dự án đều tính thuế giá trị gia tăng 10% trên tổng giá trị hợp đồng, chứ không hề trừ phần đất ra.

Như vậy, rõ ràng, đúng như lời ông Jonathan Tizzard, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và định giá Cushman & Wakefield Việt Nam, những tranh chấp tại chung cư là do hợp đồng mua bán không rõ ràng. Các chủ đầu tư không minh bạch trong quy định diện tích sở hữu chung - riêng trong hợp đồng và người mua thì không thể nhìn thấy văn bản pháp luật, quy hoạch, bố trí của toàn bộ sàn nhà mà chỉ được nhìn nhà mẫu khi họ đến tìm hiểu về dự án, trong khi nhà mẫu không thể hiện cột hoặc hộp kỹ thuật.