Nhà ở xã hội: Đã thương thì thương cho chót

Phó chủ tịch HĐQT Cen Group Phạm Thanh Hưng đã phải thốt lên: “Nhà nước đã hỗ trợ, đã thương thì thương cho chót”. Ông nói điều này trong một lần thảo luận về thị trường bất động sản (BĐS) mới đây.

Nhiều thủ tục còn tạo rào cản với việc triển khai dự án nhà ở xã hội

Liên quan đến gói tín dụng nhà ở, theo đó ông Hưng khuyến nghị: không nên quá chặt chẽ trong việc quy định người mua có hộ khẩu ở địa bàn mua nhà ở xã hội, chứng minh thu nhập chính thống thế nào… “Đó toàn là vấn đề khó”, ông nói từ kinh nghiệm thực tế.

Trước đó, khi gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng được triển khai hồi năm ngoái, những DN như ông Hưng đón đợi như một luồng gió mới, có thể thổi đi những trì trệ của thị trường này suốt mấy năm qua. “Dưới góc độ DN kinh doanh BĐS, chúng tôi đánh giá việc tung ra thị trường gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng là một chính sách rất quan trọng. Trước hết là cú hích tạo niềm tin cho thị trường”, ông Hưng nhớ lại.

Đồng quan điểm trên, ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc NHTMCP Xây dựng (VNCB) cho rằng, gói 30.000 tỷ đồng đã hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với nhu cầu, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Thêm nữa, gói tín dụng này khi đi vào triển khai đã làm cho mặt bằng giá BĐS trong thời gian qua xuống thấp và hình thành thị phần mới trên thị trường, khả thi hơn.

Cú hích đầu tiên gói này tạo được chính là đòn bẩy để thị trường BĐS chuyển động trở lại trong thời gian gần đây. “Tôi nhìn nhận tác động đó quan trọng hơn chuyện gói tín dụng này giải ngân được bao nhiêu tiền”, ông Mai chia sẻ.

Nhưng nhìn nhận thực tế, việc giải ngân gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng chưa được như kỳ vọng. Ở phía cầu, còn rất nhiều người muốn sở hữu nhà ở xã hội. Trong khi ở phần cung tín dụng, các nhà băng đều đang dư thừa vốn, cần giải ngân gấp nếu không sẽ phải đứng trước khả năng giảm lãi suất tiếp để kích cầu tín dụng.

“Tôi được biết, một số ngân hàng đang huy động thừa so với giải ngân, thậm chí sẵn sàng thỏa thuận cho vay thương mại với lãi suất thấp chỉ ngang với lãi suất huy động”, ông Phạm Thanh Hưng cho biết.

Bất cập trong kết nối ngân hàng và người mua nhà ở xã hội được ông Hưng lý giải: nếu người có thu nhập thấp thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội, khi tiếp cận vốn tín dụng 30.000 tỷ đồng mà còn kèm theo quá nhiều thủ tục thì sẽ khiến họ có tâm lý nghi ngại. Điều này cũng được Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải khẳng định tại kỳ họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS diễn ra mới đây.

Ông cho biết, về vấn đề thủ tục, các bộ, ngành, địa phương hiện còn nhiều vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ để người dân tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn.

Các vấn đề khúc mắc trên thực tế được DN BĐS liệt kê vẫn còn khá nhiều, dù chủ trương phát triển loại hình nhà ở xã hội, với nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ đã được thực hiện từ năm ngoái. Đó là các vấn đề liên quan đến hộ khẩu tại địa phương đăng ký mua nhà ở xã hội; chứng thực có nhà hay chưa có nhà; thu nhập chính thức của đối tượng mua nhà ở xã hội...

Các DN kinh doanh BĐS đều có chung nhận định, đây là trở ngại thực sự. Ngay bản thân DN BĐS cũng rất vất vả khi phải huấn luyện nhân viên kinh doanh thành chuyên viên hỗ trợ khách hàng, để biết thế nào là hộ khẩu KT3, hộ khẩu gốc; tư vấn chứng minh thu nhập…

Một vướng mắc khác khiến giải ngân gói 30.000 tỷ đồng chậm, theo các DN BĐS, có liên quan đến việc giải ngân ở phía nguồn cung. Theo quy định hiện nay, gói tín dụng nhà ở hướng mạnh vào đối tượng mua nhà ở xã hội để giải quyết sớm bài toán thừa cung mà cầu khó tiếp cận.

Tuy thế, vấn đề “lịch sử để lại” của thị trường BĐS là dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng sản phẩm nhà ở xã hội lại không có nhiều. Bản thân các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng gặp không ít khó khăn về thủ tục. Chính vì thế, nguồn cung thiếu khiến giải ngân cả phía cầu và phía cung đều bị ảnh hưởng.

Theo ông Hưng, tạm thời có thể nới tín dụng ở phía cung, rót vốn cho DN BĐS triển khai dự án nhà ở xã hội. Thậm chí, có thể đảo ngược tỷ lệ rót vốn cho người mua và bên triển khai dự án. Bởi khi DN đầu tư vào dự án nhà ở xã hội được vay với lãi suất thấp, ưu đãi, họ sẽ tính toán lại chi phí và cân đối vào giá thành.

DN có thể bán nhà ở cho người thu nhập thấp theo hình thức trả góp hàng tháng. Khi đó, người mua không phải lo trả nợ ngân hàng, không phải chứng minh thu nhập... DN phải chịu trách nhiệm việc đó, thu tiền của người mua trong khoảng 10-15 năm, trả nợ cho ngân hàng. Mọi thủ tục khó khăn hiện nay được triệt tiêu.

Một vấn đề nữa đang gây khó khăn cho người dân mua nhà ở thu nhập thấp là Thông tư liên bộ quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chưa được ban hành, chậm theo dự kiến gần 1 năm. Lý giải cho sự chậm trễ này, các bộ, ngành cho rằng, vấn đề này có nhiều khái niệm mới nên khó hoàn thiện quy định pháp luật nhanh chóng.

Về điểm này, Chính phủ đã có ý kiến, các bộ phải sớm ngồi lại để gỡ rối chính sách, nếu không chính sách quan trọng của Nhà nước về hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội sẽ không thể thuận buồm xuôi gió.